導(dǎo) 讀

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)的隱形大財團(tuán)

　　◎  文/房玲、易天宇、羊代紅、洪宇桁

　　2019年7月26日，平安資管與中國金茂、中化集團(tuán)訂立協(xié)議，平安資管同意購買17.87億股配售股份，配售價為4.8106港元/股，認(rèn)購?fù)瓿珊?a target='_blank'>中國平安(601318)將持有中國金茂15.2%的股份，成為其第二大股東。事實(shí)上，平安集團(tuán)作為國內(nèi)第二大的壽險公司，多年來“心系地產(chǎn)”久矣，不僅積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資，如入股華夏幸福(600340)、旭輝集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)房企；其旗下平安不動產(chǎn)在公開土地市場上也是動作頻繁，與各大房企合作密切。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)實(shí)在在的隱形大財團(tuán)，我們將在下文中從多個方面去了解平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局情況。

　　01

　　平安集團(tuán)，從險資大鱷到地產(chǎn)大亨

　　1、平安主要收入超過80%來自保險業(yè)務(wù)

　　平安集團(tuán)是險資背景的金融集團(tuán)代表，目前已經(jīng)發(fā)展成我國三大綜合金融集團(tuán)之一，其旗下主要業(yè)務(wù)囊括保險、銀行、投資三大部分，旗下子公司包括平安壽險、平安產(chǎn)險、平安養(yǎng)老險、平安健康險、平安銀行(000001)、平安信托、平安證券、平安基金等，涵蓋金融業(yè)各個領(lǐng)域。

　　總資產(chǎn)組成方面，其保險資產(chǎn)是除了銀行資產(chǎn)外占比最高的業(yè)務(wù)組成，綜合達(dá)到41.1%。而由于銀行業(yè)務(wù)的特殊性，平安集團(tuán)的營業(yè)收入中，壽險及健康險、財產(chǎn)保險等綜合保險業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占平安集團(tuán)營業(yè)收入的86.3%。而平安集團(tuán)面對如此龐大的險資，如何進(jìn)行有效的投資，將是其面對的重大考驗。

　　2、政策逐步開放險資進(jìn)入房地產(chǎn)的比例（部分略）

　　保險業(yè)務(wù)的特點(diǎn)決定其收入來源中保險費(fèi)用占到了很大的比重，而保費(fèi)流入和保單到期有著相當(dāng)長的時間間隔，因此保險公司手中長期握有大量現(xiàn)金，而隨著我國居民生活水平的提高，投入保險行業(yè)的資金近年呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，而據(jù)保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，保險資金運(yùn)用余額為17.36萬億，如此龐大的資金沉淀不僅有貶值風(fēng)險，而且如果找不到投資出口也是資源浪費(fèi)。

　　保險企業(yè)除了沉淀資金量大之外，投資收益也偏低。2018年中國平安保險資金投資組合的總投資收益率為3.7%，凈收益率為5.2%，而像中國人壽(601628)、中國人保、太平洋保險(601601)等保險公司2018年的投資收益率也均在3%-5%左右，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)提高投資收益也是保險企業(yè)需要解決的問題。

　　而房地產(chǎn)長期以來是我國重要的產(chǎn)業(yè)支柱，且一直以來屬于資金密集型行業(yè)，而面向房企的貸款業(yè)務(wù)及融資業(yè)務(wù)一直是銀行、保險等金融機(jī)構(gòu)的重要收入來源；投資房地產(chǎn)不僅僅為保險資金增加投資出路，對于險資企業(yè)本身也能夠有效的促進(jìn)其金融業(yè)務(wù)的開展和創(chuàng)新；而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)土地成本持續(xù)攀升，拿地難度增加，房企的合作意愿勢必逐漸增強(qiáng)，險資的介入能夠很好的幫助房企拿地擴(kuò)張、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)；此外房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益率較保險企業(yè)的投資收益率相對可觀，102家A股上市的住宅開發(fā)房企2018年的凈資產(chǎn)收益率達(dá)14.75%。

　　近幾年來，在做好風(fēng)險管理的前提下，政策逐步開放了對于險資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的限制。2010年8月，明確了保險資金投資不動產(chǎn)比例不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10％。到2014年1月，保監(jiān)會再次上調(diào)投資比例，明確保險公司投資不動產(chǎn)的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的30%，給予了險資企業(yè)更多的發(fā)揮空間。2019年1月銀保監(jiān)會發(fā)布相關(guān)文件，鼓勵保險公司使用長久期賬戶資金，增持優(yōu)質(zhì)上市公司股票和債券，其中包括房地產(chǎn)。

　　3、平安集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)的布局（略）

　　02

　　投資拿地與入股房企并進(jìn)，平安拓展地產(chǎn)版圖

　　平安集團(tuán)布局房地產(chǎn)，最直接的就是通過旗下的平安不動產(chǎn)在公開市場上獨(dú)立拿地，或者與房企組成聯(lián)合體進(jìn)行拿地，在項目開發(fā)階段，平安集團(tuán)往往則是擔(dān)當(dāng)一個投資者的角色。此外，平安還會入股房企的現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項目以獲得投資收益，目前平安已經(jīng)入股了7家重點(diǎn)房企。

　　1、公開拿地：獨(dú)立和聯(lián)合雙管齊下積極拿地

　　（1）2019年至今拿地金額較去年全年增長280%

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至8月10號，2019年平安新增土儲的總建面達(dá)到了280.77萬平米，總價為352.7億元。相比于2018年全年新增181.92萬平米總價92.45億元的新增土儲，今年平安僅用了不到8個月的時間就輕松超過了去年全年的拿地總量，拿地十分積極。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》，平安前七月的新增建面可以排到57名，而總價則可以排到35名，儼然是相當(dāng)于一家大中型房企的排名。

　　（2）靈活選擇獨(dú)立拿地和聯(lián)合拿地兩種方式（略）

　　（3）資金雄厚敢于拿高溢價高總價地塊（略）

　　2、項目開發(fā)：做好一個安靜的投資者的角色（略）

　　3、入股房企：5家TOP20房企第二大股東

　　（1）平安前7月應(yīng)占權(quán)益銷售額超過1200億元

　　除了和房企在項目、業(yè)務(wù)層面進(jìn)行合作之外，平安還通過入股房企的方式持續(xù)擴(kuò)大地產(chǎn)版圖。根據(jù)企業(yè)年報以及公告，截至2019年8月10號，平安總共持股7家重點(diǎn)房企，若是將這些房企在2019年1-7月的權(quán)益銷售額按照當(dāng)前的平安所持的股權(quán)比例計算，則平安應(yīng)占的1-7月權(quán)益銷售額為1211.27億元。這個數(shù)字在克而瑞《2019年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》的權(quán)益銷售額榜單上可以排在第8位，可見平安僅通過入股房企得到的房地產(chǎn)版圖就已經(jīng)相當(dāng)龐大了。

　　（2）入股房企多為龍頭房企或者有一定特色的房企（略）

　　03

　　多元業(yè)務(wù)滲透地產(chǎn)各個領(lǐng)域

　　1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)契合險資投資需求

　　（1）商業(yè)項目投資以核心城市為主（部分略）

　　中國平安旗下對于房地產(chǎn)的投資，除了拿地、開發(fā)外，也直接投資收購成熟的物業(yè)。投資地域上看，既有國內(nèi)投資也有海外投資。從投資目的來看，在中國境內(nèi)的投資物業(yè)不僅作為自用，也進(jìn)行出租和賺取增值收益，海外物業(yè)則更多以賺取出租和增值收益為主。整體來看，近兩年中國平安投資性物業(yè)的租金收入都增長較快，2018年其租金收入同比增長了36%，規(guī)模達(dá)到了37.43億元。據(jù)克而瑞2018年房企運(yùn)營收入榜，中國平安37.43億的規(guī)模完全可以躋身前十之內(nèi)，由此可見其商業(yè)規(guī)模著實(shí)不小。

　　（2）長租公寓為保險資金打通投資入口（略）

　　2、房產(chǎn)服務(wù)命運(yùn)多舛，未來發(fā)展仍有待觀察（略）

　　3、房企合作領(lǐng)域包羅各方各面（略）

　　04

　　總結(jié)：平安聯(lián)姻房企，優(yōu)勢互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)雙贏

　　1、大型房企、潛力業(yè)務(wù)更合險資胃口

　　通過對平安地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的研究，可以看出險資企業(yè)對于選擇房企有怎樣的偏好：一、對于大型尤其百強(qiáng)房企更感興趣；二、對于從事回報周期長但潛力較大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企有投資意愿。

　�。�1）風(fēng)險較小的百強(qiáng)房企更受歡迎

　　對于險資企業(yè)來說更偏愛大型房企，尤其是房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)企業(yè)。這一點(diǎn)從平安的合作企業(yè)中也可以看到，和平安合作過的房企有碧桂園、招商、華潤、融創(chuàng)、金地、陽光城(000671)、華夏幸福、中國金茂等等，不論是從開發(fā)、銷售、品牌、產(chǎn)品都有著較強(qiáng)的能力，為后期項目成功邁好第一步。

　　另一方面來看，大型房企的兌付風(fēng)險要相對小很多。在佳兆業(yè)危機(jī)事件中，平安的“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”就出現(xiàn)過兌付危機(jī)。不僅是平安，很多金融企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中都有很多信托、基金產(chǎn)品，承諾收益一般在8%～13%左右，一旦項目的開發(fā)銷售出現(xiàn)問題，投資者的收益很難保證。佳兆業(yè)這樣的中型企業(yè)尚且有此類問題，一般的中小企業(yè)就更難以預(yù)計，他們往往抗風(fēng)險能力差，受市場波動影響大，這也是大型房企更受險資企業(yè)歡迎的原因。

　　（2）回報周期長但存在潛力板塊受青睞

　　險資企業(yè)資金實(shí)力雄厚，對于回報周期長但存在潛力的業(yè)務(wù)也可以接受。房地產(chǎn)孕育的長租公寓目前也是險資可以重點(diǎn)投資的一塊業(yè)務(wù)，2018年6月1日，中國銀行(601988)保險監(jiān)督管理委員會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，明確保險公司可以通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

　　而隨著多家房企開啟對長租公寓業(yè)務(wù)的布局，平安也作為投資者參與其中，包括朗詩綠色集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、旭輝集團(tuán)等，都與平安創(chuàng)建了合作協(xié)議，公共出資打造長租公寓，平安通過與具有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力及品牌運(yùn)營能力開發(fā)商進(jìn)行合作，使得其未來的投資收益有一定程度的保障，為自身低成本的保險資金提供了多元的投資渠道，未來隨著長租公寓領(lǐng)域以及租賃住房的發(fā)展，對于這一極具價值潛力的板塊，平安也將加大對于這方面的布局。

　　2、房企可借險資之勢推動自身發(fā)展

　　險資有自身的投資偏好，那么房企又該如何借助險資的力量。

　　（1）險資可助房企維護(hù)資金鏈穩(wěn)定刺激規(guī)模發(fā)展

　　對于期望快速擴(kuò)張規(guī)模，或者在當(dāng)前融資環(huán)境收緊下資金鏈緊張的房企，和險資合作是不錯的選擇。

　　險資有著天生的資本優(yōu)勢，對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言是最好的合作伙伴。由于目前的行業(yè)集中度不斷提升，部分房企現(xiàn)在進(jìn)入了發(fā)展的快車道。這些企業(yè)可能在大本營區(qū)域發(fā)展良好、品牌優(yōu)勢明顯，但是在進(jìn)行全國化擴(kuò)張時就可能面對很多新的問題，如市場環(huán)境陌生、自身的資金實(shí)力有限等。這時和險資進(jìn)行合作就可以幫助企業(yè)減輕資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險，在進(jìn)入新市場的初期有著較大的幫助。不過值得注意的是，由于多數(shù)險資本身并沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，因此在地產(chǎn)投資方面也需要謹(jǐn)慎對待，通常情況下都需要這些房企拿出潛在價值較大的項目才能吸引險資進(jìn)行合作。

　　除了助推房企規(guī)模發(fā)展之外，在房企融資環(huán)境維持收緊的今天，和險資合作也可以成為房企資金鏈的保障。以平安為例，今年就分別和三家房企總共達(dá)成了900億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，在一定程度上保證了這些企業(yè)部分未來的運(yùn)營資金。目前房企的融資環(huán)境又有著繼續(xù)收緊的態(tài)勢，房企提前與險資達(dá)成戰(zhàn)略合作，對于集團(tuán)的發(fā)展有著較大的好處。

　　（2）讓險資成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的壓艙石

　　生命人壽和安邦保險介入金地運(yùn)營、寶萬之爭，險資憑借資本優(yōu)勢掠奪房企的案例不在少數(shù)，也留下了“野蠻人”的惡名，但是險資同樣可以成為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的壓艙石。在2017年平安入股旭輝成為其第二大股東之后，旭輝在當(dāng)年的新增土儲總建面達(dá)到了1320萬平米，同比增長了103%，而新增土儲總價則從241億元飆升至1083億元。

　　在拿地大幅增加的同時，旭輝在2017年的合約銷售額也從2016年的530億元翻番至1040億元，成功突破了千億，成為黑馬房企的代表之一，這其中肯定與平安在旭輝身后提供的資金支持有關(guān)。此外，華夏幸福在資金鏈緊張的背景下引入平安之后財務(wù)狀況也有了一定的好轉(zhuǎn)，得以繼續(xù)推進(jìn)其環(huán)京之外異地復(fù)制的策略。處于轉(zhuǎn)型或者戰(zhàn)略調(diào)整期的房企，可能會有很多導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定的因素，這時可以考慮和資金實(shí)力雄厚的險資合作以穩(wěn)定軍心。

　　整體來看，平安的地產(chǎn)布局只是險資進(jìn)軍地產(chǎn)的冰山一角，目前險資的身影已經(jīng)頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)。對于房企而言，與險資的合作甚至是入股可謂是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，引流得當(dāng)可助企業(yè)騰飛，但防范不佳也可能被其吞噬。因此需要房企更加深入了解險資，通過合作共同做大業(yè)務(wù)才是王道。

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