雖然有許多人對于2008年的美國次貸危機略知一二，但至今不斷膨脹的金融泡沫清晰地說明了一個道理：對于歷史的教訓，人類永遠只是哀之而不鑒之。

　　Real Investment Advice分析師Jesse Colombo近期發(fā)文表示，當前美國有許多的泡沫已經(jīng)到了崩潰的邊緣，其中商業(yè)地產(chǎn)就是一個典型但又不為人所熟知的例子。

　　Colombo指出，造成這一切的罪魁禍首正是美聯(lián)儲自次貸危機后長期維持的極端貨幣環(huán)境，在長達7年的時間里采取接近零利率的政策。商業(yè)地產(chǎn)正是這種對于利率環(huán)境高度敏感的行業(yè)，在低利率時收益并在高利率環(huán)境下茍延殘喘。

　　（極端低利率環(huán)境造成了今天的諸多問題，來源：RIA、圣路易斯聯(lián)儲）

　　除了低利率政策以外，美聯(lián)儲還采取了諸如量化寬松這樣的非傳統(tǒng)貨幣政策，2008至2014年期間一共向美國金融市場投入了3.5萬億美元的流動性。

　　在實施量化寬松政策的同時，美聯(lián)儲還會通過購買債券和其他資產(chǎn)的方式壓低利率并提振資產(chǎn)價格。下圖也顯示了2008年以后美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表長期增長的情況。

　�。�美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表在寬松周期變化情況，來源：RIA、圣路易斯聯(lián)儲）

　　越吹越大的商業(yè)地產(chǎn)泡沫

　　在美聯(lián)儲的“大水漫灌”下，能叫的上名字的資產(chǎn)全部“雞犬升天”，商業(yè)地產(chǎn)更是如此，自2009年低點以來累計上漲已經(jīng)超過111%。許多人或許并不知道2004-2008年期間，美國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅一樣經(jīng)歷了泡沫積累到破裂的時期，累計上漲了66%并在危機中跌去40%的價值。

　　隨著最近一輪美國商業(yè)地產(chǎn)滾起了更大的泡沫（111% vs 66%），可以說當前的泡沫破裂要比2008年時更加嚴重。

　　(美國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)，來源：RIA、GreenStreet Advisors)

　　和許多泡沫一樣，美國商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也是在低利率環(huán)境下通過信貸端不斷積累起來的，自2012年以來，美國的銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款總量累計上升了7000億美元，或者說增加了50%。

　�。�美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總額，來源：RIA、美聯(lián)儲）

　　打?qū)φ�？可能還不止

　　Jesse Colombo指出，和上一次美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫類似，MSCI美國房地產(chǎn)投資信托指數(shù)（MSCI U.S. REIT Index）在當前的泡沫周期里已經(jīng)翻了四倍。REITs或者房地產(chǎn)信托指的是擁有可產(chǎn)生收入房產(chǎn)的上市公司，是追蹤商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的一種方式。

　　在2008年的次貸危機中，該指數(shù)跌去了接近75%的價值，如今類似的一幕很有可能再度上演。

（MSCI REITs指數(shù)，來源：RIA、MSCI）

　　同時，過去20年里美國商業(yè)地產(chǎn)價格上漲的幅度遠快于租金的上漲速度，這也使得房屋的資本回報率持續(xù)降低。房屋的資本回報率指的是房屋價格與租金價格的比率，這個比值走低意味著房產(chǎn)價格出現(xiàn)了過多的泡沫，后續(xù)有回調(diào)的風險。而當前的美國商業(yè)地產(chǎn)資本回報率甚至比2007年上一輪泡沫低點還要更低。

　　誰來戳破商業(yè)地產(chǎn)泡沫？

　　Jesse Colombo指出，最有可能戳破美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫的，正是在這一輪泡沫中膨脹起來的獨角獸公司。在次貸危機后，許多科技初創(chuàng)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，現(xiàn)在估值超過10億美元的獨角獸企業(yè)已經(jīng)超過了300家。

　　（2007年以來全球風投超過1億美元的案例數(shù)量，來源：Crunch Base）

　　Jesse Colombo表示，隨著越來越多的投資人對“只會燒錢”的初創(chuàng)企業(yè)不再感興趣，會有數(shù)量龐大的企業(yè)逐漸衰敗并被淘汰，由此將會引發(fā)美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫的破滅。

　　根據(jù)瑞銀的數(shù)據(jù)，美國零售業(yè)自2017年以來關店數(shù)量已經(jīng)達到15000，到2026年底前還會再關掉75000家店鋪。在加上過去十年里爆炸式發(fā)展的餐飲行業(yè)也到了下行周期。越來越多的投資人會意識到當前的高價格是不可持續(xù)的，最終會催生一場比2008年更兇殘的泡沫破滅潮。

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