文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 周天勇

　　讀“2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值”新聞?dòng)懈?/P>

　　2000年到2019年，地方政府從農(nóng)村和城郊農(nóng)民集體的土地低征用和高價(jià)倒賣的土地上，已經(jīng)累積獲得了50萬億元的土地出讓金，土地出讓金已經(jīng)從過去的“零化錢”變成了地方政府離不開的收入了，目前占到地方財(cái)政的40%到50%。但是，土地再讓金中農(nóng)民獲得的不到5%。如果按照初心土地改革大綱我們把土地分給了農(nóng)民，按照憲法非公益用地不得征用農(nóng)民土地，按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)不同所有者之間的土地要等價(jià)交換，按照十八屆三中全會(huì)城鄉(xiāng)土地同地同權(quán)同價(jià)原則和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一競(jìng)爭(zhēng)性土地市場(chǎng)，就是地方政府征稅40%，農(nóng)民也應(yīng)該得到30萬億元的土地出讓收入。

　　農(nóng)民做了如此大的貢獻(xiàn)，把城市建設(shè)得很好，但是近幾年各地建設(shè)文明城市、衛(wèi)生城市、現(xiàn)代化城市和國際城市，農(nóng)民到城市中賣菜、擺地?cái)�、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)民就業(yè)的小店小鋪等等攆走和一刀切擴(kuò)大化拆除了不少；特別是農(nóng)民回到農(nóng)村，在自己的土地上干點(diǎn)事，也受到了一切切擴(kuò)大化拆違的重創(chuàng)。農(nóng)民現(xiàn)在余錢很少了。

土地收入合理分配和無高房?jī)r(jià)對(duì)居民收入轉(zhuǎn)移與實(shí)際城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)占GDP比例對(duì)照

　　從統(tǒng)計(jì)居民的收入和消費(fèi)比要比筆者計(jì)算的高10到8個(gè)百分點(diǎn)左右。這是因?yàn)檫@樣的國民經(jīng)濟(jì)核算造成的。GDP國際核算規(guī)則中，居民自己給自己產(chǎn)權(quán)并自己居住的房屋支付房租。產(chǎn)出法上，與土地要素有關(guān)的GDP貢獻(xiàn)，以此核算方式計(jì)入；而收入法上，中國2018年地方政府土地出讓收入為65096元，但沒有直接計(jì)入GDP。實(shí)際上是產(chǎn)出法上的虛擬房租與收入法上土地出讓金在GDP核算上進(jìn)行了平衡。

　　這部分核算為居民的虛擬收入和支出規(guī)模，占當(dāng)年GDP的7.1%。但是，中國與絕大部分國家的區(qū)別是，土地出讓收入并沒有被企業(yè)和農(nóng)民等所得，而是一筆地方政府的收入；居民自有產(chǎn)權(quán)房居住率高，租賃居住比例低，住宅實(shí)際出租率很低，租金收入中虛擬份額太高，居民并沒有得到如核算的那么多的收入；政府土地出讓金過高，居民已經(jīng)交了一筆未來的土地租金；而房?jī)r(jià)收入比太高，貸款沉重，居民還本付息部分又在變相交納房?jī)r(jià)過高的租金。因此，如果考慮這個(gè)因素，居民收入和消費(fèi)在GDP結(jié)構(gòu)中，實(shí)際上比例更低。

　　2000年到2019年土地出讓價(jià)格復(fù)合增長率17%，商品房?jī)r(jià)格復(fù)合增長率8.2%，限房?jī)r(jià)情況下，每年新建樓層得提高1.6層，以消化土地財(cái)政太高的地價(jià)。2019年的地價(jià)，新建住宅36層才能使房地產(chǎn)商獲得10%的凈利潤。今年4月成交溢價(jià)率升至15.6%。那么，新建設(shè)住宅可能要蓋房到40層，才能獲得10%的凈利潤。中國居民的住宅，新建房從2000年5層左右，到2020年估計(jì)到39層左右，這樣一直下去，全國人民都要住到100層左右的高樓上！為了節(jié)省費(fèi)用，房地產(chǎn)商使用鋼材中沒有強(qiáng)制用釩鋼沒有錳鋼，電梯、消防、地震、微經(jīng)濟(jì)生態(tài)、微商業(yè)、微創(chuàng)業(yè)、微就業(yè)、高層貧民窟，只剩下超高層住宅、宅男宅女、外賣、電商和網(wǎng)絡(luò)，那一樣不是隱患？

　　從2000到2019年，全國房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)銷售商品房屋累積銷售收入額為1152670億元。其構(gòu)成為：（1）政府出讓金、稅費(fèi)61.83%。（2）房地產(chǎn)商和建筑商利潤10.99%。（3）房屋的平均建筑成本為27.18%。

　　從2000年到2019年，商品住宅總計(jì)銷售了968214.8億元，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)高于城鎮(zhèn)工薪家庭財(cái)務(wù)最高風(fēng)險(xiǎn)線6以上，平均房?jī)r(jià)收入比為9.26，而城市中的住宅對(duì)于農(nóng)民收入講，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到22.52，20年來高房?jī)r(jià)從城市和到城鎮(zhèn)買房農(nóng)村居民手中轉(zhuǎn)移了29萬億元。高房?jī)r(jià)部分占房?jī)r(jià)的30%。

　　2019年全部債務(wù)256.15億元，其中房地產(chǎn)商債務(wù)78萬億元，房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了92.5%，其中還不算真?zhèn)�假股等融資；居民購房債務(wù)39.28萬億元，還不包括企業(yè)購買房屋的債務(wù)，與房子有關(guān)的債務(wù)就達(dá)到118萬億元，占總債務(wù)的46%。地方政府債務(wù)33.9萬億元，大部分用來搞建設(shè)。也就是說，中國60%的債務(wù)，與房子和土地有關(guān)。

　　有學(xué)者說，用低價(jià)從農(nóng)民手中拿地，市價(jià)出讓，使中國的城市交通日新月異，是中國發(fā)展的奇跡。我覺得很可能是一場(chǎng)災(zāi)難。2000到2019年，高地價(jià)極低補(bǔ)償從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)移了30萬億元，高房?jī)r(jià)又從城鎮(zhèn)居民手中轉(zhuǎn)移了29萬多億元，共計(jì)近60萬億元。房地產(chǎn)業(yè)、城市和交通建設(shè)是很好。

　　但是，制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)利潤比差距太大，銀行貸款給居民買房和房地產(chǎn)商，也不情愿貸給制造業(yè)，貸給制造來的利率也很高。債務(wù)余額中，制造服務(wù)等企業(yè)只有71.9萬億元，占28%，除了服務(wù)業(yè)的，估計(jì)制造業(yè)企業(yè)債務(wù)不到20%。一個(gè)制造業(yè)大國，信貸等對(duì)其的支持不到20%，加上居民16萬億元消費(fèi)貸，即使全算在制造業(yè)購買上，與制造業(yè)有關(guān)的債務(wù)投放也就26%。而債務(wù)對(duì)房地產(chǎn)的支持，竟然達(dá)到了60%！這制造業(yè)怎么能夠支撐得住呢？

　　8億農(nóng)民，從其消費(fèi)品、住宅和汽車的享有看，只是到了工業(yè)化的中期，有的中期還沒達(dá)到。一些學(xué)者說中國的工業(yè)化結(jié)束了，但是，從城鄉(xiāng)每百戶家庭收入對(duì)工業(yè)耐用消費(fèi)品、汽車的消費(fèi)需求彈性看，城鎮(zhèn)居民對(duì)一些耐用消費(fèi)品彈性小于1，但對(duì)熱水器、抽油煙機(jī)、空調(diào)等彈性還很大，汽車的彈性也很大，在2和3以上；汽車城鎮(zhèn)家庭百戶普及率才43輛，在汽車社會(huì)的中期；而農(nóng)村大部分耐用消費(fèi)品的消費(fèi)需求彈性大于1，大于2的很多，大于3的也不少。特別是空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器這三樣與住宅條件改善的耐用消費(fèi)品彈性大于3，汽車的收入消費(fèi)需求彈性更大。

　　汽車在農(nóng)村每百戶普及率只有22輛左右，剛剛進(jìn)入汽車社會(huì)門檻。而其房屋改善、客廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室等富�；�的水平，也就在工業(yè)化的中期，許多在初期，有的廁所和廚房還在農(nóng)業(yè)社會(huì)階段。8億農(nóng)村戶口人群的消費(fèi)生活水平，只是到了工業(yè)化的中期，工業(yè)化根本就沒有結(jié)束！工業(yè)化怎么就成這樣了，是農(nóng)村居民收入太低，城鎮(zhèn)居民的收入被高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移的太多了。地方政府這么樣玩房地產(chǎn)，居民沒有收入，沒有有支付能力的消費(fèi)需求，老說要擴(kuò)大消費(fèi)，有用嗎？

　　如果我們2000年以來，讓農(nóng)民獲得30萬億元收入，如果我們房?jī)r(jià)合理，不過度轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)居民29萬億收入，按照收入消費(fèi)率80%，工業(yè)就能獲得48萬億元左右有支付能力的消費(fèi)需求市場(chǎng)，我們的制造業(yè)能到今天這個(gè)地步嗎？

　　2011年開始，制造業(yè)大量地向外轉(zhuǎn)移，利潤很少很薄；國內(nèi)的制造業(yè)也艱難，大量地虧損、停產(chǎn)和倒閉。就是處在制造業(yè)上游，還有壟斷地位，能夠貸到款的國有工業(yè)企業(yè)看，近年的利潤主要來自于財(cái)務(wù)公司倒貸獲利，以及變相賣出入股的劃撥土地。日子很艱難。民營企業(yè)，總體上干脆就不再上工業(yè)項(xiàng)目了。2019年工業(yè)產(chǎn)能過剩11萬億元，工業(yè)投資負(fù)增長31.45%，新投資已經(jīng)進(jìn)不去工業(yè)了。工業(yè)增加值如果不調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑，我覺得是負(fù)增長。

　　2019年如果7.25萬億元土地出讓金中60%為農(nóng)村居民收入，不要用高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移4.3萬億元城鎮(zhèn)居民收入，按照2019年農(nóng)村居民83%的收入消費(fèi)率，農(nóng)民就會(huì)有3.6萬億元的消費(fèi)支出，按城鎮(zhèn)居民收入消費(fèi)率66%，城鎮(zhèn)居民就會(huì)有2.84億元的消費(fèi)支出需求，城鄉(xiāng)居民就會(huì)有6.44萬億元的消費(fèi)需求。按照現(xiàn)階段制造業(yè)消費(fèi)品和投入品生產(chǎn)霍夫曼定律1：1的比例，完全可以消化11萬億元工業(yè)產(chǎn)能過剩還有余。

　　實(shí)際上是土地和地方政府給住宅用地很少，饑餓供地法，高溢價(jià)，土地財(cái)政將消費(fèi)擠垮了，房地產(chǎn)業(yè)把制造業(yè)擠垮了。從行政壟斷的地方土地市場(chǎng)上，轉(zhuǎn)移農(nóng)民的收入，抬高地價(jià)；傳導(dǎo)到房屋市場(chǎng)上，高房?jī)r(jià)，城鎮(zhèn)等居民收入被轉(zhuǎn)移；再到一般商品市場(chǎng)上，消費(fèi)被擠出，價(jià)格低迷，產(chǎn)能因沒有相應(yīng)的需求而過剩，工業(yè)被擠走，沒擠走的被擠垮。這就是一個(gè)邏輯變動(dòng)過程。

土地市場(chǎng)收入分配不合理高地價(jià)、房屋市場(chǎng)高房?jī)r(jià)、一般商品市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)能被擠出過程

　　但是，我并不是說，土地和房地產(chǎn)支撐中國經(jīng)濟(jì)增長沒有用了。中國城鄉(xiāng)大量的土地因限制交易，而沒有資產(chǎn)化和貨幣化。這個(gè)過程，只要是搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不改革是不可想像的。勞動(dòng)力要素原來是自己勞動(dòng)自給自足，后來人民公社后工分制分配，不用貨幣�，F(xiàn)在勞動(dòng)力要素基本貨幣化了。以前物資調(diào)撥，產(chǎn)品生產(chǎn)，想著不要貨幣化，但是，由市場(chǎng)交易，也貨幣化了。

　　以前城鎮(zhèn)居民的住宅要實(shí)物分配，不想貨幣化，最后政府將其變成了得利最大的領(lǐng)域，不但貨幣化了，而且極端貨幣化了。為什么現(xiàn)在農(nóng)村的土地不讓交易，城鎮(zhèn)企業(yè)手中的土地不讓交易，說白了，就是因?yàn)榈胤秸�府想在極端化的土地市場(chǎng)上，單一的房地產(chǎn)商供應(yīng)渠道中，讓其極端貨幣化，收取更多的財(cái)政收入。我們既不能搞要素和資產(chǎn)的極端的貨幣化，我們也不可能阻擋土地要素的貨幣化進(jìn)程。試想，我們今天如果突發(fā)奇想，將外出務(wù)工農(nóng)民的收入，再改成人民公社時(shí)的工分制，不讓這部分勞動(dòng)力要素貨幣化，而城鎮(zhèn)居民的工作收入是貨幣，那么，會(huì)不會(huì)天下大亂呢？

　　我們?yōu)槭裁床荒軐⑼恋厥褂秘?cái)產(chǎn)權(quán)還于農(nóng)民，不同所有者之間的土地要等價(jià)交易，地方政府合理收稅，房屋建設(shè)市場(chǎng)開放多元化，給農(nóng)民留有合理的收入，盡量少轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)居民的收入，使中國的制造業(yè)有一個(gè)14億人口應(yīng)該有的消費(fèi)需求市場(chǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)平衡發(fā)展，多好！為什么非得要土地財(cái)政和單一房地產(chǎn)業(yè)高房?jī)r(jià)把制造業(yè)擠垮，未來對(duì)誰也沒有好處呀。為什么不讓城鎮(zhèn)土地二級(jí)市場(chǎng)交易，盤活，補(bǔ)充企業(yè)的資本金，政府收稅，那么多土地閑置，低效率，是無價(jià)值的資產(chǎn)。非得要土地部門收回，再市價(jià)倒賣一次，將土地和房屋極端貨幣化和泡沫化，把制造業(yè)擠垮？

　　從戰(zhàn)略上講，（1）發(fā)展要從目前一般商品工業(yè)化階段，轉(zhuǎn)財(cái)富資產(chǎn)工業(yè)化階段；確權(quán)農(nóng)村土地農(nóng)民使用財(cái)產(chǎn)權(quán)，大力度延長農(nóng)村居民使用年期，要讓農(nóng)村居民以地為要素和本創(chuàng)業(yè)就業(yè)置業(yè)，耕地應(yīng)當(dāng)股權(quán)或者合理交易集中，挽救農(nóng)業(yè)；宅基地和農(nóng)村基建建設(shè)用地、荒地用途、投資、建設(shè)疫情后，在二三產(chǎn)業(yè)方面，要大力度放寬。

　�。�2）城市化和逆城市化互動(dòng)，立即啟動(dòng)和大力推動(dòng)逆高層化。嚴(yán)厲限制住宅高層化，大力鼓勵(lì)一戶建、低層和多層住宅建設(shè)。放開和廢除戶籍管制，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村人口向城市和城鎮(zhèn)遷移集中，但不得強(qiáng)行收取農(nóng)民耕地和宅地，在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入和住所，可以放開交易退出（不限制出售對(duì)象，但要對(duì)只有一處住所、沒有其他穩(wěn)定工作和收入者、賭博、吸毒、引誘被高利貸等賣房者進(jìn)行限制）；開啟逆城市化和逆高層化進(jìn)程，即放開城鎮(zhèn)居民，特別是60到70歲人口到農(nóng)村購買宅地和其他建設(shè)用地，允許城鄉(xiāng)房屋雙向交易交換，創(chuàng)業(yè)、養(yǎng)老，生活消費(fèi)。城市中的住宅形態(tài)，要低層、中層和高層合理布局，都市和省會(huì)城市都應(yīng)當(dāng)如此。凡是高層住宅，要強(qiáng)制房地產(chǎn)商使用釩鋼錳鋼等。否則，未來會(huì)大面積形成危樓社區(qū)。地級(jí)市限制20層以上的住宅樓建設(shè)�？h城不得建設(shè)高層住宅，只能建造多層住宅。從目前全國住宅已經(jīng)高層化的情況，要逆高層化，大力鼓勵(lì)低層和中層住宅的建設(shè)。放開合作建房、私人建房渠道，供給多元化，逐步給目前的地價(jià)和房?jī)r(jià)降溫，挽救中國居民的收入、消費(fèi)、制造業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)。

　　疫情之后，擴(kuò)大債務(wù)和放量貨幣，世界各國都在這樣做，即擴(kuò)張性財(cái)政和貨幣政策的國際間競(jìng)爭(zhēng)。中國的M2已經(jīng)是GDP的200%了，可以列在最高水平的國家行列；GDP債務(wù)率雖然不高，但債務(wù)質(zhì)量不高：

　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)比較脆弱。2019年，房企債務(wù)已經(jīng)達(dá)78萬億元，計(jì)入居民按揭貸款，房地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)為117.28萬億元，占到總債務(wù)的45.79%，上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)92.5%。房地產(chǎn)債務(wù)對(duì)少子化剛需收縮、老齡化存量房相對(duì)增多、房企高價(jià)位儲(chǔ)地、未交易市場(chǎng)開放、土地出讓金改稅收等交叉復(fù)合影響較為敏感。

　�。�2）地方政府債務(wù)還本付息清償能力不足和意愿較差。地方政府債務(wù)規(guī)模33.9萬億元，相當(dāng)多的是短期貸款和理財(cái)性債務(wù)。即使按照展期5年計(jì)算，2020年還本付息規(guī)模也將高達(dá)地方財(cái)政收入的71%左右。而且，對(duì)于大量債務(wù)，后任地方領(lǐng)導(dǎo)不理前任舊帳的情況較為普遍。

　�。�3）國有企業(yè)債務(wù)效益較差，容易在銀行沉淀大量呆滯債權(quán)。若將劃撥和低價(jià)土地資產(chǎn)計(jì)入國有企業(yè)資產(chǎn)，其凈資產(chǎn)盈利率下降到2.18%，總資產(chǎn)盈利率只有1.07%；若其貸款利息水平與民營企業(yè)一樣，即使不計(jì)劃撥低價(jià)土地成本，也將整體上虧損6萬億元。而且，上面談到，其利潤主要來自于財(cái)務(wù)公司倒貸和變相售賣土地資產(chǎn)營業(yè)外利潤。

　　盲目地?cái)U(kuò)大債務(wù)，放量貨幣，未來經(jīng)濟(jì)增長沒有流量上正常的還本付息，存量上沒有可交易和有收益的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)和保障，最后肯定會(huì)出大量的違約、破產(chǎn)、債務(wù)減記，形成系統(tǒng)性本幣貶值和金融動(dòng)蕩的概率就會(huì)越來越大。改革，讓630萬億元的城鄉(xiāng)土地可交易，使其資產(chǎn)化和貨幣化，而中央政府發(fā)行國債，地方政府專項(xiàng)債，去搞調(diào)水工程，改造未利用土地，提高國土利用率5個(gè)百分點(diǎn)，增加1億畝建設(shè)用地，1億畝園地，5億畝耕地，這樣的可交易和未來有收入流的資產(chǎn)，如果15年時(shí)間，按2018年影子不變價(jià)格將會(huì)有47萬億元的交易值。

　　中央政府可以擴(kuò)大這方面的債務(wù)，代替地方政府目前從農(nóng)民手中強(qiáng)制征地，讓地方政府從社會(huì)矛盾較大的強(qiáng)拆強(qiáng)征困境中擺脫出來。這筆收入給地方，鼓勵(lì)他們用其增加土地；中央政府多干一些，多儲(chǔ)備一些可利用土地資產(chǎn)，也可以保障中央財(cái)政和債務(wù)的安全。總體上，改革和調(diào)水改土，使中國在保證貨幣和金融體系安全的前提下，實(shí)施積極的宏觀調(diào)控政策，有很大的回旋余地和空間。何樂而不為呢？而那些發(fā)了債，放了貨幣，但未來形不成產(chǎn)出流量，或者沒有可交易有收益資產(chǎn)的，什么新基建等之類，都會(huì)成為未來貨幣、金融和國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的最大隱患。

　　(本文作者介紹：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)工程實(shí)驗(yàn)室主任)