根據(jù)億翰智庫(kù)華南分院發(fā)布的《2019年1-8月廣東省典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP30》榜單顯示，在30家房企中，本土房企占據(jù)24家，僅有融創(chuàng)、綠地、世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671,股吧)、遠(yuǎn)洋、新力六家房企為外來(lái)房企，其中融創(chuàng)憑借183.4億的銷售金額位居過(guò)江龍之首。圖：2019年1-8月廣東典型房企銷售業(yè)績(jī)top30

　　融創(chuàng)于2016年1月正式進(jìn)入灣區(qū)市場(chǎng)，截止2019年6月在廣東省布局的項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)達(dá)2000余人，土地儲(chǔ)備超1400萬(wàn)平，總貨值超2000億元。相對(duì)其他外來(lái)房企，融創(chuàng)的灣區(qū)布局是較為成功的。

　　回看融創(chuàng)在灣區(qū)的布局，可用三個(gè)字來(lái)總結(jié)——準(zhǔn)、狠、快。

　　“準(zhǔn)”：緊抓城市周期紅利，完成灣區(qū)全覆蓋

　　融創(chuàng)對(duì)城市周期把握的十分精準(zhǔn)，在進(jìn)行灣區(qū)布局時(shí)，準(zhǔn)確抓住了灣區(qū)的政策紅利和三四線的市場(chǎng)紅利，完成灣區(qū)全區(qū)域的擴(kuò)張布局。

　　1）2016年：布局廣深及外圍，抓住灣區(qū)市場(chǎng)紅利

　　2016年1月，融創(chuàng)通過(guò)招拍掛的方式在佛山禪城獲取一宗土地，正式進(jìn)駐灣區(qū)市場(chǎng)，此后陸續(xù)進(jìn)入東莞、廣州、深圳、惠州、珠海、中山和江門，一年時(shí)間布局了灣區(qū)八個(gè)城市，緊緊抓住了灣區(qū)規(guī)劃紅利。2016年-2017年正是灣區(qū)核心城市快速發(fā)展階段，各城市住宅均價(jià)上漲迅猛。其中中山2017年因限簽原因?qū)е路績(jī)r(jià)與真實(shí)水平不符合，其真實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)與2018年基本持平。

　　圖：2015年-2018年灣區(qū)部分城市商品住宅成交均價(jià)（元/平）

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自官方統(tǒng)計(jì)局、億翰研究

　　在選擇城市的同時(shí)，融創(chuàng)也瞄準(zhǔn)了城市內(nèi)的價(jià)值板塊。如在東莞的項(xiàng)目分別分布在清溪、黃江、大嶺山、南城、虎門和沙田，在惠州項(xiàng)目分布在惠陽(yáng)和惠東，此類區(qū)域臨近深圳，可承接深圳外溢利好，發(fā)展?jié)摿�較大。

　　圖：融創(chuàng)臨深區(qū)域項(xiàng)目布局情況

　　2）2017年來(lái)：下沉灣區(qū)外圍城市，抓住三四線紅利

　　2017年，一二線強(qiáng)調(diào)控，三四線去庫(kù)存，在此之下，三四線迎來(lái)一波發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)隨著越來(lái)越多的房企進(jìn)駐灣區(qū)市場(chǎng)，灣區(qū)核心城市土地獲取更為困難，融創(chuàng)開(kāi)始向?yàn)硡^(qū)外圍城市下沉，陸續(xù)進(jìn)駐清遠(yuǎn)、肇慶、湛江和梅州四個(gè)城市，抓住了次輪三四線市場(chǎng)發(fā)展紅利。

　　圖：2015年-2018年灣區(qū)部分三四線城市商品住宅成交均價(jià)（元/平）

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自官方統(tǒng)計(jì)局、億翰研究

　　截止目前為止，融創(chuàng)已經(jīng)在廣東省布局12個(gè)城市，但項(xiàng)目仍主要集中在灣區(qū)核心城市。

　　圖：融創(chuàng)廣東省城市布局情況

　　圖：2019年6月融創(chuàng)廣東省各城市土儲(chǔ)占比情況

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)公告、億翰研究

　　“狠”：多頭并舉，全方位獲取資源

　　融創(chuàng)為能在灣區(qū)快速打開(kāi)局面，大力通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、舊改、合作等多種方式在灣區(qū)獲取土儲(chǔ)，且不畏獲取一些高價(jià)地塊，進(jìn)駐灣區(qū)的決心可見(jiàn)一斑。招拍掛方面：在2016年布局初期，為打開(kāi)灣區(qū)局面，融創(chuàng)在灣區(qū)獲取的土地溢價(jià)率基本都超過(guò)100%，甚至拿下多宗地王地塊。如2016年2月清溪地塊溢價(jià)率達(dá)322%，奪得區(qū)域雙料地王；2016年9月黃江地塊溢價(jià)率達(dá)689%，創(chuàng)造全國(guó)土地市場(chǎng)溢價(jià)率之王；2016年8月22日，一天之內(nèi)兩度刷新佛山單價(jià)地王記錄。

　　表：融創(chuàng)2016年以來(lái)典型招拍掛項(xiàng)目情況

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)公告、億翰研究

　　收并購(gòu)方面：融創(chuàng)在業(yè)內(nèi)是有名的“并購(gòu)之王”，截止2019年7月，融創(chuàng)總土儲(chǔ)達(dá)2.13億平，其中超過(guò)60%的土儲(chǔ)通過(guò)收并購(gòu)獲取。灣區(qū)內(nèi)部分城市土地資源稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)拿地困難，融創(chuàng)便通過(guò)收并購(gòu)的方式進(jìn)駐。2016年5月，以44億收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下7個(gè)項(xiàng)目，包括融創(chuàng)海灣半島項(xiàng)目，正式進(jìn)駐惠州市場(chǎng)；2016年11月，收購(gòu)珠海新興際華項(xiàng)目50%股權(quán)，正式進(jìn)駐珠海市場(chǎng)；2016年12月，收購(gòu)中山威利置業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)，進(jìn)駐中山市場(chǎng)；2017年4月，直接收購(gòu)融創(chuàng)清城首府項(xiàng)目，進(jìn)駐清遠(yuǎn)市場(chǎng)；2017年5月，收購(gòu)融創(chuàng)書(shū)院豪庭項(xiàng)目，進(jìn)駐肇慶市場(chǎng)。

　　表：融創(chuàng)2016年以來(lái)典型收并購(gòu)項(xiàng)目情況

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)公告、億翰研究

　　舊改方面：融創(chuàng)于2013年初次接觸舊改市場(chǎng)，在舊改方面經(jīng)驗(yàn)并不是特別充足，但在深圳、廣州、東莞等灣區(qū)核心城市，舊改已成為企業(yè)獲取資源的主要方式之一，在此背景下，融創(chuàng)主動(dòng)去嘗試，為在灣區(qū)布局?jǐn)U張?jiān)鎏硇碌膭?dòng)力。目前融創(chuàng)在廣東的舊改項(xiàng)目主要集中在深圳、江門、廣州和東莞，其中深圳、江門均為首次進(jìn)駐項(xiàng)目。眾所周知，舊改項(xiàng)目問(wèn)題復(fù)雜，執(zhí)行起來(lái)相對(duì)困難，尤其在拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上。所以融創(chuàng)的舊改項(xiàng)目基本都是通過(guò)收并購(gòu)、招拍掛或者合作選取原本就是舊改性質(zhì)的地塊，盡量少參與征地、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)纫患?jí)土地開(kāi)發(fā)流程。其中深圳融創(chuàng)智匯大廈、江門融創(chuàng)譚江首府、廣州裕龍項(xiàng)目、東莞融創(chuàng)玖璽臺(tái)四個(gè)項(xiàng)目在融創(chuàng)接手前均已完成一級(jí)開(kāi)發(fā)流程，但因?yàn)樵�開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到資金短缺、工程質(zhì)量等問(wèn)題而被擱置，最終融創(chuàng)通過(guò)收并購(gòu)方式獲取。廣州金星村項(xiàng)目為融創(chuàng)近期在灣區(qū)獲取的一宗舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目對(duì)競(jìng)選企業(yè)要求較高，需滿足2017年銷售額3500億元以上，在廣州有舊改經(jīng)驗(yàn)等，最終由融創(chuàng)與中鼎集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)得。中鼎集團(tuán)曾參與過(guò)廣州黃埔橫沙城中村、知識(shí)城均和村等舊村改造工作，且前期已參與過(guò)金星村的更新工作，具有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)。此次融創(chuàng)選擇與中鼎合作，也做到了揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短。

　　表：融創(chuàng)2016年以來(lái)典型舊改項(xiàng)目情況

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)公告、億翰研究

　　合作方面：融創(chuàng)在灣區(qū)合作方面發(fā)力相對(duì)較少，主要有廣州融創(chuàng)御園、佛山濱江首府、梅州融創(chuàng)奧園玖龍臺(tái)三個(gè)項(xiàng)目。廣州融創(chuàng)御園是與合景泰富合作開(kāi)發(fā)，也是融創(chuàng)正式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)的敲門磚。2016年5月5日，廣州增城兩宗相鄰宅地入市，吸引了富力、萬(wàn)科、保利、合景泰富、融創(chuàng)等多家房企競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)多輪舉牌后均被合景泰富拿下，樓面價(jià)達(dá)5800元/平，溢價(jià)率達(dá)179%。5月6日，合景泰富便對(duì)外透露，融創(chuàng)將以合作方式介入項(xiàng)目，自此，融創(chuàng)正式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。佛山濱江首府由融創(chuàng)于2016年8月22日通過(guò)招拍掛獲取，樓面價(jià)為8491元/平，溢價(jià)率達(dá)105%，刷新當(dāng)時(shí)區(qū)域樓面價(jià)，后續(xù)引入合景泰富和旭輝共同打造，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。梅州融創(chuàng)奧園玖龍臺(tái)由奧園集團(tuán)于2019年4月17日通過(guò)招拍掛獲取，樓面價(jià)2920元/平，溢價(jià)率為24%，規(guī)劃建面為12.1萬(wàn)平，后續(xù)引入融創(chuàng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，這也是融創(chuàng)首次進(jìn)入梅州市場(chǎng)。

　　“快”：決策效率高效，五個(gè)月完成華南區(qū)域戰(zhàn)略布局

　　高效的決策流程也是助推融創(chuàng)在灣區(qū)快速擴(kuò)張布局的一大法寶。融創(chuàng)針對(duì)新進(jìn)入的城市，區(qū)域公司的決策權(quán)力有限，在進(jìn)行投資決策時(shí)需上報(bào)給投委會(huì)，但也可同步上報(bào)給汪孟德，自上而下來(lái)提升決策效率。同時(shí)孫宏斌、汪孟德等集團(tuán)高管也會(huì)采取“一竿子插到底”的方式，直接對(duì)接區(qū)域核心團(tuán)隊(duì)，加快決策流程。由于成熟的收并購(gòu)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)，一般情況下，融創(chuàng)從信息獲取到簽正式協(xié)議1-2周就能完成。由于高效的決策流程，使得融創(chuàng)在提出進(jìn)軍廣深戰(zhàn)略后的第八天便在灣區(qū)拿地第一宗土地，正式進(jìn)駐灣區(qū)市場(chǎng)，僅用五個(gè)月即實(shí)現(xiàn)灣區(qū)的戰(zhàn)略布局。

　　圖：融創(chuàng)廣東各城市進(jìn)駐時(shí)間

　　備注：數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)公告、億翰研究

　　相對(duì)業(yè)內(nèi)其他房企，融創(chuàng)進(jìn)入灣區(qū)市場(chǎng)時(shí)間相對(duì)較晚，但其布局“準(zhǔn)狠快”的特點(diǎn)，使其超過(guò)業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)，成為灣區(qū)外來(lái)房企布局的標(biāo)桿。2019年，融創(chuàng)在廣東省的銷售目標(biāo)為300億，目前已經(jīng)完成183億，在其2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露2019年下半年廣深區(qū)域可售貨值為350億，按此計(jì)算，預(yù)計(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)無(wú)壓力。

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