“你見過房企反腐嗎？”

　　“有個副總的辦公室空了好幾天，開始大家都以為他出差了。過了很久，行政的人把這個辦公室收拾一下，然后改成會議室——因為老板覺得晦氣。"“有時候，我們從新聞上看到消息，才知道出了事。在公司內(nèi)，經(jīng)常只會發(fā)一條離職通知�！�

　　這是北京某大型房企設(shè)計部門職員王洋接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時的原話。王洋表示，在企業(yè)內(nèi)部，反腐往往并沒有那么大的動靜。

　　最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的反腐動作明顯增多，而且正從私密變得公開。

　　一場史無前例的風暴

　　就在前兩日，一則突如其來的公告讓新華聯(lián)(000620,股吧)陷入了輿論的風口浪尖——公司原董事長蘇波被公安局帶走協(xié)助調(diào)查，而他上任還不到一年。

　　據(jù)新華聯(lián)內(nèi)部員工向21世紀經(jīng)濟報道透露，此次蘇波協(xié)助調(diào)查，是新華聯(lián)高層發(fā)起內(nèi)部反腐，主動向公安機關(guān)報案的結(jié)果，蘇波可能涉及的貪腐行為集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　事實上，新華聯(lián)僅是今年眾多房企反腐的案例之一。據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實驗室不完全統(tǒng)計，2019年以來，已有中糧、雅居樂、朗詩、保利、融創(chuàng)、萬達、復星、美的置業(yè)、金科、新華聯(lián)等至少十家房企將反腐動作公開，超過30人涉案。

　　2019

1月	中糧置地（現(xiàn)大悅城(000031,股吧)000031.SZ）成都總經(jīng)理熊啟中因嚴重違紀違法被雙開，已被提起公訴，案件正在審理之中。
1月	雅居樂集團（03383.HK）海南區(qū)域總裁簡毓萍、廣州區(qū)域副總裁蔡小鵬因嚴重廉政違紀，均被開除解雇。
5月	朗詩地產(chǎn)（00106.HK）成都公司常務(wù)副總經(jīng)理鄧敏，因涉嫌經(jīng)濟犯罪被開除，并被司法機關(guān)采取逮捕強制措施。

5月	保利地產(chǎn)（600048.SH）副總經(jīng)理吳章焰被立案調(diào)查并采取留置措施。
6月	融創(chuàng)中國（01918.HK）上海和無錫分公司發(fā)生貪腐事件，涉事資金或超億元，已向公安部門報案。
8月	萬達集團4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元，涉嫌犯罪。萬達已與上述4人解除勞動關(guān)系，并將其移交司法。

9月	復星集團旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，獲利近2億元。該酒店客房接近10萬/晚。3人已被移交相關(guān)司法部門。
10月	美的置業(yè)（03990.HK）數(shù)名員工集體舞弊，以權(quán)謀私，目前已有6人被公安機關(guān)采取刑事強制措施。此前2月和4月，美的置業(yè)兩次發(fā)布反腐公告。
12月	金科股份（000656.SZ）被曝多起內(nèi)部貪腐事件，涉及營銷、行政等多個環(huán)節(jié)。根據(jù)相關(guān)市場消息，今年以來，金科內(nèi)部查處違規(guī)違法事件，被司法機關(guān)立案偵查的員工有13人。

12月	新華聯(lián)（000620.SZ）董事長兼總裁蘇波因個人問題被協(xié)助調(diào)查。內(nèi)部員工透露，是新華聯(lián)高層發(fā)起內(nèi)部反腐，主動向公安機關(guān)報案的結(jié)果。

　　這并不是簡單的巧合。

　　2016年以來，樓市連續(xù)迎來“豐年”，房企趁機大幅擴張規(guī)模。但由于管理系統(tǒng)升級緩慢，腐敗的風險點迅速增多。公開反腐的目的，就有以儆效尤的考慮。正如北京某大型房企審計部門負責人李紅軍所說，“公開反腐也是給自己人看的�！�

　　在這背后，是房企管理思路的變化。

　　近幾年，審計、監(jiān)察等部門的地位增強，以及執(zhí)法機關(guān)的介入，意味著企業(yè)的內(nèi)部和外部監(jiān)督都在強化。同時，區(qū)域換防、總部職能下沉等機制的確立，也有助于遏制腐敗的發(fā)生。房企一邊做大規(guī)模，一邊修復系統(tǒng)漏洞。

　　“原來的那套粗放式管理，太落伍了�！崩罴t軍說。

　　“漏水的快船”

　　由于涉及的利益龐大、審批環(huán)節(jié)長、約束機制不足，房地產(chǎn)業(yè)一直被視為腐敗的重災(zāi)區(qū)。

　　法學碩士出身的李紅軍，曾在北京某基層檢察院做副檢察長。在他看來：

　　房企在政府和銀行面前是“乙方”，但在建筑公司、設(shè)計公司、銷售渠道公司、廣告公司、咨詢公司面前，又是不折不扣的“甲方”。

　　在房地產(chǎn)業(yè)，投拓、工程、銷售是公認的肥缺，但在設(shè)計、廣告、園林綠化，乃至人事等環(huán)節(jié)，腐敗現(xiàn)象也容易出現(xiàn)。

　　多位受訪者向21世紀經(jīng)濟報道證實，房企人力資源負責人收受獵頭公司的賄賂，接受其推薦的高級職業(yè)經(jīng)理人，在行業(yè)內(nèi)不是新鮮事。

　　這些年，隨著房價提升，腐敗行為的涉案金額也變得龐大。

　　今年9月，復星國際旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，獲利近兩億元。

　　有房企人士透露，如今在單個房地產(chǎn)項目，腐敗行為涉案金額往往在千萬乃至上億量級。

　　金額上的損失只是一部分。

　　上述提到的北京某大型房企審計部門負責人李紅軍表示：

　　如果將房企形容為“漏水的快船”，腐敗案件就是船上的漏洞，雖然不大，但對企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、品牌形象、利潤、商譽等都會造成影響。

　　陽光城(000671,股吧)集團執(zhí)行副總裁吳建斌曾向21世紀經(jīng)濟報道提到“三年調(diào)整期”的概念，即房企用一年的時間沖業(yè)績，然后用兩年的時間調(diào)整管理架構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、考核機制等，以適應(yīng)新的規(guī)模需要。

　　按照這一規(guī)律，在近幾年的快速擴張期，除非采用特殊手段，否則房企的管理架構(gòu)很容易落后于規(guī)模發(fā)展。

　　區(qū)域公司的失控

　　規(guī)模擴張帶來的管理壓力，主要體現(xiàn)為總部能否對區(qū)域公司進行有效的駕馭和管控。

　　某閩系房企副總裁鄭磊(博客,微博)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，總部和區(qū)域公司之間，本來就存在管理半徑，規(guī)模越大，管理半徑就越大。制度再完善，也會不可避免地出現(xiàn)管理效能損耗。

　　在過去，彌補損耗的手段相當粗放。很多區(qū)域公司的管理結(jié)構(gòu)是“三足鼎立”。這種架構(gòu)看似穩(wěn)定，其實非常脆弱。

　　何為“三足鼎立”？

　　區(qū)首為“封疆大吏”，是該區(qū)域的總負責人；

　　一號副區(qū)首為業(yè)務(wù)型，多為當?shù)厝嘶蛟诋數(shù)赜休^深的根基，負責開拓業(yè)務(wù)；

　　二號副區(qū)首由總部指派，名為輔助，實則行使監(jiān)督。

　　據(jù)鄭磊觀察，在實際操作中，成功的案例很少。最常見的情況有兩種：一是三人分別形成派系，互相掣肘，影響業(yè)務(wù)進展；二是三人抱團，形成區(qū)域勢力，并滋生群體性腐敗。

　　仔細研究這幾年的房企腐敗案例，你可能會發(fā)現(xiàn)群體性腐敗的現(xiàn)象比較多。

　　之所以產(chǎn)生這種現(xiàn)象，除了與上述提到的管理結(jié)構(gòu)有關(guān)外，還有一個原因是，近幾年職業(yè)經(jīng)理人的流動性大，而且往往是“成建制”地流動。一個高級職業(yè)經(jīng)理人會帶著很多“自己人”跳槽。這樣雖然便于開展工作，但也容易形成小圈子，滋生群體性腐敗。

　　審計官的崛起

　　而在原始的“眼線式”監(jiān)督被證明無效后，制度化的反腐手段開始興起。最主要的表現(xiàn)，在于審計、監(jiān)察部門的迅速崛起。

　　鄭磊表示：

　　以前，很多企業(yè)的審計監(jiān)察部門是“擺設(shè)”，只要不涉及到真正的大案，每年的工作大多是走走形式。審計部門的崛起，不僅能解決區(qū)域公司的管理問題，也能對總部職能部門做出有效的監(jiān)管。

　　在房地產(chǎn)界，名頭最響的審計部來自萬達。

　　萬達審計部成立于2001年，其成員由財務(wù)、工程、預算、土水電各專業(yè)人才組成，目前的負責人高茜，是萬達商業(yè)唯一的女性高管。

　　萬達審計部被賦予了極大權(quán)限，萬達集團董事長王健林在《萬達哲學》一書中寫道：

　　我個人在集團不分管具體業(yè)務(wù)，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當于萬達集團的紀委”“審計通報最厲害，一發(fā)就意味著有人被開除或者受到更重處罰。

　　2015年，萬達審計中心查處了西安項目公司原工程副總在內(nèi)18人的腐敗行為；2017年查處了263起違規(guī)事件，解除勞動關(guān)系129人，司法立案3起，為企業(yè)挽回損失1.3億元。

　　近幾年，很多企業(yè)花重金挖來具有專業(yè)背景的審計和監(jiān)察人員，李紅軍便是其中之一。他向21世紀經(jīng)濟報道坦陳，自己頗得老板信任。其主要工作內(nèi)容，除了監(jiān)察工作以外，還會輔助公司做內(nèi)部制度的建設(shè)和完善，堵住腐敗的源頭。

　　與此同時，管理制度也在慢慢升級，其中有不少條款對反腐有所幫助。比如，對管理架構(gòu)進行扁平化調(diào)整、實施區(qū)域換防機制、推行總部職能人員下沉機制，等等。

　　放下義氣，拿起法律

　　2018年8月1日上午，位于北京市建國門外大街的萬達集團總部，兩名萬達高管尹建武、金震因涉嫌利用職務(wù)便利謀取私利被朝陽警方帶走。此前，二人分別任職萬達集團中區(qū)營銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理職務(wù)。

　　在中國房企的反腐中，這種極具沖擊力的場面并不多見。正如王陽所說，企業(yè)的內(nèi)部反腐大多是低調(diào)處理，常見的結(jié)果是，當事人退錢、退贓，然后隱退。即使執(zhí)法部門介入，公司也很少聲張。

　　李紅軍認為，中國房地產(chǎn)業(yè)仍然帶有一些“江湖義氣”

　　。很多高管都是跟老板一起打天下的，后來請的職業(yè)經(jīng)理人，也經(jīng)常跟老板稱兄道弟。所以，你怎么忍心把自己的‘兄弟’送進監(jiān)獄呢？

　　此外，不少腐敗案件的當事人在企業(yè)發(fā)展中扮演過重要角色，甚至是股肱之臣。念及于此，有些老板會心慈手軟，選擇“給一個體面”。

　　如今，像萬達這樣高調(diào)、公開反腐的做法仍然不是普遍現(xiàn)象，但老板們的想法正在改變。

　　2015年6月，中國企業(yè)反舞弊聯(lián)盟在上海成立，這是中國首個由企業(yè)發(fā)起成立的以反舞弊為目標的民間非營利性合作組織。在10家發(fā)起企業(yè)與機構(gòu)中，共有萬科、碧桂園、世茂三家房企。

　　該機構(gòu)“專注于內(nèi)審、監(jiān)察、風控、法務(wù)、廉正、合規(guī)等職能領(lǐng)域”，如今已有545家會員，其中116家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“老板們開始意識到一個問題，如果一個人因為貪腐問題被包庇了，他在另一家房企很可能還會犯同樣的錯誤。這個時候，老東家在業(yè)內(nèi)的聲譽就會受到影響�！崩罴t軍說。

　　與此同時，隨著行業(yè)進入職業(yè)經(jīng)理人時代，人情味也在慢慢變淡。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，像萬達一樣，很多企業(yè)都在推行“高薪養(yǎng)廉”，職業(yè)經(jīng)理人的待遇也水漲船高。在這種情況下，公司對貪腐的容忍度明顯下降。

　　嚴躍進說，在現(xiàn)代企業(yè)治理中，勞資雙方應(yīng)該以契約關(guān)系為主。同時，在貪腐金額動輒上億的行業(yè)，法律絕對不能缺位。

　　根據(jù)普華永道發(fā)布的《2018中國企業(yè)反舞弊聯(lián)盟現(xiàn)狀調(diào)查》，貪腐發(fā)生后，企業(yè)挽回總額僅為直接經(jīng)濟損失的18%。無法精確統(tǒng)計的損失還包括企業(yè)風氣受損、商譽損失及后續(xù)運營中斷等，因此實際損失比賬面數(shù)字要大得多。

　　但李紅軍認為：

　　公開反腐至少走出了房企法制化治理的第一步，對于規(guī)模龐大，但聲譽不佳的房地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要。這種做法不光是給外界看的，對于從業(yè)者來說，更是一個“警鐘”。

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