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　　剛剛過去的2018年，對于中國樓市來說堪稱轉折之年。2018年，中國樓市總體成交量同比2017年上漲2.88%，看似繁榮的表面下，是這一年中，樓市出現一二手倒掛、貨幣刺激等極端現象。年終歲末，當一切潮水褪去，我們或許能夠看清樓市的真面目。新年伊始，中國指數研究院出版了《2018年中國主要城市房地產市場交易情報》，阿倫將其中干貨整理如下，以幫助各位讀者看清樓市未來。

　　回顧2018年

　　房住不炒大基調下的因城施策

　　2018年，樓市總體成交量穩(wěn)中有升，同比上漲2.88%。3月，兩會政府工作報告強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在房住不炒基調下，繼續(xù)構建長短結合的制度體系。

　　圖1：2018年25城市成交量同比變化

　　中央層面，強調樓市調控不放松，堅持遏制房價上漲，加大房地產市場監(jiān)管力度，完善房地產市場監(jiān)管體系，注重深化基礎性關鍵制度改革，加快住房租賃體系建設，保障居民合理自住需求，全面放寬城市落戶條件。地方層面，繼續(xù)落實因城施策，保障市場平穩(wěn)運行，深入推進住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應結構，完善基本住房制度體系，加快建立健全長效機制。

　　土地供給方面，住建部強調，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，住建部要求加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃，調整住房供應結構。2018年5月19日，住建部印發(fā)通知，提到一線、二線城市要在2018年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。

　　表1:2018年主要城市房地產市場交易情況

　　典型城市方面， 2018年全年北京成交同比降幅近一成。2018年1月，樓市進入盤整期，成交遇冷。2月恰逢傳統節(jié)日春節(jié)，樓市成交繼續(xù)回落。3月樓市回暖，成交量有所上揚。銀四樓市成交成色顯現，成交環(huán)比上漲明顯。紅五月，樓市成交繼續(xù)維持上行態(tài)勢。6月成交正�；芈�。7月成交有所回升。8月、9月樓市成交持續(xù)上揚。銀十樓市成交下滑。11月穩(wěn)中微升。12月成交延續(xù)11月上升態(tài)勢，升幅擴大。

　　圖2：北京商品住宅可售面積走勢圖

　　上海方面，進入2018年，樓市整體運行平穩(wěn)，1月成交穩(wěn)中微降。2月受春節(jié)法定假日影響，成交延續(xù)下行態(tài)勢。3月樓市迎來小陽春，成交量有所增長。4月開發(fā)商推盤放量，庫存增幅明顯。紅五月，樓市成交正常上升，庫存隨之下降。6月份成交量維持回落。7月成交同環(huán)比回升。進入8月，成交環(huán)比小幅下降。9、10月成交延續(xù)下行態(tài)勢。11月成交量趨穩(wěn)。進入12月，成交繼續(xù)遇冷，有所下滑。

　　圖3：上海商品住宅成交情況走勢圖

　　阿倫認為，2018年定下的房住不炒大基調今后幾年基本不會變，房地產市場也確實在強有力的調控下逐漸走向平穩(wěn)，2019年將是繼續(xù)加快建立健全長效機制的一年。此外，阿倫還注意到，國家層面加快租賃體系建設的決心明顯，上一篇土地推文【最后的狂歡】2018年300城土地出讓收入超4萬億已經提到，上海2018年開始試點推出5塊租賃用力。同時，城市落戶條件也在逐漸放寬，人口人才政策方面各地力推優(yōu)惠政策爭搶人才，放寬落戶條件吸引人口。據不完全統計，2018年山東、海南、北京、上海、西安等省市先后出臺了50余條人才引進政策。

　　展望2019

　　更加強調因城施策 長效機制加快建立

　　預計2019年，在房地產市場保持穩(wěn)定運行的前提下，主體調控政策仍將以穩(wěn)為主，同時也將更加強調因城施策、理性施策和結構優(yōu)化。

　　2018年12月21日，中央經濟工作會議提出要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系，為未來一年乃至更長時間的樓市發(fā)展方向奠定了基調。2019年，在房地產市場保持穩(wěn)定運行的前提下，主體調控政策仍將以穩(wěn)為主，同時也將更加強調因城施策、理性施策和結構優(yōu)化。

　　目前，房地產調控正處于由行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期。2019年，在房地產市場保持穩(wěn)定運行的前提下，需求端堅持因城因區(qū)精準化調控，持續(xù)推進樓市亂象整治，強化市場監(jiān)管，實施差別化信貸政策。供應端將繼續(xù)圍繞增加短期供應量、調整住房及土地供應結構，推進中長期住房制度改革進行政策構建，繼續(xù)保障“有效供給”。

　　在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位基礎上，維持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制將加快建立。隨著集體經營性建設用地入市和宅基地入市試點工作穩(wěn)步推進，土地制度將不斷完善。房地產稅立法5年內將審議出臺。各地根據2014年國務院辦公廳下發(fā)的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，不斷加快推進戶籍制度改革工作。未來住房、土地、財稅等多方面協同發(fā)力推動房地產長效機制的建立。

　　阿倫認為，在當前全國房地產政策形勢趨緊、限購限貸限售成為各城市標配的情況下，樓市已很難提升熱度。隨著政策的持續(xù)收緊，未來樓市從一線到二三線都會逐步回歸理性，全國市場將日趨穩(wěn)定。傳導到需求端，2019年，房地產企業(yè)銷售的壓力會繼續(xù)加大。與此同時，2019年或將是房地產市場長效機制建立的元年。

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