2018年，多數(shù)房企的業(yè)績規(guī)模保持穩(wěn)定增長，但自三季度以來TOP100房企的整體銷售增速放緩，單月業(yè)績同比增幅持續(xù)回落。在政策調(diào)控趨于常態(tài)化、市場降溫的背景下，我們預(yù)計2019年百強(qiáng)房企的業(yè)績規(guī)模將由高速增長向平穩(wěn)增長過渡，增速也將從近年的40%回落至20%至30%左右。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長為主。千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩。而對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。

　　2018年總結(jié)

　　三季度后百強(qiáng)房企整體規(guī)模增速放緩

　　2018年，受部分城市限售、限價持續(xù)，政策調(diào)控趨于常態(tài)化影響，市場預(yù)期下滑。截止2018年末，雖然多數(shù)房企的累計銷售業(yè)績保持同比增長，但TOP100房企整體的規(guī)模增速明顯放緩。

　　從今年全年的業(yè)績走勢來看，一季度由于2月春節(jié)期間市場表現(xiàn)相對平淡，百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模增速較低，同比增長僅28.8%。二季度之后，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來小高峰，較第一季度環(huán)比增長35%。而自第三季度開始，百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模減速明顯。第四季度特別是國慶期間，樓市延續(xù)了“金九”不溫不火的走勢，市場降溫明顯。雖然房企推案量大幅增加、項(xiàng)目積極入市，但市場去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。截止12月末，百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速已從7月近60%的高位大幅回落至21%左右。

　　近9成房企完成全年業(yè)績目標(biāo)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年百強(qiáng)房企中有近半數(shù)的房企制定了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。整體來看，雖然2018年中國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策持續(xù)影響、企業(yè)銷售增速放緩，但截止12月末仍有近9成的房企超額完成了2018年的業(yè)績目標(biāo)。其中，金科、陽光城(000671,股吧)、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業(yè)在11月就提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)。值得注意的是，今年仍有極少數(shù)房企在年中時提升了業(yè)績目標(biāo)（去年為10家左右）。如中國金茂在中期業(yè)績發(fā)布時，將企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)從1000億元上調(diào)至1200億元，全年完成106.7%。

　　千億房企30家、TOP50門檻近550億元

　　2018年，規(guī)模房企全年累計銷售增速保持較高水平，TOP100房企全年銷售增長35%。百強(qiáng)房企中，龍頭房企規(guī)模增長較為平穩(wěn)、千億房企數(shù)量達(dá)到30家、各梯隊房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升、TOP50門檻近550億元。

　　龍頭房企增長穩(wěn)定

　　2018年，碧桂園、萬科和恒大穩(wěn)居TOP100房企前三強(qiáng)行列，規(guī)模增長穩(wěn)定。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一。除了龍頭三強(qiáng)外，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比TOP3龍頭房企，這三家房企的規(guī)模增速相對較高。

　　千億房企數(shù)量30家

　　2018年，千億房企數(shù)量達(dá)到30家。其中，新城今年以來的業(yè)績增長率較高達(dá)到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。值得注意的是，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。

　　<表略>2018年1000億-3000億規(guī)模房企業(yè)績情況

　　TOP50門檻超550億元

　　2018年，銷售金額超過500億元的房企數(shù)量達(dá)到58家。全年TOP50房企門檻近550億元，相比去年381億元的50強(qiáng)門檻有大幅提升。該梯隊房企中新力、奧園及東原今年表現(xiàn)較為突出，全年業(yè)績同比增幅都在80%以上，名次提升顯著。

　　10家房企首入百強(qiáng)榜單（略）

　　2019年展望

　　業(yè)績：整體規(guī)模由高速增長步入平穩(wěn)增長

　　2016年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長最快的三年。房企通過高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長，特別是百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長率達(dá)到40%左右。而自2018年下半年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)并重申“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”，強(qiáng)化了調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期、市場降溫明顯。

　　基于目前的政策和市場背景，我們預(yù)計2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長向平穩(wěn)增長過渡。百強(qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%，并回落至20%至30%左右，較2017、2018年放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢。對于房企而言，如何應(yīng)對當(dāng)前的行業(yè)周期，綜合自身的資源儲備和資本運(yùn)營為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo)，也非常考驗(yàn)企業(yè)對市場走勢的預(yù)判和管理層的智慧。

　　格局：各梯隊房企規(guī)模發(fā)展將延續(xù)今年的分化格局

　　展望2019年，我們認(rèn)為在行業(yè)整體增速放緩、銷售規(guī)模步入平穩(wěn)增長的背景下，企業(yè)內(nèi)部的分化格局將會得到延續(xù)。一方面，截止2018年末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的銷售金額集中度已分別達(dá)到近13%、27%、38%和55%，2019年百強(qiáng)房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。另一方面，我們預(yù)計短期內(nèi)各梯隊房企的規(guī)模發(fā)展趨勢將延續(xù)2018年的分化格局。

　　首先，三家龍頭房企2018年的累計業(yè)績同比增幅低于行業(yè)平均水平。受此影響，截止12月末TOP3房企的銷售金額集中度增幅僅0.7個百分點(diǎn)，在百強(qiáng)房企各梯隊中集中度增幅較低。且在2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業(yè)績目標(biāo)，恒大的目標(biāo)增長率也僅保持在10%的低位。我們預(yù)計，未來三家龍頭房企都將以追求有質(zhì)量增長為主，銷售規(guī)模也會延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢，維持平穩(wěn)增長。

　　同時，2018年30家千億房企的數(shù)量相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增長。但我們預(yù)計，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。而在目前千億房企已成為行業(yè)主流的趨勢下，2019年這些房企特別是今年新進(jìn)入千億陣營房企的規(guī)模增長會得到持續(xù)。

　　最后，對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。通過TOP31-50和TOP51-100房企的分梯隊集中度也可以發(fā)現(xiàn)，TOP30之后的房企2018年1-11月的集中度增幅顯著高于2016和2017年全年。我們預(yù)計，這部分房企2019年的業(yè)績目標(biāo)增長率仍將保持在40%左右的高位。而在當(dāng)前的市場背景下，追求更高的業(yè)績規(guī)模也對房企整體的組織管控及資本運(yùn)營提出了更高的要求。

　　本文為《2018年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望：銷售篇》刪減版

本文首發(fā)于微信公眾號：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。