上市房企陸續(xù)開(kāi)始披露2018年業(yè)績(jī)，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的背景下，那些保持高速增長(zhǎng)的房企備受關(guān)注。

　　3月17日晚，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“奧園集團(tuán)”）發(fā)布財(cái)報(bào)，業(yè)績(jī)指標(biāo)亮眼。財(cái)報(bào)顯示，2018年，奧園集團(tuán)地產(chǎn)板塊錄得合同銷(xiāo)售人民幣912.8億元，完成全年目標(biāo)人民幣730億元的125%，同比大幅增長(zhǎng)100%。

　　不僅如此，奧園集團(tuán)在追求規(guī)模創(chuàng)新高的同時(shí)，仍舊保持了極高的利潤(rùn)水平，真正做到了有質(zhì)量的增長(zhǎng)。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年奧園集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為人民幣310.1億元，同比增長(zhǎng)62%；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)88%至人民幣96.3億元，毛利率約31.1%。凈利潤(rùn)為人民幣29.4億元，同比增長(zhǎng)51%；核心凈利潤(rùn)為人民幣30.7億元，同比增長(zhǎng)63%。

　　奧園集團(tuán)的高質(zhì)量發(fā)展不僅受到社會(huì)各界的高度認(rèn)可，各大金融機(jī)構(gòu)也給予充分肯定。摩根大通、美銀美林、德意志、尚乘集團(tuán)、招銀國(guó)際、安信國(guó)際證券、星展等在內(nèi)的十余家金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布30多篇研報(bào)，首予及重申奧園集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，調(diào)升奧園集團(tuán)目標(biāo)價(jià)，最高達(dá)10.82港元。

　　站在千億門(mén)檻的起點(diǎn)上，奧園集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�巨大。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，奧園集團(tuán)是極具成長(zhǎng)力的企業(yè)。金融機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，奧園集團(tuán)是增長(zhǎng)最快的粵港澳大灣區(qū)主要發(fā)展商，甚至是成長(zhǎng)型發(fā)展商首選。

　　銷(xiāo)售額912.8億元 超額完成全年目標(biāo)

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售增速逐步放緩。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年行業(yè)銷(xiāo)售額整體增速僅為12.2%，在這樣的背景下，能夠保持平均水平以上銷(xiāo)售增速的房企可謂是實(shí)力的體現(xiàn)。

　　3月17日晚，奧園集團(tuán)發(fā)布2018年財(cái)務(wù)報(bào)告，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁。財(cái)報(bào)顯示，2018年，奧園集團(tuán)地產(chǎn)板塊錄得合同銷(xiāo)售人民幣912.8億元，完成全年目標(biāo)人民幣730億元的125%，同比大幅增長(zhǎng)100%。 2016至2018年合同銷(xiāo)售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)89%，為內(nèi)房增速最快之一。2018年合同銷(xiāo)售權(quán)益比亦保持85%的較高水平。2018年12月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售人民幣173.9億元，再創(chuàng)單月銷(xiāo)售新高。于2018年12月31日，已簽約但未確認(rèn)的合同銷(xiāo)售約人民幣1100億元。

　　不僅如此，奧園集團(tuán)在銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)新高的同時(shí)，仍保持了極高的利潤(rùn)水平，真正做到了有質(zhì)量增長(zhǎng)。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，奧園集團(tuán)2018年?duì)I業(yè)額為人民幣310.1億元，同比增長(zhǎng)62%；毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)88%至人民幣96.3億元，毛利率約31.1%。凈利潤(rùn)為人民幣29.4億元，同比增長(zhǎng)51%；核心凈利潤(rùn)為人民幣30.7億元，同比增長(zhǎng)63%。同時(shí)，董事會(huì)建議派發(fā)末期股息每股人民幣36分（相當(dāng)于42港仙），派息比率達(dá)40%，保持穩(wěn)定寬裕的派息政策，回饋股東及投資者的支持。

　　據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)觀察，真正實(shí)現(xiàn)盈利的房企并不多，房地產(chǎn)行業(yè)的限價(jià)政策導(dǎo)致房企利潤(rùn)減少，有些房企甚至出售項(xiàng)目資產(chǎn)已達(dá)到盈利目的，憑借競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)盈利的房企很少。

　　按照嚴(yán)躍進(jìn)的劃分，奧園集團(tuán)屬于盈利能力強(qiáng)勁的少數(shù)房企之一。

　　奧園集團(tuán)的高質(zhì)量發(fā)展獲得了社會(huì)各界的高度認(rèn)可，目前已囊括“福布斯2018 年亞洲最佳上市公司50強(qiáng)、《財(cái)富》2018 中國(guó)最佳董事會(huì)百?gòu)?qiáng)等諸多榮譽(yù)。在中指院剛剛發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單》上，奧園集團(tuán)位列第26名，在成長(zhǎng)性和運(yùn)營(yíng)效率方面，奧園集團(tuán)更是名列前茅。

　　對(duì)于奧園集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外各大金融機(jī)構(gòu)也給予充分肯定。摩根大通、美銀美林、德意志、尚乘集團(tuán)、招銀國(guó)際、安信國(guó)際證券、星展等在內(nèi)的十余家金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布30多篇研報(bào)，首予及重申奧園集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，調(diào)升奧園集團(tuán)目標(biāo)價(jià)，最高達(dá)10.82港元。

　　在星展看來(lái)，奧園集團(tuán)銷(xiāo)售增速高于其他中型房企，收入增長(zhǎng)及利潤(rùn)率被低估；奧園集團(tuán)保持一貫?zāi)玫夭呗裕�城市更新�?xiàng)目進(jìn)展良好�；�于這種判斷，星展認(rèn)為奧園集團(tuán)股價(jià)上行空間大，首予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，調(diào)升目標(biāo)價(jià)。奧園集團(tuán)在資本市場(chǎng)的地位進(jìn)一步得到提升。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，奧園集團(tuán)是極具成長(zhǎng)力的企業(yè)，這意味著奧園集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�和能力極大。摩根大通發(fā)布研報(bào)認(rèn)為奧園集團(tuán)是成長(zhǎng)型發(fā)展商首選，進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)期，首予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9.00港元。美銀美林認(rèn)為奧園集團(tuán)2019及2020年合同銷(xiāo)售可實(shí)現(xiàn)每年增長(zhǎng)25%至人民幣1400億元。

　　成長(zhǎng)型發(fā)展商這一評(píng)價(jià)背后是摩根大通對(duì)奧園集團(tuán)的肯定，包括發(fā)展全面，成長(zhǎng)路線清晰；植根粵港澳大灣區(qū)，積極布局全國(guó)；受益于強(qiáng)勁的合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)，奧園集團(tuán)2018至2020年核心凈利潤(rùn)的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)42%，優(yōu)于同行，盈利可見(jiàn)性高。盡管行業(yè)毛利率趨降，摩根大通認(rèn)為奧園集團(tuán)土地成本較低，防御性較強(qiáng)。

　　站在千億的起點(diǎn)上，奧園集團(tuán)未來(lái)要向著更高的目標(biāo)激越前行。3月18日，奧園集團(tuán)董事長(zhǎng)郭梓文在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，2019年銷(xiāo)售金額在2018年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)25%的目標(biāo)。這意味著2019年銷(xiāo)售額大約1150億。

　　會(huì)上，奧園集團(tuán)副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉楊進(jìn)一步補(bǔ)充到，奧園集團(tuán)在2019年的可售資源為1900億元，只要去化率60%左右就可以達(dá)到新一年的合同銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　聚焦粵港澳大灣區(qū) 奧園集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力顯著

　　成長(zhǎng)力是一種能力和潛力，為企業(yè)持續(xù)帶來(lái)利潤(rùn)和規(guī)模。在房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力的下半場(chǎng)，成長(zhǎng)力無(wú)疑是對(duì)房企的最高評(píng)價(jià)。

　　被冠以“成長(zhǎng)型房企”之稱(chēng)的奧園集團(tuán)在持續(xù)獲利和高質(zhì)增長(zhǎng)方面有何特質(zhì)，這是外界最關(guān)心的點(diǎn)。本文嘗試從三個(gè)層面分析，首先是奧園集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，即聚焦粵港澳大灣區(qū)；其次是支撐奧園集團(tuán)銷(xiāo)售擴(kuò)張的基礎(chǔ)條件，也就是獲取項(xiàng)目的能力；最后是奧園集團(tuán)的現(xiàn)金流情況和融資能力。

　　首先，在戰(zhàn)略布局層面，奧園集團(tuán)堅(jiān)持區(qū)域均衡布局，拿地策略主要分布在一二線城市，以及二線核心省會(huì)城市，重點(diǎn)聚焦粵港澳大灣區(qū)，布局「9+2」城市群，已獲納入恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)。粵港澳大灣區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施使奧園集團(tuán)在土地儲(chǔ)備、城市布局等方面的價(jià)值得到進(jìn)一步突顯。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2018年12月31日，奧園集團(tuán)擁有198個(gè)項(xiàng)目，分布70個(gè)境內(nèi)外城市，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3410萬(wàn)平方米（權(quán)益比80%），總貨值約人民幣3650億元，足夠滿(mǎn)足未來(lái)三年左右的發(fā)展需求。

　　此外，奧園集團(tuán)在城市舊改項(xiàng)目擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，目前在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有16個(gè)主要城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約980萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售資源約人民幣1452億元。2019年，預(yù)期位于廣州、珠海、佛山、東莞、香港等地的9個(gè)城市更新項(xiàng)目將逐步轉(zhuǎn)為土地儲(chǔ)備，可為未來(lái)提供可售資源約人民幣660億元，帶來(lái)額外的銷(xiāo)售增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　其次，在戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，奧園集團(tuán)獲取項(xiàng)目的能力很強(qiáng)。一個(gè)事實(shí)是奧園集團(tuán)在大幅增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，仍然保持較低的拿地成本。

　　財(cái)報(bào)顯示，截止2018年12月31日，奧園集團(tuán)土地儲(chǔ)備的每平方米建筑面積的平均成本約僅為人民幣2167元，其中324萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，1505萬(wàn)平方米處于在建階段，1581萬(wàn)平方米為持續(xù)未來(lái)發(fā)展土地。

　　深耕粵港澳大灣區(qū)長(zhǎng)達(dá)22年，奧園集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著，較低的土地成本背后是奧園集團(tuán)一直堅(jiān)持的“收并購(gòu)”策略。據(jù)悉，奧園集團(tuán)80%以上的項(xiàng)目都是通過(guò)并購(gòu)來(lái)的，奧園集團(tuán)的企業(yè)文化很包容，這也是并購(gòu)成功的重要原因。

　　“今年奧園集團(tuán)預(yù)計(jì)拿地款為400億元。我們?nèi)匀粫?huì)增加土地儲(chǔ)備，途徑包括并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化以及公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛�！� 在3月18日舉行的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，郭梓文如是表示。對(duì)于具體指標(biāo)，奧園集團(tuán)副主席兼行政總裁郭梓寧透露，今年奧園集團(tuán)將增加一兩千萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。

　　另外，城市舊改項(xiàng)目極大降低了奧園集團(tuán)的土地成本。一個(gè)例子是珠海翠微村，奧園集團(tuán)的土地成本（含補(bǔ)償）每平方米只有八九千元，若通過(guò)招拍掛拿地，土地成本將是2.5萬(wàn)到2.9萬(wàn)元。

　　土儲(chǔ)是銷(xiāo)售增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，現(xiàn)金流是房企增加土儲(chǔ)的先決條件。奧園集團(tuán)貫徹穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)金流充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，信貸評(píng)級(jí)持續(xù)調(diào)升，融資空間很大。

　　財(cái)報(bào)顯示，截止2018年12月31日，奧園集團(tuán)凈負(fù)債率為58.9%，處于行業(yè)合理水平；總銀行結(jié)余及現(xiàn)金約人民幣396.2億元，流動(dòng)性充裕。繼2016、2017、2018年先后獲惠譽(yù)、穆迪及標(biāo)普三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)企業(yè)信貸評(píng)級(jí)及展望，奧園集團(tuán)于2019年2月再獲穆迪調(diào)升評(píng)級(jí)展望至“正面”，充分反映各界對(duì)奧園集團(tuán)綜合實(shí)力的認(rèn)可。

　　同時(shí)，奧園集團(tuán)重視開(kāi)拓多元化融資渠道，境內(nèi)外融資能力突出。2018年，奧園集團(tuán)成功發(fā)行三年期境內(nèi)公募及私募公司債人民幣39億元；并于境外通過(guò)銀團(tuán)貸款、雙邊貸款及美元債等渠道合共募得約15億美元，平均成本低于7%，優(yōu)于可比同行。

　　2019年，奧園集團(tuán)率先打開(kāi)亞洲美元債券市場(chǎng)，并重啟內(nèi)房三年期美元債公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行，全額使用國(guó)家發(fā)改委批出的10億美元外債額度，成功發(fā)行全新三年期及四年期美元債，進(jìn)一步延長(zhǎng)債務(wù)期限。

　　注意：本文中的核心凈利潤(rùn)已扣除投資性物業(yè)公平值收益、匯兌損益、衍生金融工具公允值變動(dòng)收益等非經(jīng)常性損益及其對(duì)應(yīng)的稅金。

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