《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)記者 施然 | 文

　　板材、油漆、粘合劑、膩?zhàn)臃郏�這些裝修材料中，哪些甲醛濃度高，哪些品牌符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，高靖如數(shù)家珍。作為蛋殼公寓的創(chuàng)始人，2018年至今，他投入了非常大的精力，帶著團(tuán)隊(duì)參與住建部的《機(jī)構(gòu)出租住房性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編訂。

　　十九大報(bào)告中，中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度，長(zhǎng)租公寓在這一背景下迅速發(fā)展。

　　地產(chǎn)系、中介系、互聯(lián)網(wǎng)系長(zhǎng)租公寓紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，分散式、集中式租房模式競(jìng)相出現(xiàn)。政策扶持，資本加碼，企業(yè)搶灘，長(zhǎng)租公寓成為繼交通出行之后，與民生相關(guān)的又一個(gè)萬(wàn)億元藍(lán)海。

　　但是，在各家追求規(guī)模效應(yīng)之時(shí)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)卻亂象頻發(fā)，租房貸杠桿過(guò)高爆雷、甲醛超標(biāo)，這些負(fù)面消息，曾一度帶來(lái)了市場(chǎng)上質(zhì)疑的聲音。

　　2019年，野蠻生長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)行業(yè)大洗牌，而環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)化和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化決定了誰(shuí)能存續(xù)發(fā)展，誰(shuí)被淘汰出局。

　　環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)化花錢、費(fèi)力，卻是對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的底線要求;運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化需要技術(shù)加持，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低成本，這是長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要打開的行業(yè)天花板。

　　“我們已經(jīng)得到消息，下半年，住建部、環(huán)保部、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)有各種標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，要想打持久戰(zhàn)，就必須都滿足這些標(biāo)準(zhǔn)，尤其是環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)�！鄙虾Ｒ患议L(zhǎng)租公寓企業(yè)的副總裁向《財(cái)經(jīng)》記者透露。

　　甲醛超標(biāo)高壓線

　　王芳(化名)是華東政法大學(xué)2019年的應(yīng)屆畢業(yè)生，今年3月來(lái)北京實(shí)習(xí)，比大多數(shù)北漂幸運(yùn)，她從租房簽約到入住只用了三天，并沒有早些年師兄師姐們找房跑斷腿的慘痛經(jīng)歷。

　　現(xiàn)在，他們基本通過(guò)手機(jī)選擇長(zhǎng)租公寓，很少找中介公司。王芳和同學(xué)都會(huì)在群里討論，哪家靠譜，哪家是深坑。她說(shuō)，比起鋪天蓋地的宣傳廣告，他們更相信口口相傳的體驗(yàn)。

　　她手機(jī)里有三個(gè)租房App，58、自如、蛋殼，最后，她選擇了蛋殼。主要是看房時(shí)，公寓門后的一個(gè)說(shuō)明打動(dòng)了她，上面寫著，“本房間室內(nèi)空氣質(zhì)量已合格”，上面有專業(yè)除甲醛機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)合格的聲明。

　　王芳還記得，2018年她來(lái)北京實(shí)習(xí)時(shí)，準(zhǔn)備短租一間公寓，可是一到現(xiàn)場(chǎng)，她發(fā)現(xiàn)隔壁的房子還在裝修，周邊彌漫著刺鼻的氣味。雖然要租的那間公寓有寬闊的陽(yáng)臺(tái)和齊備嶄新的家電，她還是放棄了。

　　越新讓她感覺越不安全。當(dāng)她打算離開時(shí)，中介還拉著她強(qiáng)調(diào)，房子很搶手，如果現(xiàn)在不租，明天就沒了。

　　目前，長(zhǎng)租公寓發(fā)展的主要問題是成本高、戰(zhàn)線長(zhǎng)、盈利難，因此，公寓運(yùn)營(yíng)商們大都通過(guò)高周轉(zhuǎn)提高出租率，節(jié)省成本。

　　分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商從房東處收房，賺的是房東和租客之間的租金差，收房后無(wú)論房子是否租出，他們都要按期向房東支付租金。這種模式下，運(yùn)營(yíng)商的一套房子空置一天，就意味著多出一天的成本。

　　集中式公寓的運(yùn)營(yíng)商大多為房地產(chǎn)開發(fā)商，他們資金實(shí)力相對(duì)雄厚，但是，近兩年金融去杠桿背景下，銀行信貸都在對(duì)地產(chǎn)業(yè)縮緊，開發(fā)商們現(xiàn)金流壓力并不小。

　　長(zhǎng)租公寓在一線城市比房東直租或者中介公司更受白領(lǐng)歡迎，主要是其家電全新、生活設(shè)施齊全、裝修風(fēng)格有自己的品牌特點(diǎn)。因此，長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)根據(jù)收過(guò)來(lái)房子的初始狀態(tài)，進(jìn)行不同程度的升級(jí)改造。

　　2018年9月，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的自媒體文章在網(wǎng)上刷屏，文章控訴長(zhǎng)租公寓的甲醛嚴(yán)重超標(biāo)。2018年底，長(zhǎng)租公寓裝修質(zhì)量與環(huán)境污染問題終于暴發(fā)，行業(yè)頭部公司多次被約談。在2019年全國(guó)“兩會(huì)”上，如何監(jiān)管和規(guī)范長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為代表們的熱議話題。

　　王芳說(shuō)，現(xiàn)在除了價(jià)格、地段，甲醛是否超標(biāo)，已經(jīng)成為他們找房子的重要考慮。

　　《財(cái)經(jīng)》記者了解到，目前有很多租客入住后都自帶檢測(cè)工具，只要甲醛超標(biāo)，就立即向運(yùn)營(yíng)商投訴、索賠。

　　“如何讓空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們近一年的主要課題，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，甲醛超標(biāo)就是高壓線，碰上就是死�！备呔刚J(rèn)為，空氣質(zhì)量已經(jīng)成為租賃服務(wù)中的頭號(hào)問題。而為了長(zhǎng)期健康發(fā)展，蛋殼公寓就要承擔(dān)起解決空氣質(zhì)量問題的社會(huì)責(zé)任。

　　投資方對(duì)這一監(jiān)管趨勢(shì)也相當(dāng)敏感。

　　愉悅資本創(chuàng)始人劉二海重倉(cāng)蛋殼公寓，繼領(lǐng)投蛋殼A+輪、B輪融資后，又連續(xù)兩輪追加投資，他向《財(cái)經(jīng)》記者透露，2019年之后，投行對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，已經(jīng)開始重點(diǎn)關(guān)注這家公司是否能引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而不是被動(dòng)適應(yīng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　而要環(huán)保達(dá)標(biāo)其實(shí)并不容易，人力與資金成本一個(gè)也不能少。目前，蛋殼公寓的空氣質(zhì)量管理方面投入已達(dá)億級(jí)。

　　甲醛的特性是持續(xù)性揮發(fā)，同時(shí)還受到溫度、通風(fēng)條件等因素的影響。通風(fēng)是消除甲醛的最有效手段。今年7月，蛋殼對(duì)外宣布推出了自主研發(fā)的新風(fēng)系統(tǒng)，陸續(xù)為具備條件的出租房源安裝該設(shè)備，此舉在行業(yè)引起不小的震動(dòng)，被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓行業(yè)首創(chuàng)，是為解決行業(yè)頑疾的大手筆動(dòng)作。其工作原理簡(jiǎn)單講就是在不開窗的狀態(tài)下，持續(xù)性完成室內(nèi)的通風(fēng)換氣。

　　目前，這一系統(tǒng)已經(jīng)在杭州、北京、上海、南京等幾個(gè)城市推廣開來(lái)。但過(guò)程遇到阻力，因?yàn)橐�適應(yīng)各種安裝條件。

　　其實(shí)，要從根本解決長(zhǎng)租公寓的室內(nèi)空氣質(zhì)量問題，新風(fēng)是技術(shù)，根本則是從源頭就開始控制甲醛的產(chǎn)生。

　　自建供應(yīng)鏈有多難

　　“污染的源頭在裝修板材，地板、床、柜子，如果是國(guó)內(nèi)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，單看都合格，加在一起就有可能甲醛超標(biāo)。房東用于出租的房子，如果是裝修過(guò)的，很多也會(huì)超標(biāo)�！备呔副硎尽�

　　其實(shí)，包括甲醛超標(biāo)在內(nèi)的裝修問題，困擾著國(guó)內(nèi)整個(gè)家居行業(yè)，它長(zhǎng)期存在卻始終未能有效解決。機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)近些年發(fā)展迅速，隨著影響力的提升，其空氣質(zhì)量問題更易被社會(huì)和輿論關(guān)注、放大。而房東、二房東，以及小中介等出租的房源，總量遠(yuǎn)超長(zhǎng)租公寓，裝修污染問題甚至更嚴(yán)重，但由于過(guò)度分散，很難得到規(guī)范和整治。

　　江強(qiáng)是負(fù)責(zé)蛋殼公寓供應(yīng)鏈體系的副總裁，他告訴《財(cái)經(jīng)》記者，事實(shí)上，頭部長(zhǎng)租公寓都是用優(yōu)于國(guó)家E1標(biāo)準(zhǔn)的裝修板材。而為了防止空氣污染，行業(yè)內(nèi)也是各顯神通。

　　如蛋殼，每套房子會(huì)根據(jù)初始狀態(tài)，進(jìn)行不同程度的裝修裝配。新裝修的房屋走線已經(jīng)用釘子了，因?yàn)橛媚z會(huì)有甲醛污染;部分以前木制的家具現(xiàn)在也換成了鐵藝的。

　　但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要徹底實(shí)現(xiàn)環(huán)保達(dá)標(biāo)，甚至領(lǐng)先于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，就得從產(chǎn)生甲醛等有毒氣體的源頭控制。

　　江強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓要想從源頭把控環(huán)保、裝修標(biāo)準(zhǔn)，就得自建供應(yīng)鏈。

　　但并不是所有的長(zhǎng)租公寓都能深入到產(chǎn)業(yè)鏈上游，起碼要運(yùn)營(yíng)10萬(wàn)間住房以上的長(zhǎng)租公寓才具備這樣的實(shí)力。目前，達(dá)到這個(gè)量級(jí)的分散式長(zhǎng)租公寓不超過(guò)5家。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，蛋殼、自如兩家均已超過(guò)50萬(wàn)間，青客近10萬(wàn)間，而長(zhǎng)三角地區(qū)最大的住房租賃機(jī)構(gòu)愛上租，曾經(jīng)有超過(guò)10萬(wàn)間公寓，但于今年初被蛋殼收購(gòu)了。

　　從2018年開始，蛋殼的布局就不斷向上游延伸。

　　現(xiàn)在，在部分裝修耗材上，這家公司已經(jīng)可以按照自己的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，讓廠家進(jìn)行材料直供。在其品牌庫(kù)中，蛋殼還可以直接向吉林森工(600189)、立邦等公司的工廠下單定做。

　　未來(lái)，蛋殼公寓還要在供應(yīng)鏈體系上做更多投入，除了主材，這家公司還想承包裝修過(guò)程中的輔料，如墻面涂料、膠等。

　　當(dāng)一家公司擁有百萬(wàn)量級(jí)的公寓運(yùn)營(yíng)規(guī)模之后，產(chǎn)業(yè)鏈縱深帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，會(huì)讓它更容易把控環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，而在規(guī)模經(jīng)濟(jì)下，采購(gòu)成本也會(huì)進(jìn)一步下降。

　　這都是理想狀態(tài)，現(xiàn)在的問題是，即使環(huán)保監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)高壓已來(lái)，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓也很難擴(kuò)大環(huán)保投入。

　　從2018年下半年開始，監(jiān)管層就在嚴(yán)查和規(guī)范租金貸為長(zhǎng)租公寓加杠桿一事，目前，也并未有松動(dòng)。

　　2018年8月20日，杭州長(zhǎng)租公寓鼎家宣布破產(chǎn)，主要原因就是利用不規(guī)范的租房貸高杠桿擴(kuò)張，后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力又跟不上，導(dǎo)致資金鏈斷裂。這一事件共涉及400萬(wàn)元資金缺口、6家網(wǎng)貸平臺(tái)、4000戶租客，是引發(fā)監(jiān)管升級(jí)的導(dǎo)火索。

　　從鼎家爆倉(cāng)之后，長(zhǎng)租公寓內(nèi)部就進(jìn)行了一次大清洗，并購(gòu)、整合、跑路的消息蔓延至今。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)，從2018年9月至今，共有13家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂跑路或者被收購(gòu)，如麥家公司收購(gòu)上海寓見，蜜蜂村落收購(gòu)蘇州樂棧，安歆集團(tuán)收購(gòu)逗號(hào)公寓等。最大的一筆收購(gòu)是2019年1月，蛋殼以2億美元收購(gòu)愛上租。

　　最重要的能力

　　長(zhǎng)租公寓面臨資金和監(jiān)管的雙重考驗(yàn)，那么能讓創(chuàng)業(yè)者們活下來(lái)，走向未來(lái)的王牌是什么?

　　劉二海認(rèn)為，用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)的精準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化，將是長(zhǎng)租公寓最重要的能力。

　　長(zhǎng)租公寓大多是在對(duì)存量房進(jìn)行改造，這些房產(chǎn)分布地域廣，文化、市場(chǎng)環(huán)境各有特點(diǎn)，房屋內(nèi)部裝修風(fēng)格千奇百怪。

　　常規(guī)的定價(jià)、裝修、出租方案是通過(guò)人工依據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)完成，既耗時(shí)又費(fèi)力，特別在遠(yuǎn)離北上廣深一線城市后，面對(duì)復(fù)雜環(huán)境，要想迅速開拓市場(chǎng)更加困難。

　　蛋殼2015年成立，是行業(yè)后入者，現(xiàn)在已運(yùn)營(yíng)50萬(wàn)間公寓，位居行業(yè)前列，除了資本加持，最主要的是其大數(shù)據(jù)分析、定價(jià)能力。

　　這家公司從創(chuàng)立時(shí)，就設(shè)立了商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，其中BI(商業(yè)智能，Business Intelligence)部門負(fù)責(zé)房屋資產(chǎn)的定價(jià)和風(fēng)控，BA(商業(yè)分析，Business Analysis)部門負(fù)責(zé)評(píng)估業(yè)務(wù)和城市發(fā)展的健康程度，從而制定業(yè)務(wù)策略。

　　如一個(gè)蛋殼公寓的收房人員，進(jìn)入房?jī)?nèi)后，要首先用電子尺實(shí)勘房屋大小長(zhǎng)寬，隨后把裝修、家具、樓層墻面等眾多信息拍照、上傳至BI部門。系統(tǒng)經(jīng)過(guò)核算后，會(huì)給出一個(gè)具體方案，收房人員再根據(jù)這個(gè)價(jià)格進(jìn)行談判。

　　依托蛋殼的大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，收房人員就算沒有任何經(jīng)驗(yàn)，也能夠快速得到合理的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，規(guī)避收房風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，蛋殼給出的出房方案中可以詳細(xì)到出房?jī)r(jià)、免租期、簽約時(shí)長(zhǎng)、漲幅等因素，涉及評(píng)估價(jià)格的參數(shù)將近80個(gè)。

　　實(shí)際上，這套系統(tǒng)就是把人工判斷的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ突�，但要保證準(zhǔn)確度和精細(xì)化，BI部門就要時(shí)刻廣泛收集和監(jiān)控市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)不斷修正自己的算法和模型。這個(gè)系統(tǒng)的好處是，隨著時(shí)間推移、數(shù)據(jù)積累，它的運(yùn)營(yíng)效率會(huì)越來(lái)越高，報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)也會(huì)更加精確。

　　劉二海認(rèn)為，大多數(shù)想做好長(zhǎng)租公寓的投資人都是抱著長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的心態(tài)，蛋殼目前雖實(shí)現(xiàn)了單間盈利，但是總體還是處于虧損狀態(tài)。但他表示，單間盈利已經(jīng)說(shuō)明這套系統(tǒng)的價(jià)值，未來(lái)，這個(gè)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利，需要更多的數(shù)據(jù)積累和更大的規(guī)模效應(yīng)。

　　行業(yè)預(yù)期長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)提供增值服務(wù)挖掘附加價(jià)值，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)這種附加價(jià)值不能過(guò)于樂觀。

　　上述上海長(zhǎng)租公寓企業(yè)的副總裁表示，相比垂直領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，長(zhǎng)租公寓只有獲客優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)租公寓想從增值服務(wù)上盈利，首先要搞明白什么樣的品類能做。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中他發(fā)現(xiàn)，目前保潔、維修兩項(xiàng)增值服務(wù)，確實(shí)可以比垂直服務(wù)商更有盈利優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，預(yù)計(jì)2030年全國(guó)租賃人口將達(dá) 2.7億人，對(duì)應(yīng)的租金成交總額將達(dá) 4.2萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)公認(rèn)的數(shù)據(jù)是，目前中國(guó)整個(gè)租賃市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓占比僅為3%左右。

　　相較于美國(guó)80年、日本60年的長(zhǎng)租公寓發(fā)展史，中國(guó)才剛剛起步。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓會(huì)成為一個(gè)友好城市的基礎(chǔ)設(shè)施，當(dāng)然有更廣闊的發(fā)展空間。

　　高靖預(yù)估，未來(lái)三年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)兩家到三家持有房間數(shù)超過(guò)100萬(wàn)間的企業(yè)。而當(dāng)務(wù)之急，是邁過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化這道坎，一是環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)化，二是運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化。

　　長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)為協(xié)助主管部門規(guī)范市場(chǎng)主體行為，提升住房租賃服務(wù)質(zhì)量，貢獻(xiàn)一己之力。蛋殼公寓在其中扮演的角色，或許就是打造一個(gè)“蛋殼樣本”，通過(guò)自我的革新行動(dòng)，日拱一卒，將其變成行業(yè)共識(shí)。

　　(實(shí)習(xí)生張丹對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）