作者： 吳俊捷

　　[ 深圳相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。 ]

　　作為全國小產(chǎn)權(quán)房存量最多的城市之一，深圳過半房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。隨著深圳商品房市場再度火熱，小產(chǎn)權(quán)房這一不被法律允許的隱形交易市場也隨之活躍。

　　在新冠肺炎疫情風(fēng)險(xiǎn)逐步散去的四五月份，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場快速回暖。一些市場參與人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，每套小產(chǎn)權(quán)房自4月份以來，每周售價(jià)上漲十萬元左右。即便是常年趨于穩(wěn)定的房屋過戶費(fèi)也趨于上行。

　　有交易人士表示，最好賣的時(shí)候一天賣出二十多套，市場意料之外的火爆。購買客群已不拘泥于剛需群體，身份越來越高端化。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格遠(yuǎn)低于同區(qū)域的商品房，使得這些購買者普遍選擇無視小產(chǎn)權(quán)房的違法身份、難確權(quán)、反價(jià)毀約等風(fēng)險(xiǎn)，對這一市場抱以極大熱忱。而深圳持續(xù)推動舊改、棚改等政策，也助長了小產(chǎn)權(quán)房投資中“短期靠收租，長期博拆遷”的套利心理。

　　隔周每套跳漲十萬

　　深圳小產(chǎn)權(quán)房交易的火爆程度超出了房屋中介們的預(yù)期。

　　按通常理解，小產(chǎn)權(quán)房一般特指經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建設(shè)的合法村民住宅。深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，原特區(qū)內(nèi)外的農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)業(yè)戶口已全部轉(zhuǎn)為城市戶口。

　　基于這種特殊原因，深圳官方認(rèn)為，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權(quán)房”存在著本質(zhì)區(qū)別，全國通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。但囿于歷史遺留、舊改進(jìn)程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產(chǎn)權(quán)房的說法被廣泛流傳于世。

　　小產(chǎn)權(quán)房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。

　　深圳作為全國小產(chǎn)權(quán)房存量最多的城市，體量龐大。深圳相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。

　　寶安區(qū)沙井片區(qū)是深圳小產(chǎn)權(quán)房最為密集的區(qū)域之一。整個(gè)片區(qū)90%以上的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。周圍小學(xué)、商超、公園、地鐵等生活配套設(shè)施完善，很多配帶空中花園、露臺的房屋，從外觀上看與商品房幾無差異，實(shí)則卻是當(dāng)?shù)卮逦�與開發(fā)商合作蓋起來的小產(chǎn)權(quán)房，或冠以裕盛華庭、名豪麗城等類似于商品房的樓盤名稱，居住體驗(yàn)絲毫不遜色于商品房。

　　即便是獨(dú)立成棟的別墅，也鮮少屬于商品房的。用當(dāng)?shù)厝说脑拋碚f就是“目光所及之處幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房”。有意尋覓小產(chǎn)權(quán)房的購買者基本都會選擇去沙井看看。

　　受疫情沖擊，小產(chǎn)權(quán)房交易直到3月底仍趨于冷淡。但此后，小產(chǎn)權(quán)房交易快速回暖。

　　在沙井從事小產(chǎn)權(quán)房買賣交易五年的劉浩告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“買家普遍是買漲不買跌的心理，今年4月份以來，每套小產(chǎn)權(quán)房差不多每周要跳漲十萬元左右。”

　　當(dāng)?shù)匾晃煌跣辗课葜薪楦嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，即使是甚少價(jià)格發(fā)生變動的過戶費(fèi)都受益于小產(chǎn)權(quán)房交易的回暖而有所上行，“上個(gè)月一套75平方米的小產(chǎn)權(quán)房過戶費(fèi)是500元，現(xiàn)在是600元�！痹撝薪槿耸恐毖�，看中了基本都要交一千多元誠意金鎖定，要不然下周來基本就被買走了。

　　這種緊俏的行情也進(jìn)一步帶動小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格上行。當(dāng)?shù)赜卸辔粡氖滦‘a(chǎn)權(quán)房的人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在2015年之前，市面上在售的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)從6000~8000元/平方米不等；但隨著2015~2016年行情大熱，小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)持續(xù)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬~3萬元/平方米。

　　行情穩(wěn)中上行，市場熱度不減，購買客群也隨之變化。

　　在2016年之前，買小產(chǎn)權(quán)房的絕大部分是低收入群體。

　　“我們沙井這邊工業(yè)區(qū)多，很多外地務(wù)工人員到年齡要成家又不想回老家發(fā)展，花費(fèi)七八十萬元能買到戶型好、裝修很不錯(cuò)的兩房。住幾年之后，再拋出去能賺二三十萬元，再騰挪換大的商品房�！碑�(dāng)?shù)囟辔恢薪槿耸勘硎尽?/P>

　　如今，深圳小產(chǎn)權(quán)房的購買群體越來越高端化�！吧钲谀仙絽^(qū)、寶安區(qū)等投資客很多周末開車過來沙井看小產(chǎn)權(quán)房；一些香港客戶也會過來，都是整層樓買。”當(dāng)?shù)囟辔蝗耸勘硎尽?/P>

　　有價(jià)有市的灰色市場

　　小產(chǎn)權(quán)房交易活躍與這類房屋低總價(jià)低上車門檻的核心優(yōu)勢密不可分。

　　以沙井為例，一套70平方米兩房的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)僅100萬元左右，而附近的商品房每平方米單價(jià)5萬~6萬元。同樣居住品質(zhì)只是沒有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房套價(jià)僅為商品房的三分之一左右。如果是小產(chǎn)權(quán)新盤，購房者只需要跟開發(fā)商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項(xiàng)基本都可以向銀行貸款，三到五年內(nèi)還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產(chǎn)生的律師費(fèi)由買家付款，一般在1500元左右。

　　不得不說，相比于深圳商品房購買者首付款達(dá)數(shù)百萬元還要背負(fù)三十年還貸壓力而言，小產(chǎn)權(quán)房的高性價(jià)比對于剛需低收入群體來說很有吸引力。

　　另一方面，小產(chǎn)權(quán)房不占用購房名額，短期靠收租、長期博拆遷是吸引投資客的主要原因。

　　第一財(cái)經(jīng)記者接觸到的投資客們表示，圈內(nèi)有兩種主流“打法”。

　　一種是在鄰近地鐵口等處拿下幾套房源用以出租。“只要房源看準(zhǔn)，很少會有賠付的風(fēng)險(xiǎn)�！币晃挥蓄愃撇俦P經(jīng)驗(yàn)的張姓人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，盡量買村委統(tǒng)建、地鐵口的優(yōu)質(zhì)房源，年回報(bào)率超過20%。

　　另一種是三四個(gè)人合伙湊足千萬元本金，但凡有優(yōu)質(zhì)房源放出來就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利潤回報(bào)更豐厚。

　　香港人羅兵是比較早就嘗到小產(chǎn)權(quán)房投資甜頭的那撥人。

　　他于2013年以1000萬元的資金從沙井當(dāng)?shù)卮逦�手中買下一棟統(tǒng)建樓，用以放租。至今，僅以房屋總價(jià)來看，該樓已升值到4000萬元左右。

　　“1000萬元的話在香港只能入手一兩套普通商品房，回報(bào)率遠(yuǎn)跟不上這邊300%的漲幅。小產(chǎn)權(quán)房每個(gè)月放租的租金收入也近百萬元�！彼�坦言,若是再遇上拆遷補(bǔ)償，房屋的收益無疑將會是倍數(shù)級躍升。

　　近兩年，深圳拆遷進(jìn)程有所加快，隨著白石洲、上沙、下沙這些深圳人耳熟能詳?shù)某侵写逑嗬^被納入拆遷，一棟棟農(nóng)民樓、村委統(tǒng)建樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富，身家過億元的各類傳說。這令不少小產(chǎn)權(quán)房投資客欣羨神往。

　　在不少小產(chǎn)權(quán)房購買者看來，深圳近年持續(xù)上漲的商品房房價(jià)也直接促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房交易市場的繁榮。

　　以寶安區(qū)熱盤金域豪庭為例，十年間房價(jià)由1萬元/平方米上漲到如今的6.5萬元/平方米。周邊福永片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房縱然每平方米單價(jià)從3000元左右也上漲到2萬，但上車門檻也僅處于100萬元左右。對于遲遲難以購買商品房的剛需群體來說，小產(chǎn)權(quán)房也就成了時(shí)下的最優(yōu)選擇。

　　“即使能勉強(qiáng)湊夠買房的首付，每月七八千甚至上萬元的月供壓力也讓人吃不消。在居住屬性上與普通商品房上無多大差異，價(jià)格卻便宜一半的村委統(tǒng)建樓，中介費(fèi)用和過戶費(fèi)用等相關(guān)稅費(fèi)相對比普通二手房交易少一半，買起來壓力不大�！币晃灰�105萬元全款入手了沙井榮泰園兩室小產(chǎn)權(quán)房的人士表達(dá)了自身沒有選擇商品房的主要原因。

　　農(nóng)民自建房、村委統(tǒng)建房等小產(chǎn)權(quán)房泛濫的原動力也與這個(gè)市場更高的利益補(bǔ)償機(jī)制有關(guān)。

　　沙井片區(qū)的多位農(nóng)民自建房人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，土地增值部分收益只有5%~10%到農(nóng)民手上，地方政府拿走20%~30%，地產(chǎn)開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭。然而，農(nóng)民通過出售、出租小產(chǎn)權(quán)房所獲的收益，遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。這被認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房泛濫的核心動力。

　　買方的強(qiáng)需求、賣方尋求更高回報(bào)的強(qiáng)動機(jī)、越來越高的商品房上車門檻等因素綜合作用，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)隱形市場便被注入了源源不斷的動力，不竭地生長。

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