導(dǎo)  語品牌房企投資持續(xù)加碼，既是逆勢補(bǔ)倉的需要，也是對(duì)溫州市場的長期看好。

　　◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

　　在疫情導(dǎo)致地塊暫停或延遲出讓，以及銷售下滑市場信心頻頻受挫之下，全國土地市場成交保持低位運(yùn)行。但溫州土地市場卻量價(jià)齊升，走出“獨(dú)立行情”，成為百強(qiáng)房企拿地建面最多的三四線。品牌房企投資持續(xù)加碼，既是逆勢補(bǔ)倉的需要，也是對(duì)溫州市場的長期看好。

　　01一季度土地成交近五年新高本土房企持續(xù)深耕

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止至3月16日溫州共成交經(jīng)營性用地50幅，總價(jià)達(dá)239.72億元，創(chuàng)近五年一季度拿地金額新高，較2019年一季度增長28%。地塊出讓平均溢價(jià)率達(dá)22.56%，高于全國平均溢價(jià)率近10個(gè)百分點(diǎn)，土地投資熱度可見一斑。

　　從拿地企業(yè)看，主要以區(qū)域深耕的浙系房企為主。拿地金額來看，龍湖以43.8億元暫居第一，其次本地房企德信、綠城分別以39.5億和25.4億元位列第2、3位，此外世茂、眾安、榮安、華鴻嘉信等企業(yè)拿地金額都在10億元左右，7家品牌房企拿地金額之和已超過150億。 雖然品牌房企拿地積極，且不少地塊以最高限價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到30%左右，但實(shí)際上地塊風(fēng)險(xiǎn)可控，德信、世茂、旭輝拿地價(jià)格僅有周邊市場均價(jià)的0.3左右，企業(yè)仍有一定的盈利空間。

　　02經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)基本面支撐+補(bǔ)倉需求促使房企加碼投資

　　1）房企大本營補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先成首選

　　如上所述，投資加碼的房企多數(shù)來自于區(qū)域深耕的浙系企業(yè)。例如眾安、德信2019年的銷售中有9成以上來自浙江省內(nèi)，已經(jīng)開始全國化進(jìn)程的中梁也有25%的銷售位于浙江。

　　截止至2019年上半年，中梁在浙江的土儲(chǔ)占比為19%，德信、眾安的浙江土儲(chǔ)占比分別為77%和70%，土儲(chǔ)的占比均小于銷售占比。所以，在疫情導(dǎo)致市場停滯1多月之后，積極補(bǔ)倉大本營對(duì)企業(yè)銷售有著較大的保障作用。

　　縱向?qū)Ρ葋砜�，溫州成為房企補(bǔ)倉的首選，一方面是在疫情期間供地較多；另一方面經(jīng)濟(jì)基本面尚佳。浙江三四線城市中溫州的GDP水平連年位居第一，且增速達(dá)到8.2%，高于全國平均水平2個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外溫州還受到長三角一體化的利好，加之2019年末頒布的“優(yōu)秀本科生買房7折，租房3折”強(qiáng)力人才新政，短期城市風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

　　2）市場量價(jià)齊升、地價(jià)房價(jià)比處合理區(qū)間支撐企業(yè)加碼布局 首先，近三年溫州市場總體保持量價(jià)齊升的態(tài)勢，市場供求逐步趨于平衡。2019年商品住宅成交847萬平方米，同比增長14%，為近5年新高。相較2017年1.39供大于求的市場格局而言，當(dāng)前市場供需相對(duì)均衡。 其次，房價(jià)持續(xù)回暖也是支撐房企拿地的信心來源之一。實(shí)際上，溫州自市場泡沫破裂以來，房價(jià)下跌之后仍未恢復(fù)到最高點(diǎn)。但近三年房價(jià)處于持續(xù)攀升的態(tài)勢，2019年商品住宅均價(jià)為17340元/平方米，同比增長7%。隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，市場供求平衡，房價(jià)上漲潛力仍在。 最后，地價(jià)房價(jià)比整體保持合理區(qū)間。近三年溫州平均地價(jià)維持在6000-7000元/平方米左右，絕對(duì)值高于絕大多數(shù)三四線，但地價(jià)房價(jià)比在0.4左右，尚處安全區(qū)間內(nèi)。

　　03三四線城市發(fā)展前景中溫州位列TOP3長期市場潛力仍較大

　　就cric城市投資前景TOP50城市而言，溫州各項(xiàng)指標(biāo)均排在靠前位置，發(fā)展前景依舊可期。

　　其中，人口規(guī)模指標(biāo)表現(xiàn)明顯靠前，2018年末溫州常住人口達(dá)到925萬人，位列16。此外，在新經(jīng)濟(jì)這一項(xiàng)指標(biāo)中，溫州同樣表現(xiàn)活躍，外賣繁榮度位列16，咖啡店數(shù)量位列22。新經(jīng)濟(jì)的繁榮一定程度上反應(yīng)了城市具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力，產(chǎn)業(yè)更加“年輕化”，未來發(fā)展空間巨大。在硬實(shí)力資源稟賦上，無論是經(jīng)濟(jì)總量、還是第三產(chǎn)業(yè)占比、或是衛(wèi)生醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施上，溫州也絕對(duì)領(lǐng)先大部分三四線城市。

　　整體而言，各項(xiàng)指標(biāo)綜合來看溫州位列24位，且超過濟(jì)南、南寧等二線省會(huì)城市。在三四線城市中僅次于東莞和佛山，長期市場發(fā)展動(dòng)力依舊強(qiáng)勁。

　　市場競爭格局方面，2019年溫州商品住宅成交總量近850萬平方米，TOP10企業(yè)成交建面占總建面的27.74%， TOP20共占43.24%，百強(qiáng)銷售占8成左右；對(duì)比同為熱度較高的三四線城市佛山來看，佛山2019年銷售TOP10企業(yè)的銷售建面占比達(dá)到45%，百強(qiáng)銷售建面占比達(dá)到82%，可見溫州市場集中度和市占率仍有進(jìn)一步提高的空間。

　　綜合而言，溫州土地市場得以高熱度運(yùn)行的原因有二：一是本土房企和已進(jìn)駐房企均有補(bǔ)倉需求，以進(jìn)一步搶占市場份額；二是溫州樓市和城市基本面長期看來穩(wěn)中向好，未來投資前景明朗。

　　短期，在疫情疊加三四線棚改退潮后市場下滑的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，但從長遠(yuǎn)而言，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是房地產(chǎn)基本面來看，城市發(fā)展可期。

　　排版丨CiCi

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