有分析認(rèn)為，南京、杭州這樣的二線城市已擺脫單純的城市更新路徑，確立了新的內(nèi)涵式發(fā)展模式，在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)也需向智慧地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。

　　產(chǎn)城融合提速，開啟地產(chǎn)3.0模式

　　3月17日晚，萬科在2019年報致股東信中提出：“今天，白銀時代已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)�！边@是繼2012年股東信中首次提及白銀時代后，這家中國最大規(guī)模的房企再度向資本市場乃至全行業(yè)傳遞出轉(zhuǎn)型的信號。

　　“從增量到存量，從平衡到極化，從簡單到復(fù)雜，從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征”，萬科進(jìn)一步表述道。而這封宏大敘事的股東信背后則深藏著過去十年中國房地產(chǎn)業(yè)由單一住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)綜合體，如今又進(jìn)一步轉(zhuǎn)向產(chǎn)城融合這一復(fù)雜商業(yè)型態(tài)的現(xiàn)實(shí)。

　　無論是主動選擇亦或被動接受，大型房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)城融合項(xiàng)目的進(jìn)程正在提速。融創(chuàng)文旅城，擁有創(chuàng)樂園、海世界、電影世界、融創(chuàng)茂、高端酒店群等多種業(yè)態(tài)；復(fù)地集團(tuán)亦發(fā)力于“產(chǎn)+地”的結(jié)合，融合文化旅游、金融服務(wù)、物流商貿(mào)、健康體驗(yàn)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源；而恒大的大型造城項(xiàng)目——海上威尼斯，更是成為長三角旅游出行的熱門打卡地之一……

　　克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波曾表示，以前是地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，未來是產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)，這是行業(yè)未來五年內(nèi)的轉(zhuǎn)變。而且產(chǎn)業(yè)越集中，房地產(chǎn)的投資價值越高。正因如此，大量房企著手布局產(chǎn)城項(xiàng)目，因?yàn)闊o論是從產(chǎn)業(yè)訴求還是城市的發(fā)展活力上，產(chǎn)業(yè)都是非常重要的因素之一。

　　文旅地產(chǎn)向左，科技生態(tài)城向右

　　提及產(chǎn)城項(xiàng)目，自然不能忽略萬達(dá)、華僑城、碧桂園、世茂等房企的代表作。萬達(dá)的文化旅游城，以“文商旅”為核心，兼具度假、科創(chuàng)、商業(yè)、商務(wù)、居服等功能；華僑城旗下錦繡中華主題公園、民俗文化村、深圳世界之窗等文旅品牌也逐漸成熟。

　　萬達(dá)與華僑城開創(chuàng)了一種文旅地產(chǎn)的全新運(yùn)營模式。但隨著時間的推移，文旅產(chǎn)業(yè)僅面向短期消費(fèi)人群，無法真正形成長期居住的現(xiàn)實(shí)將地產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)引入一個“偽命題”。代之而起的碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)則將產(chǎn)業(yè)視野轉(zhuǎn)向科技，在提供產(chǎn)業(yè)資源的基礎(chǔ)上，引入智能制造、航空航天、生物醫(yī)學(xué)等新興行業(yè)，以實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

　　清大文產(chǎn)(北京)規(guī)劃設(shè)計研究院院長李季在接受媒體采訪時指出，伴隨文化旅游、新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前許多城市已經(jīng)無法承載新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的新需求新格局，急需探索全新的產(chǎn)城融合發(fā)展模式。

　　如果將產(chǎn)城項(xiàng)目進(jìn)行分類，可以大致分為以開發(fā)商主導(dǎo)的產(chǎn)城項(xiàng)目投資建設(shè)型，以華為、阿里為代表的實(shí)體企業(yè)導(dǎo)入型，以華夏幸福(600340,股吧)為代表主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)平臺搭建。而蘇寧則屬于第二種——在“產(chǎn)、城、人、文”的融合上有著獨(dú)屬于自己的優(yōu)勢，在擁有房地產(chǎn)企業(yè)屬性的同時，還具有實(shí)體企業(yè)的導(dǎo)入能力。

　　張近東在開工儀式上就表示，要把蘇寧睿城作為蘇寧智慧零售商業(yè)項(xiàng)目的皇冠來打造，圍繞科技生態(tài)集聚中心、智慧商業(yè)創(chuàng)新中心、大型商務(wù)會議中心、高端國際住宅中心四個定位，建筑南京中央科技區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，打造具有引領(lǐng)示范意義的科技新城。

　　相較于萬達(dá)、華僑城，蘇寧睿城所體現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)、人居深度融合型生態(tài)，其空間環(huán)境背后彰顯的是滿足以人為中心的日常生活、吃穿住用行等方方面面的需求，同時伴隨這些需求下的整個零售、服務(wù)產(chǎn)業(yè)，從而形成一個從生產(chǎn)到供應(yīng)、從消費(fèi)到服務(wù)、從人居到產(chǎn)業(yè)的自洽閉環(huán)。從這種程度上說，蘇寧正嘗試通過智慧零售和智慧園區(qū)結(jié)合的方式，引導(dǎo)和創(chuàng)新行業(yè)模式。

　　場景零售賦能，構(gòu)建線上線下生態(tài)圈

　　有報告指出，商業(yè)發(fā)達(dá)是新城成熟的表現(xiàn)，也是片區(qū)興旺的催化劑，是推動產(chǎn)城融合走向“高質(zhì)量發(fā)展”的一大推手。擅長于為住宅項(xiàng)目提供商業(yè)配套的房企們，早就提前布局了自己的產(chǎn)業(yè)場景。

　　據(jù)了解，華潤、碧桂園、綠地等新老房企陸續(xù)入局零售業(yè)，華潤萬家、碧桂園的鳳凰優(yōu)選、綠地的G-Super、保利的若比鄰都在市場上取得了一定份額。而以零售為基因的蘇寧顯然相比傳統(tǒng)房企更具有產(chǎn)城小鎮(zhèn)的融合優(yōu)勢。

　　以蘇寧睿城為例，該項(xiàng)目將打造35萬方智慧商業(yè)，包含16萬方高端購物中心，11萬方商業(yè)街區(qū)以及8萬方高端配套商業(yè)，核心業(yè)態(tài)覆蓋蘇寧易購(002024,股吧)、蘇寧影城、蘇寧紅孩子等自營業(yè)態(tài)以及國際名品、潮流服飾、兒童零售等業(yè)態(tài)。當(dāng)傳統(tǒng)房企忙于整合商戶資源之際，蘇寧睿城要做的是將蘇寧易購、蘇寧影城、家樂福、蘇寧紅孩子、酒店等自營業(yè)態(tài)整合過來。

（責(zé)任編輯：何一華 HN110）