2020年5月11日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際(NASDAQ, TSX: CIGI)發(fā)布專題報(bào)告《砥礪匠心，中國(guó)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可期》。隨著半導(dǎo)體設(shè)計(jì)、制造和封裝等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在國(guó)家政策的支持下不斷成長(zhǎng)發(fā)展，預(yù)計(jì)該行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)隨之增長(zhǎng)。

　　半導(dǎo)體作為幾乎所有電子設(shè)備的核心，是信息時(shí)代的核心技術(shù)，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。半導(dǎo)體行業(yè)的總銷售額占全球GDP的3%左右，并帶動(dòng)了幾乎所有關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)的下游發(fā)展。隨著技術(shù)進(jìn)步和應(yīng)用場(chǎng)景在消費(fèi)電子、工業(yè)、電信、數(shù)據(jù)中心及汽車等行業(yè)的不斷擴(kuò)展，半導(dǎo)體產(chǎn)品將更廣泛地運(yùn)用于不同行業(yè)。

　　• 中國(guó)擁有全球最大的半導(dǎo)體消費(fèi)市場(chǎng)，也是最大的電子產(chǎn)品生產(chǎn)國(guó)。

　　• 據(jù)統(tǒng)計(jì)2019年中國(guó)占據(jù)全球電子產(chǎn)品銷售額的34.9%，銷售額高達(dá)1,420億美元。

　　• 根據(jù)中國(guó)工業(yè)和信息化部（MIIT）2018年全球90%的智能手機(jī)、90%的個(gè)人電腦和70%的電視是在中國(guó)大陸的工廠生產(chǎn)。

　　• 與龐大的消費(fèi)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，僅有10%的收入是由中國(guó)本土半導(dǎo)體企業(yè)創(chuàng)造的，而這些企業(yè)的半導(dǎo)體技術(shù)至少落后于其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩代以上。

　　• 為彌補(bǔ)供需失衡，中國(guó)至今為止仍是半導(dǎo)體產(chǎn)品凈進(jìn)口國(guó)，2019年的進(jìn)口額達(dá)到3,055億美元，占中國(guó)全年進(jìn)口總額的14.7%，位列所有產(chǎn)品第一。

　　供需不平衡與近年中美貿(mào)易關(guān)系緊張，促使中國(guó)政府決心大力推動(dòng)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以最終實(shí)現(xiàn)中國(guó)邁向半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)自主化的目標(biāo)。

　　2014年6月，中國(guó)政府發(fā)布了《促進(jìn)國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針（國(guó)家集成電路計(jì)劃）》，涵蓋了各個(gè)領(lǐng)域的具體目標(biāo)。該文件還闡述確定了用充足資金支持半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)龍頭發(fā)展的戰(zhàn)略，即國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金（ “大基金” ）。2015年， “中國(guó)制造2025”計(jì)劃推出，涵蓋機(jī)器人、IT和新能源汽車等關(guān)鍵戰(zhàn)略領(lǐng)域，該計(jì)劃目標(biāo)指出：到2020年中國(guó)半導(dǎo)體產(chǎn)品國(guó)產(chǎn)化率達(dá)到25%，到2025年達(dá)到70%。中國(guó)的半導(dǎo)體自主化雄心推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈上所有類型的本土企業(yè)的發(fā)展，包括設(shè)計(jì)、制造、封裝測(cè)試（ATP）、設(shè)備和材料供應(yīng)商。2015年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《集成電路產(chǎn)業(yè)技術(shù)路線圖》，進(jìn)一步促進(jìn)集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和突破。

　　除政策推進(jìn)外，新應(yīng)用的不斷出現(xiàn)，例如人工智能和自動(dòng)駕駛，也將推動(dòng)專注于特定領(lǐng)域的芯片設(shè)計(jì)企業(yè)不斷涌現(xiàn)。在政府的支持和5G升級(jí)的推動(dòng)下，中國(guó)芯片設(shè)計(jì)在未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。隨著半導(dǎo)體設(shè)計(jì)、制造和封裝等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在國(guó)家政策的支持下不斷成長(zhǎng)發(fā)展，高力國(guó)際預(yù)計(jì)該行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)隨之增長(zhǎng)。

　　晶圓廠是產(chǎn)業(yè)核心 設(shè)計(jì)企業(yè)需求存差異

　　半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)以資金和知識(shí)密集而著稱，并且除對(duì)基本物理空間的需求外，更需要來(lái)自多個(gè)維度的專業(yè)服務(wù)和支持。以芯片制造工廠晶圓廠為例，由于芯片制造工藝流程極為復(fù)雜，對(duì)設(shè)備、材料要求極高，同時(shí)在制造過程中，即使是空氣中的一個(gè)微小顆粒也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷。因此晶圓廠具有高能耗與高污廢處理要求、極致潔凈以及重資本投入等特點(diǎn)及獨(dú)特要求。重資本投入和數(shù)百個(gè)供應(yīng)商使得晶圓廠成為任何地區(qū)都難以復(fù)制的稀有資源。同時(shí)作為半導(dǎo)體生態(tài)系統(tǒng)的核心，它像磁石一樣吸引著半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈上的如封測(cè)廠、氣體、材料和設(shè)備供應(yīng)商以及設(shè)計(jì)公司等不同類型企業(yè)。

　　相比晶圓廠的規(guī)模龐大與資本密集等特點(diǎn)，芯片設(shè)計(jì)企業(yè)的規(guī)模差異很大：既有規(guī)模從10人起步的創(chuàng)業(yè)公司，也有華為、高通等全球重量級(jí)企業(yè)。高力國(guó)際根據(jù)行業(yè)特征，將芯片設(shè)計(jì)企業(yè)的發(fā)展劃分為三個(gè)階段，不同階段的企業(yè)對(duì)辦公的需求不盡相同：處在起步期的小團(tuán)隊(duì)通常希望能進(jìn)入孵化器或選用靈活辦公。當(dāng)進(jìn)入挑戰(zhàn)行業(yè)巨頭的成熟期，成功生存下來(lái)并發(fā)展壯大的芯片設(shè)計(jì)企業(yè)在這個(gè)階段，應(yīng)在它們的細(xì)分領(lǐng)域占據(jù)了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，并且可能已經(jīng)成為上市公司。它們此時(shí)也應(yīng)進(jìn)入全球行業(yè)巨頭所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，并與之競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)階段，企業(yè)通常需要設(shè)立具備不同職能的多個(gè)辦公室。

　　大型城市群助力擴(kuò)張 人才成選址重點(diǎn)

　　越來(lái)越多的半導(dǎo)體企業(yè)正在快速成長(zhǎng)，它們正從一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)向二三線城市擴(kuò)張。這些城市的開發(fā)區(qū)管委會(huì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主應(yīng)抓住風(fēng)口，滿足半導(dǎo)體企業(yè)對(duì)于物業(yè)與配套的要求。高力國(guó)際通過訪談幾十家位于半導(dǎo)體價(jià)值鏈不同位置的企業(yè)，總結(jié)出該產(chǎn)業(yè)企業(yè)在選址過程中最注重的三個(gè)要素：

　　政府的大力支持，政府強(qiáng)有力的補(bǔ)貼和激勵(lì)措施對(duì)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。特別是對(duì)在半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈中占有舉足輕重地位的晶圓廠來(lái)說，因?yàn)榫�圓廠的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)動(dòng)輒需要數(shù)百億人民幣的投資，并且需要大約三年時(shí)間才能盈利。同時(shí)，設(shè)計(jì)公司迫切需要孵化、戰(zhàn)略投資或融資服務(wù)來(lái)解決資金問題。其它激勵(lì)措施和服務(wù)，例如稅收優(yōu)惠、租金減免、技術(shù)支持、住房解決方案等，也是促進(jìn)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施。

　　充足的人才供給。半導(dǎo)體行業(yè)的人才需要在科學(xué)、技術(shù)、工程和數(shù)學(xué)領(lǐng)域具備很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和背景�？紤]到中國(guó)的人才缺口，擁有豐富的高校資源在吸引半導(dǎo)體企業(yè)方面具有天然優(yōu)勢(shì)。

　　成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。晶圓廠、封測(cè)廠和供應(yīng)商亦關(guān)注當(dāng)?shù)厥欠裼谐墒斓漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如擁有汽車、電子、化學(xué)行業(yè)，因?yàn)檫@意味著該地能提供熟練勞動(dòng)力以及相應(yīng)的半導(dǎo)體下游應(yīng)用。 在未來(lái)，工業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和5G技術(shù)的發(fā)展也將繼續(xù)推動(dòng)制造業(yè)的發(fā)展。

　　中國(guó)的大型城市群擁有頂尖高校和人才、先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施和成熟的制造業(yè)基礎(chǔ)，正在吸引更多晶圓廠落戶。長(zhǎng)三角作為中國(guó)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，根據(jù)上海半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年長(zhǎng)三角約占國(guó)內(nèi)晶圓制造總收入的53.4%，芯片設(shè)計(jì)收入的32.6%以及高達(dá)60%的封測(cè)收入。諸如中芯國(guó)際和華虹半導(dǎo)體等行業(yè)先驅(qū)在上海成立總部，并在過去二十年里聚集了大量產(chǎn)業(yè)鏈上下游，蓬勃發(fā)展。臨港保稅區(qū)是目前半導(dǎo)體企業(yè)新聚集地，張江高科(600895,股吧)技園區(qū)更是中國(guó)最大的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)鏈完備，半導(dǎo)體產(chǎn)值全國(guó)第一。另外，無(wú)錫、南京、蘇州、寧波和合肥在過去的十年間也已形成了半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)集群。

　　中西部與二線城市群正快速崛起。過去三年中龍頭企業(yè)正在二線城市迅速擴(kuò)張并建立新的晶圓廠，其中包括成都和西安等中西部城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)2019年末處于規(guī)劃或在建階段的27個(gè)晶圓廠中，有23個(gè)位于二線城市，尤其是武漢、成都 、合肥和廈門，而僅有四個(gè)位于一線城市。這些城市也向企業(yè)提供了大量高校畢業(yè)生、熟練的技術(shù)工和成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，例如成熟的電子、汽車與化工行業(yè)等。

　　行業(yè)繁榮可期 三方建議助力發(fā)展

　　考慮到半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上各方之間的緊密聯(lián)系，或者說產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)具有很強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，中國(guó)政府不斷提升國(guó)產(chǎn)化率能帶動(dòng)全行業(yè)的繁榮發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)在加速半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)成長(zhǎng)中確實(shí)扮演著重要的角色。

　　高力國(guó)際在報(bào)告中針對(duì)地方政府、半導(dǎo)體企業(yè)租戶以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主三方提出指導(dǎo)建議：

　　地方政府應(yīng)該在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃階段便接洽半導(dǎo)體企業(yè)，理解其發(fā)展需求，以更好的滿足其對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施與物業(yè)的要求；相關(guān)部門應(yīng)深入研究半導(dǎo)體企業(yè)的人才需求，以幫助企業(yè)獲得長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)由于半導(dǎo)體企業(yè)對(duì)辦公要求的特殊性，地方政府可以定制建造的形式滿足企業(yè)對(duì)辦公、廠房以及研發(fā)樓的需求。地方政府更可通過成立優(yōu)質(zhì)的孵化器項(xiàng)目，并引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)資本對(duì)接半導(dǎo)體企業(yè)，幫助初創(chuàng)與快速成長(zhǎng)企業(yè)的發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主應(yīng)該研究半導(dǎo)體并了解其企業(yè)需求，以便提供專業(yè)化的服務(wù)，包括落實(shí)補(bǔ)貼、孵化器運(yùn)營(yíng)、人才方案、融資服務(wù)等。業(yè)主還應(yīng)關(guān)注半導(dǎo)體企業(yè)的特殊需求，包括環(huán)評(píng)、員工宿舍、氣體儲(chǔ)存、承重及層高等，以滿足其長(zhǎng)期發(fā)展的需求。

　　半導(dǎo)體企業(yè)應(yīng)該選擇政府支持的產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶。其中大型晶圓廠和企業(yè)總部應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣�府就�?yōu)質(zhì)地塊和激勵(lì)方案進(jìn)行談判，此外還應(yīng)與政府和業(yè)主攜手合作，確定定制建造的具體要求。設(shè)計(jì)企業(yè)應(yīng)該盡早計(jì)劃辦公及研發(fā)空間，以防范無(wú)法滿足快速擴(kuò)張需要的風(fēng)險(xiǎn)。初創(chuàng)企業(yè)應(yīng)該需求進(jìn)入優(yōu)質(zhì)的孵化器來(lái)降低企業(yè)成本，并借此獲得風(fēng)險(xiǎn)資本的支持。

　　-完-

　　關(guān)于高力國(guó)際

　　高力國(guó)際(NASDAQ, TSX: CIGI)是一家領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)與投資管理公司。該公司在68個(gè)國(guó)家及地區(qū)開展業(yè)務(wù)，擁有15000多名富于進(jìn)取的專業(yè)人士，他們通力合作，提供專業(yè)建議，為房地產(chǎn)租戶、業(yè)主和投資者挖掘物業(yè)的最大價(jià)值。超過25年來(lái)，該公司經(jīng)驗(yàn)豐富的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)（共持股約40%）為股東帶來(lái)了近20%的年復(fù)合投資回報(bào)率。2019年，公司營(yíng)收突破30億美元（加上附屬公司共35億美元），投資管理部門的管理資產(chǎn)達(dá)330億美元。欲詳細(xì)了解該公司如何幫助客戶更快取得成功，請(qǐng)?jiān)L問該公司的網(wǎng)站或關(guān)注該公司。

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