2019年號稱調(diào)控史上最嚴“政策年”。數(shù)據(jù)顯示,2019年調(diào)控次數(shù)高達620余次,相比2018年450次的調(diào)控次數(shù),同比增長近40%,刷新歷史記錄。

　　房地產(chǎn)信貸層面的收緊也是史無前例,銀行信貸、信托、海外發(fā)債等房企主要融資渠道全面“封堵”。在此背景下,受波及的企業(yè)甚至延伸至中大型企業(yè),收購市場一度呈現(xiàn)“大魚吃大魚”現(xiàn)象。

　　在如此嚴厲調(diào)控之下,2019年房地產(chǎn)市場銷售受到影響。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,絕大部分規(guī)模房企均已達成年度業(yè)績目標,但整體超額完成率不及2016年和2017年。

　　不過,即便如此,也有房企業(yè)績表現(xiàn)驚人。金茂發(fā)布業(yè)績顯示,2019年度,金茂全年回款超1500億,簽約1608.07億;銷售規(guī)模首次進入房企排名TOP20;年度銷售額排名同比提升6名,漲幅位列TOP20榜首;年度銷售均價2.15萬/平米,位列行業(yè)TOP20第一。

　　對于金茂取得的業(yè)績,資本市場率先做出了反應,股價迅速攀升至6港元。年初,金茂股價徘徊3.3港元,一年間市值上漲了320多億港元。

　　丁祖昱在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上對房地產(chǎn)行業(yè)未來一年股票做出預測表示,看好8家地產(chǎn)股,這些推薦企業(yè)兼顧了龍頭、中型房企、物業(yè)股以及特色企業(yè),其中就包括金茂。

　　2020年,金茂銷售額目標為向2000億元進擊。2020年開年,決策層定調(diào)樓市“長期”堅持房住不炒,這意味著樓市將繼續(xù)嚴調(diào)控,嚴厲程度或并不亞于今年。那么,金茂完成2000億元的底氣何在？

　　城市運營:沖擊兩千億的支撐

　　2015年,金茂正式宣布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為“城市運營商”;2016年,金茂提出戰(zhàn)略升級,在青島舉辦的“金茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展峰會”上對外發(fā)布了城市運營模式,即兩個驅(qū)動,兩個升級,形成產(chǎn)-城-融一體化城市運營模式,城市運營模式進一步明確;2017年金茂上市十周年之際,又從城市時間、空間和內(nèi)涵三個維度重新定義城市運營,并系統(tǒng)地提出三種城市運營模式,即城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮(zhèn)。

　　2019年是金茂的“城市運營年”。這一年,金茂持續(xù)“開疆拓土”,深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游、關中平原等6大城市群,并首次進入金華、張家口、濰坊、威海等7座城市。截至2019年底,金茂在“城市運營商”戰(zhàn)略方向上不斷突破,共進駐全國47座城市,擁有20個城市運營項目。在2019年金茂實現(xiàn)杭州、北京、溫州、南京、寧波5座城市單城銷售額破百億,以實際行動展現(xiàn)了持續(xù)深耕城市的實力。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來,金茂中國城市運營已進入規(guī)模復制期,并為企業(yè)帶來了更多低成本土儲資源。在土地成本方面,2019年中報顯示,金茂上半年新增土儲平均地價約為5300元/㎡。而2018年,金茂曾在業(yè)績會上披露,當年拿地均價為8124元/㎡,拿地成本逐漸在下降。

　　億翰智庫曾分析,城市運營項目主要是通過一級開發(fā)、二級開發(fā)到運營的全業(yè)務鏈式的高質(zhì)量城市運營,促進城市價值成長,帶動整體資產(chǎn)性價值的持續(xù)提升,同時為金茂提供更多潛在的收益,實現(xiàn)1+1+1>3的收益效果。

　　其實,對比金茂近6年的銷售數(shù)據(jù)看,年銷售額一直在保持穩(wěn)步高速增長。2014年至2019年,金茂的銷售規(guī)模分別為215億、301億、485億、693億、1280億元,復合增長率保持在50%以上。按照目前的土地貨值以及銷售增長率預測,完成2020銷售目標未來可期。

　　而支撐金茂未來城市運營業(yè)績的另一層保障還在于中國發(fā)展已進入城市群時代。作為世界第二大經(jīng)濟體,中國近年來正在經(jīng)歷人類史上最大規(guī)模城市化進程。區(qū)別于早期單一地區(qū)的“城市化”,隨著地區(qū)間的經(jīng)濟協(xié)作關系的日益緊密,“集群”推進城市發(fā)展的“群模式”已成為中國城市化發(fā)展的趨勢。在金茂城市運營深耕的京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)以及珠三角地區(qū)總?cè)丝谶_到了5.5億人口。

　　資本市場率先做出積極反饋

　　業(yè)內(nèi)某專家曾表示:作為一個企業(yè),第一要務是增長,不論大公司還是小公司,真正的焦慮點就在“增長”二字。尤其是作為上市公司,市值的增加只跟一件事情有關系,就是增長速度,而且是超過分析師預期的增長速度。無論一家企業(yè)的絕對值有多大,一旦增長停滯下來,市值、股票也會停下來,甚至下降,從大概率事件來看,只有2%的企業(yè)在長期能夠超過平均數(shù)。

　　企業(yè)增長總有停滯的一天,怎么辦？在第一曲線極限點到來之前,就開始布局第二曲線,用第二增長曲線來維持企業(yè)的繼續(xù)增長。并且第二曲線必須在第一曲線到達巔峰之前,就要開始第二曲線。因為一旦第一曲線到達巔峰,甚至已經(jīng)開始降落的時候,就是企業(yè)已經(jīng)開始走向衰落之時。此時,企業(yè)家所有的聚集力全部在于如何恢復第一曲線的增長,而沒有余力顧及第二曲線。

　　對于金茂而言,第一增長曲線為IP金茂府,金茂的前瞻意識在于,在第一增長曲線達到高點位置時,金茂早已開始布局第二增長曲線—城市運營。而經(jīng)過2019年“城市運營年”的深耕,部分項目已進入收獲期。

　　正是基于金茂基本面的良好,資本市場才會給予正面積極的反饋。對于資本市場而言,在房地產(chǎn)調(diào)控密集期,資本對企業(yè)的考量標準已不僅限于規(guī)模,更重要的是資本要的是順應國家政策趨勢且有效率的細分領域。

　　在上述負責人看來,金茂的城市運營效率已經(jīng)過市場驗證,且順應大趨勢,銷售額跨入百億元的城市達到了5個,溫州和寧波城市運營項目已成為重要的貢獻者,所以才能得到資本市場的良好反饋�！叭�年起勢,五年成城,中國金茂深耕城市持續(xù)發(fā)力,打造了以城市核心綜合體、特色小鎮(zhèn)以及城市新城為代表的城市運營作品,在未來,這一個個項目將不斷釋放潛力�！�

　　以長沙梅溪湖國際新城為例,2011-2019年,81000戶家庭安家梅溪湖,僅學校一項,梅溪湖環(huán)湖目前就已建成11所優(yōu)質(zhì)中小學,全面提升區(qū)域教育質(zhì)量水平。城、人、產(chǎn)三者有機結(jié)合,讓梅溪湖所在的湘江新區(qū),2017年片區(qū)生產(chǎn)總值破2000億元,增速連續(xù)三年保持11%以上,經(jīng)濟增速領跑長沙乃至全省。梅溪湖國際新城建設啟動8年來,區(qū)域內(nèi)樓面價漲幅高達302%。

　　再以上海金茂北外灘為例,歷經(jīng)十余年的精心打造,這里現(xiàn)在擁有中國乃至亞洲最大規(guī)模的綠色商務辦公建筑群,至少集聚了4000多家航運企業(yè),1000多家金融企業(yè)。

　　金茂相關負責人表示,金茂和當?shù)卣�府合作的城市運營項目,中國金茂一般會提出兩個要求:第一是要做整體規(guī)劃,第二是資金投入。就是利用規(guī)劃和資本雙輪驅(qū)動,背靠母公司中化集團的資金支持以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同,通過滾動投資推進開發(fā)運營,造出一個“新城”。

　　而在運營過程中,與其他房企僅把產(chǎn)業(yè)引入不同,金茂的邏輯是“以城聚人、以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”,以規(guī)劃驅(qū)動為牽引,以資本驅(qū)動為基石,助力城市升級與產(chǎn)業(yè)升級。而以城聚人,就要配套先行。在金茂看來,新城的品質(zhì)化和完整化,是吸引高品質(zhì)、高素質(zhì)、高需求的人才基礎,人才吸引進來后優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)也會跟隨進入,從而實現(xiàn)城市的持續(xù)運營和發(fā)展。

　　從資源角度來看,金茂在資本市場的想象空間還來自于金茂的混改。2019年7月下旬,中國金茂公告披露,配售事項及認購事項完成后,平安將成為中國金茂的第二大股東,持有金茂15.2%的股權。業(yè)內(nèi)人士分析,引入險資做股東,能夠借助平安保險資金的負債周期長、成本低、穩(wěn)定等特點,讓金茂擁有更多資金成本優(yōu)勢,從而為第二增長曲線的運營增添了又一層高效和安全的籌碼。

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