潮退了，才知道誰在堅(jiān)守。

　　長沙，又出手了！12月11日，長沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡稱《通知》），進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理，明確價(jià)格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，規(guī)定平均利潤率為6%-8%。

　　針對外界對長沙樓市政策“更嚴(yán)”或“放松”的說法，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委相關(guān)人士表示，“長沙市樓市政策并未有新的變化�！弊蛉胀ㄖ�出臺，是對2017年《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

　　長沙明確商品住房價(jià)格構(gòu)成

　　12月11日，長沙市發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，《通知》通知明確，商品住房價(jià)格由成本加利潤、加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項(xiàng)，分別是樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。

　　而利潤指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤。利潤提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1-4項(xiàng)之和為基數(shù)，平均利潤率為6%至8%。

　　《通知》要求，5類費(fèi)用不得計(jì)入商品房價(jià)格，包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用，各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

　　《通知》的發(fā)布被市場認(rèn)為是長沙市新房市場限價(jià)政策的2.0版，限價(jià)房源由限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。

　　2017年發(fā)布的《長沙市限價(jià)商品住房價(jià)格管理暫行辦法》顯示，限價(jià)商品住房價(jià)格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%-8%。

　　2017年的媒體報(bào)道截圖值得一提的是，上述暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日，也就是說，如果長沙發(fā)改委不在11日出臺通知，長沙商品住房價(jià)格6-8%的利潤率規(guī)定將處于“無章可依”的局面。長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。2012年，《�？谑邢迌r(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤（利潤率不得超過6%）等完全成本因素確定。

　　同年，《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，對限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定，并要求限價(jià)商品房利潤率不超過建設(shè)成本的6%。

　　長沙房價(jià)有多低？

　　2019年年底，長沙房價(jià)均價(jià)僅為1萬元左右，中心城區(qū)高價(jià)樓盤也僅有1.5-2萬元。這個(gè)房價(jià)，不僅遠(yuǎn)低于同處中部的其他省會(huì)城市，甚至還不及一些東部地區(qū)的三四線城市，堪稱房價(jià)洼地。

　　要知道，目前，全國房價(jià)過萬的城市高達(dá)65座，浙江更是所有地級市全部躋身萬元房價(jià)俱樂部，而長沙仍在1萬元左右徘徊。

　　橫向?qū)Ρ葋砜�，同處中部的武漢均價(jià)1.7萬元，合肥均價(jià)1.43萬元，鄭州均價(jià)1.38萬元，南昌1.22萬元，而南昌的經(jīng)濟(jì)規(guī)模僅為長沙一半。

　　長沙房價(jià)收入比在全國50城中“墊底”單看房價(jià)可能還不夠，再看房價(jià)收入比，更能看出長沙的房價(jià)與其他城市的差距，長沙的房價(jià)收入比在全國主要城市中基本處于墊底位置，房價(jià)收入比處于合理區(qū)間之內(nèi)。

　　從經(jīng)濟(jì)上看，長沙是萬億GDP城市，經(jīng)濟(jì)位居全國第14位，而城鎮(zhèn)居民可支配收入則高達(dá)5.07萬元，在一二線城市中位居上游。

　　值得一提的是，2019年前三季度，長沙GDP實(shí)際增速8.3%，超過北上廣深寧杭等一眾城市，在全國GDP25強(qiáng)城市中位居前列。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》顯示，長沙以6.4的房價(jià)收入比“吊車尾”，同時(shí)在50個(gè)城市中也是唯一一個(gè)低于7的城市。

　　數(shù)值越小，意味著買房越容易。

　　政策方面，為了遏制房價(jià)過快上漲，貫徹”房住不炒“的中央精神，長沙可謂“嚴(yán)防死守”，2017年“318”“520”“923”系統(tǒng)調(diào)控政策輪番出臺；2018年長沙出臺“625反炒房”“湘十一條”等措施，從限購、限售、限貸全方位調(diào)控，這也被譽(yù)為全國最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政。

　　“長沙房價(jià)較低，在同類城市中處于較低水平，是吸引人才的重要砝碼�！焙�南省委常委、長沙市委書記胡衡華說，“限地價(jià)、限房價(jià)”等系列措施，雖然從短期來看影響了財(cái)政收入，是一種“劣勢”，但從長期來看抑制住了房價(jià)的非理性上漲，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大有裨益。

　　今年10月，智聯(lián)招聘發(fā)布的《2019年秋季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》顯示，長沙秋季求職期平均月薪達(dá)8037元。白領(lǐng)一個(gè)月工資已接近一平米房價(jià)。

　　前三季度地產(chǎn)板塊利潤率超過10%

　　中銀國際證券研報(bào)顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　長沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項(xiàng)目平均利潤率為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個(gè)利潤率，對房企而言是可以接受的。2019年以來，長沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價(jià)地塊為主，項(xiàng)目本身利潤有限。

　　此次出臺的6%-8%的利潤率是上限，不排除不少項(xiàng)目會(huì)和北京地區(qū)的限競房一樣陷入微利或虧損境地。

　　限定利潤率的做法，被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的一招，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在定價(jià)環(huán)節(jié)就趨于理性。

　　但也有人認(rèn)為，商品房住宅限制利潤，項(xiàng)目建設(shè)情況不一，如何落地執(zhí)行也值得深化�！爸饕獣�(huì)影響以前開發(fā)商拿的地，因?yàn)榇饲巴恋爻杀镜�。”張大偉說。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤等。對于一些類似財(cái)務(wù)和營銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言，利潤自然難以做高。這會(huì)鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

　　拒絕炒房客，長沙是認(rèn)真的

　　長沙的強(qiáng)力反炒房，同樣引發(fā)了一些質(zhì)疑。這里有兩種代表性的觀點(diǎn)：一種是，有人說，長沙的強(qiáng)力反炒房，固然將房價(jià)控制在合理水平，但也帶來一系列負(fù)面效果。比如限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商偷工減料，混凝土問題、精裝修問題層出不窮。

　　問題在于，即便沒了限價(jià)，開發(fā)商偷工減料的行為還少嗎？一些早已突破限價(jià)的城市，精裝修維權(quán)難道不是屢見不鮮？可見，問題的關(guān)鍵不在于是否限價(jià)，而在于監(jiān)管是否到位。

　　在利益面前，就是再高的利潤率，都擋不住某些開發(fā)商手腳。另一種是，長沙的反炒房之戰(zhàn)，讓本地居民錯(cuò)失了房價(jià)上漲帶來的財(cái)富增值機(jī)會(huì)，與其他城市將會(huì)拉開巨大差距。

　　這種觀點(diǎn)也是有問題。反炒房最利好的恰恰是本地剛需，讓本地居民無需再為高房價(jià)煩擾，至于財(cái)富增值機(jī)會(huì)，受損的恐怕只是個(gè)別的炒房者。

　　至于說財(cái)富差距，短期來看，長沙房地產(chǎn)的“市值”固然低于一些二線省會(huì)，但有些城市的高房價(jià)本身就存在巨大泡沫，所謂的財(cái)富只是紙面財(cái)富，本身就難以持續(xù)，一旦出現(xiàn)回調(diào)，影響不是一般嚴(yán)重。

　　長期來看，所有城市的房地產(chǎn)市值都要回歸到基本面。長沙也不例外，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、人口持續(xù)流入、房價(jià)收入比控制在合理水平，長沙的房價(jià)也會(huì)溫和上行。

　　長沙做出這一系列動(dòng)作，無疑需要勇氣。而社會(huì)的掌聲，無疑就是最好的鼓勵(lì)。希望長沙能堅(jiān)持到底。

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