作為人造板材生產(chǎn)商，國棟建設(shè)（ST正源前身，600321）傳統(tǒng)主業(yè)經(jīng)營業(yè)績并不理想，2016年11月正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱正源地產(chǎn)）正式入主成為該上市公司新控股股東，次年10月上市公司更名為“正源股份”。近年來，隨著土拍和二手房價(jià)格的持續(xù)走高，成都樓市呈現(xiàn)出井噴態(tài)勢(shì)，動(dòng)輒上萬人搖號(hào)搶新房的案例時(shí)有發(fā)生。新冠疫情尚未結(jié)束，成都春節(jié)后首個(gè)萬人搖號(hào)樓盤已經(jīng)“橫空出世”，普通購房者搖中概率僅為1.45%。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，正是在這樣的背景，ST正源加快了進(jìn)軍房地產(chǎn)的步伐，現(xiàn)已斥資7.85億元繳清土地變更款。3月20日，ST正源為啟動(dòng)百億地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不惜以0元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司49%股權(quán)，以便引進(jìn)合作方推進(jìn)項(xiàng)目融資。

　　花費(fèi)7.85億元變更土地用途

　　面對(duì)著房地產(chǎn)的高收益蛋糕，原本就有地產(chǎn)基因的ST正源自然不甘錯(cuò)過機(jī)會(huì)，進(jìn)軍地產(chǎn)也被視為翻身之戰(zhàn)。

　　2019年10月26日，ST正源正式發(fā)布公告，該上市公司已與成都市雙流區(qū)人民政府簽署投資協(xié)議書，擬打造“正源國際薈”產(chǎn)城融合的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，ST正源投資設(shè)立成都正源薈置業(yè)有限公司（以下簡稱正源薈置業(yè)），實(shí)施擬投資建設(shè)的“雙流·正源國際薈產(chǎn)城融合項(xiàng)目”。需要指出的是，上述“正源國際薈”項(xiàng)目土地為ST正源存量土地。2017年5月，ST正源曾在其經(jīng)營范圍中增加“房地產(chǎn)開發(fā)與銷售”業(yè)務(wù)；同年9月，ST正源宣布變更原來“不涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”的承諾，擬進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。對(duì)此，ST正源曾解釋，其位于雙流縣黃水鎮(zhèn)的相應(yīng)土地已被規(guī)劃為城市住宅、商業(yè)建設(shè)開發(fā)區(qū)，公司擬在完成土地用途變更后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。ST正源相關(guān)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，上市公司并不是單純做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是配合政府建設(shè)高質(zhì)量的產(chǎn)城融合項(xiàng)目，還需要配套建特色商業(yè)街、會(huì)議酒店等。據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，“正源國際薈”項(xiàng)目與雙流機(jī)場、成都核心區(qū)緊密連接，所處位置距離成都雙流國際機(jī)場約4公里、距成都天府廣場約19公里、距天府新區(qū)約16公里。目前，該區(qū)域已配套建設(shè)有高鐵雙流西站，和鄰近已運(yùn)行的成都地鐵3號(hào)線和10號(hào)線。ST正源表示，以評(píng)估補(bǔ)差方式整合自有土地，盤活存量土地資源，有助于上市公司延伸現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈。數(shù)月的等待之后，2020年2月20日，ST正源發(fā)布公告，成都市雙流區(qū)規(guī)劃和自然資源局向上市公司下發(fā)第一批4宗106.25畝土地的《行政決定告知書》文件，同意按照《規(guī)劃條件》及《紅線圖》確定的規(guī)劃條件進(jìn)行土地使用條件調(diào)整，并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》。在變更協(xié)議簽訂后，作為土地用途變更的條件，正源薈置業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款總額為7.85億元。3月20日，ST正源發(fā)布公告，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》相關(guān)約定，ST正源應(yīng)在2020年3月20日前繳清全部出讓價(jià)款7.85億元。最近公告披露，2月20日，ST正源方面已向成都市雙流區(qū)規(guī)劃和自然資源局繳納了首筆土地出讓價(jià)款1億元；3月20日，正源薈置業(yè)又交納了剩余的土地出讓價(jià)款6.85億元。ST正源表示，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理土地使用條件調(diào)整手續(xù)，并及時(shí)披露項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展情況。

　　青島悅優(yōu)出手助正源融資

　　2019年，ST正源曾表示，“正源國際薈”擬建設(shè)集特色商業(yè)街、商務(wù)辦公、會(huì)議酒店及國際化住宅為一體的綜合性產(chǎn)城融合項(xiàng)目，通過自有和自籌資金分期建設(shè)。經(jīng)ST正源初步測(cè)算，該項(xiàng)目總投資金額約為100億元，其中直接投資金額約為85億元。

　　不過，證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，這筆投資總額高達(dá)100億元的地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)ST正源實(shí)則是一筆超級(jí)巨款，截至到2019年9月30日，該上市公司賬上貨幣資金僅為3930.7萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為20.65%。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，ST正源也坦言，因項(xiàng)目投資建設(shè)所需的資金量較大，未來，受金融市場調(diào)控、資金供需層面變動(dòng)的影響，該項(xiàng)目可能發(fā)生因建設(shè)資金不足影響建設(shè)進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。為推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，ST正源透露，上市公司擬以自有和自籌資金投資建設(shè)該項(xiàng)目，以股權(quán)或債權(quán)融資方式取得項(xiàng)目投資建設(shè)資金。但從現(xiàn)實(shí)層面來看，ST正源的確是捉襟見肘，資金鏈承受著較大壓力。2020年3月19日，ST正源召開董事會(huì)，同意該上市公司、全資子公司正源薈置業(yè)與青島悅優(yōu)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱青島悅優(yōu)）就投資建設(shè)“雙流·正源國際薈產(chǎn)城融合項(xiàng)目”（第一批4宗106.25畝土地）通過融資、項(xiàng)目管理等方式展開合作。需要指出的是，青島悅優(yōu)、ST正源、正源薈置業(yè)共同簽署《合作協(xié)議》，三方約定，ST正源應(yīng)向青島悅優(yōu)轉(zhuǎn)讓其持有的正源薈置業(yè)49%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為0元。此外，基于為正源薈置業(yè)實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資而作出的保證性安排，青島悅優(yōu)雖只持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)，但可取得正源薈置業(yè)51%的表決權(quán)。

　　顯然，ST正源之所以愿意0對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司49%股權(quán)，無疑是尋求合作方的資金助力。公告披露，青島悅優(yōu)或其指定主體將為正源薈置業(yè)提供不超過7.5億元的融資款項(xiàng)，融資款項(xiàng)擬分兩期發(fā)放。融資成本卻并不低，ST正源指出，綜合融資成本以融資款項(xiàng)本金為計(jì)算基數(shù)，按照15.5%/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，融資期限為24個(gè)月；同時(shí)，截至青島悅優(yōu)投資退出日，由融資方提供合作協(xié)議約定的擔(dān)保措施。 作為合作方，青島悅優(yōu)成立時(shí)間尚不足一年，2019年11月27日成立，注冊(cè)資本1000萬元，主營業(yè)務(wù)包括企業(yè)管理信息咨詢服務(wù)、財(cái)務(wù)信息咨詢服務(wù)以及自有資金股權(quán)投資等業(yè)務(wù)。進(jìn)一步來看，青島悅優(yōu)控股股東珠海豐悅投資管理有限公司2019年資產(chǎn)總額2.66億元，資產(chǎn)凈額0.34億元，凈利潤為168萬元（財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)）。證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，ST正源也給自己留了一條獲取超額收益的后路。ST正源提到，在青島悅優(yōu)或其指定主體收妥全部融資款項(xiàng)本金、綜合融資成本、工程咨詢服務(wù)費(fèi)、運(yùn)營咨詢服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用后，由上市公司零對(duì)價(jià)回購青島悅優(yōu)屆時(shí)持有的正源薈置業(yè)49%的股權(quán)。

　　成都房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆

　　受新冠疫情影響，2月份全國售樓部大多處于停業(yè)狀態(tài)，各大小房企銷售普遍堪憂。

　　求生是本能，眾多房企尋覓新的出貨渠道，能夠活下去才是真理。2月以來，恒大推出“75折”密集營銷策略，掀起了全網(wǎng)賣房高潮。恒大是幸運(yùn)的，但有更多的房企是痛苦的，更不幸倒在黎明前夜。據(jù)媒體報(bào)道，2020年以來，全國已有近百家房企破產(chǎn)。其中，一家地方TOP前五級(jí)別的房企就因資金緊張，無力支付前兩個(gè)月工資，要求員工主動(dòng)離職。似乎成都是一個(gè)例外，當(dāng)?shù)貥鞘懈邷仉y降。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，2019年以來，成都土地拍賣市場競爭激烈，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過地塊周邊二手房掛牌價(jià)。面粉正在貴過面包，也正是在這樣的背景之下，拿地早、樓面價(jià)較低的成都新房依舊是購房者熱衷追搶的目標(biāo)。2020年3月11日，成都恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目取得預(yù)售證，本批次準(zhǔn)售房源共360套，建面約110-122㎡，房源均價(jià)約12500元/㎡。證券時(shí)報(bào)·e公司記者從售樓處了解到，已有超過1萬人報(bào)名參與搖號(hào)購房，這也是春節(jié)后成都首個(gè)搖號(hào)人數(shù)過萬的樓盤。據(jù)成都購房通計(jì)算，恒大天府半島全部搖號(hào)人數(shù)為11129人，普通購房者搖中概率僅為1.45%。鏈家平臺(tái)顯示，該小區(qū)二手房均價(jià)為16000元/㎡。3月19日，成都新都區(qū)三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價(jià)5250元/㎡。據(jù)悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報(bào)名參與拍賣，最終上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11800元/㎡樓面價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)幅度達(dá)到124.76%。3月24日，成都市國土資源局出讓位于天府新區(qū)兩宗住宅兼容商業(yè)用地，出讓面積分別為50.21畝、99.63畝，地塊曾于2019年因報(bào)名人數(shù)不足而流拍。經(jīng)過多輪競價(jià)，1號(hào)地最終以10658元/㎡樓面價(jià)成交，溢價(jià)率49.5%，無償移交23%；2號(hào)地以9755.8元/㎡樓面價(jià)成交，溢價(jià)率49.4%，無償移交23%。據(jù)媒體測(cè)算，兩宗地塊因無償移交比例達(dá)到了23%，實(shí)際樓面價(jià)可能達(dá)到13000元/㎡。從近期情況來看，成都樓市的火爆自然不言而喻，家有土地才能入場分食蛋糕。ST正源公告的數(shù)據(jù)顯示，“正源國際薈”項(xiàng)目土地使用條件調(diào)整后，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，計(jì)容總建筑面積下限和上限分別為7.11萬㎡和10.6萬平方米。若按照補(bǔ)繳的7.85億元土地價(jià)款計(jì)算，“正源國際薈”項(xiàng)目樓面價(jià)或?yàn)?0661元/㎡~7406元/㎡。當(dāng)然，ST正源0對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司49%股權(quán)，換來的是為正源薈置業(yè)帶來的7.5億元融資款。對(duì)于ST正源而已，這筆資金已是雪中送炭，足以支付土地轉(zhuǎn)讓款，但ST正源要繼續(xù)推進(jìn)百億地產(chǎn)項(xiàng)目，仍需要源源不斷的資金投入。

     本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：e公司官微。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。