作者：謝敏

　　7月6日，禹洲集團（01628.HK）發(fā)布未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。2020年6月，禹洲集團合約銷售續(xù)創(chuàng)新高，實現(xiàn)合約銷售金額為人民幣121.10億元，同比大幅增長68.57%。今年上半年，禹州集團實現(xiàn)累計銷售金額428.5億元人民幣，累計銷售面積261萬平方米。

　　盡管受疫情影響，房產(chǎn)行業(yè)整體去化承壓。然而在艱難的上半年，禹洲卻憑借多年來穩(wěn)健的發(fā)展步伐與和迅速的精準(zhǔn)研判，自4月銷售數(shù)據(jù)回正后，合約銷售額不斷穩(wěn)步攀升。

　　禹洲集團創(chuàng)始人、董事局主席林龍安曾在業(yè)績溝通會上表示，“未來3至5年，公司首先是在2020年實現(xiàn)千億規(guī)模，之后將保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。在擴大規(guī)模的同時，努力提升整體的盈利水平，爭取核心利潤率能達到行業(yè)前20�！�

　　在疫情不確定性仍然存在的情況下，下半年如何把握市場窗口期，禹洲對此已做出了回答。

　　6月29日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司（01628.HK）發(fā)布公告稱，將正式更名為“禹洲集團控股有限公司”。其英文名稱由“Yuzhou Properties Company Limited”更改為“Yuzhou Group Holdings Company Limited”。公司于香港聯(lián)交所的股份代號保持不變。

　　對于禹洲來說，此次的更名并非只是為了在名稱上做簡單更改。更名只是一個開始，一個對外明確禹洲未來發(fā)展方向的信號。更名的背后是禹洲未來發(fā)展戰(zhàn)略的考量。

　　加入變革潮流 長線布局

　　近幾年房企的多元化，已經(jīng)從最初傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物業(yè)管理領(lǐng)域，發(fā)展到特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域，以及一些與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的物流、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等“地產(chǎn)+”領(lǐng)域。房企在不斷創(chuàng)新求變，以傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，深耕上下游產(chǎn)業(yè)鏈附加價值。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，百強房企中已有97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，拓展新業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點，試圖實現(xiàn)業(yè)績可持續(xù)增長。

　　于禹洲而言，面對多元化的行業(yè)格局，創(chuàng)新求變是集團成長道路上的必經(jīng)之路。推進多元化，特別是增加“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的持有則是禹洲的堅定之路。

　　早在2018年初，禹洲開始依托自身資源等優(yōu)勢進行多元創(chuàng)新業(yè)務(wù)嘗試。不僅牽手華僑城，在商業(yè)管理和文旅運營方面達成合作。同年，禹洲自身還積極成立產(chǎn)城事業(yè)部，并于2019年10月將首個產(chǎn)城項目落子合肥。項目的成功為禹洲向城市綜合運營商轉(zhuǎn)型奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　此外，依托集團二十五年的區(qū)域深耕和全國布局，目前禹洲商業(yè)項目覆蓋深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地。產(chǎn)品形態(tài)主要分為購物中心、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等三種業(yè)態(tài)，已開業(yè)項目16個及籌備期項目11個，共27個項目，打造商業(yè)面積超200萬平方米，其中購物中心、寫字樓及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的占比分別為51%、31%及18%，合作品牌超1,000個、戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌近1,600個。

　　據(jù)了解，禹洲集團目前的業(yè)務(wù)已由主要專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r開發(fā)包括寫字樓、購物中心及酒店在內(nèi)的零售及商用物業(yè)，以及建造、裝修及裝飾工程。此外，禹洲也從事物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)，例如住宅及商用物業(yè)管理。

　　在禹洲看來，行業(yè)必須摒棄以往地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)短線思維，唯有以長線思維布局，才得以順應(yīng)政策方向，抓住中國經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型的重要窗口期，突破固有思維獲取全新發(fā)展。

　　把握企業(yè)基因 穩(wěn)定前行

　　盡管去地產(chǎn)、多元化發(fā)展企業(yè)口號自2013年起便不時響起。然而根據(jù)往年各公司財報數(shù)據(jù)來看，除少部分企業(yè)外，無論是業(yè)績占比還是利潤貢獻，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體發(fā)展中佼佼者依然稀少。與地產(chǎn)開發(fā)短平快的風(fēng)格相比，醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城、文旅等多元化業(yè)務(wù)均需前期投入與耐心運營，后期才能產(chǎn)生持續(xù)優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

　　在自持運營優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，香港開發(fā)商無疑是個中翹楚。禹洲雖出身閩系，卻十分欣賞香港地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展模式，穩(wěn)健低調(diào)，注重安全邊際，一直以來有意識地以增加核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有作為長遠策略，甚至有時寧愿承受一些銷售增速放緩的代價。

　　禹洲董事長林龍安坦言，2018年一個廈門辦公大樓就值40億，類似南京商業(yè)、杭州辦公也都選擇了未售。為何不賣？核心是因為這些物業(yè)價值很稀缺，賣掉之后可能原價再也買不到了。

　　長周期看，香港現(xiàn)有的地產(chǎn)商大多都經(jīng)歷了50年以上的歲月，無論樓市調(diào)整還是金融危機，都成功的穿越周期，而在香港上市房企基本面而言，普遍是高股價、低負債、高利潤率。林龍安表示：今天香港地產(chǎn)商的樣子，就是未來大陸地產(chǎn)商的模樣。

　　在開拓多元化業(yè)務(wù)時，禹洲始終在把握著企業(yè)基因和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上穩(wěn)定前行。截至目前，禹洲沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)突破300億規(guī)模，資金回報率在4%以上，整體土儲結(jié)構(gòu)上，約85%屬于純住宅，15%屬于投資物業(yè)，這其中5%左右屬于可售投資物業(yè)，預(yù)計大約有10%的資產(chǎn)持有，綜合下來禹洲的自持物業(yè)占比保持在15%。

　　由于從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變不能一蹴而就，需要企業(yè)有長期的戰(zhàn)略準(zhǔn)備、人才蓄力、項目累計等。自去年起，禹洲順應(yīng)集團業(yè)務(wù)快速提升所帶來的變化，積極夯實管控體系，提升企業(yè)運營效率。在疫情初期及后期外部環(huán)境變化對國內(nèi)環(huán)境及行業(yè)所帶來的不確定性，組織升級料將發(fā)揮積極作用。

　　林龍安表示，禹洲不過分追求規(guī)模，而是追求有盈利的增長，能夠跟地方政府共贏的產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)的落地。5年內(nèi)，禹洲主業(yè)（住宅開發(fā)）和副業(yè)（自持物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)）應(yīng)該八二開，這是一個比較務(wù)實的做法，也支撐集團整個戰(zhàn)略的落地——以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主，搭配物業(yè)和商業(yè)貢獻長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，整體運營短周期業(yè)務(wù)和長周期業(yè)務(wù)搭配，相輔相成，穩(wěn)健發(fā)展。

　　主業(yè)穩(wěn)健增長 堅守承諾

　　在多元創(chuàng)新業(yè)務(wù)上進行有益的探索和嘗試時，禹洲住宅地產(chǎn)主業(yè)依然保持著穩(wěn)健發(fā)展。

　　在新冠疫情逐漸的到控制后，2020年前4月禹洲銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)回正，5月單月實現(xiàn)合約銷售金額107.51億元，同比強勢增長108.72%。6月單月實現(xiàn)合約銷售金額121.10億元。在各家房企選擇大幅降價，加速去化回籠資金的時刻，禹洲集團在市場復(fù)蘇之際已先后漲價3個批次，涉及100余個項目。

　　此外，因看好粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景，禹洲集團已在深圳設(shè)立總部，形成上海-深圳雙總部格局。大灣區(qū)未來將成為禹洲業(yè)績第二增長極。禹洲一直以來看好大灣區(qū)發(fā)展，持續(xù)加碼布局。

　　截至2019年底，禹洲已布局香港、惠州、佛山和中山9個項目，土儲面積125萬方，貨值約180億，占總土儲面積6.2%。據(jù)了解，禹洲預(yù)計在3-5年中，將大灣區(qū)土儲占比提升至20%。

　　花旗發(fā)表研報指出，禹洲今年銷售年增幅有望超40%，且在第三季度銷售增長保持強勢。放眼全國房企，根據(jù)克而瑞研究院發(fā)布的2020年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200顯示，禹洲集團以全口徑金額428.5億元位列全國第34位。

　　開發(fā)主業(yè)的強勁增長為禹洲堅守三年千億承諾帶來底氣，也直接提升資本市場對企業(yè)發(fā)展的預(yù)期。5月19日，獲納入恒生大中型股價值50指數(shù)及恒生大中型股價值偏向指數(shù)。早在今年2月，禹洲也獲納入恒生中國高股息率指數(shù)，并在獲納入該指數(shù)的8家地產(chǎn)建筑業(yè)類公司中比重最高，占比約為3.09%。計及兩次上市十周年特別股息，禹洲地產(chǎn)2019年合共派息每股40港仙，派息率高達45.67%，

　　在企業(yè)賽道轉(zhuǎn)化場上，房企從追逐規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)闃?gòu)建生態(tài)系統(tǒng)。林龍安對于集團未來走向也進行了深入思考。他認為，百年企業(yè)是每一個企業(yè)家的夢想，5年后、10年后的禹洲，以穩(wěn)健經(jīng)營為導(dǎo)向，堅定地推進多元化。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展實體經(jīng)濟的重要載體，近些年隨著“雙創(chuàng)”、“十三五”、大灣區(qū)規(guī)劃綱要等一系列政策的出臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也越來越受到國家和地方的支持以及市場資本的偏好。禹洲的此次長遠布局策略，既是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展形勢作出的創(chuàng)新求變，也是其向?qū)嶓w經(jīng)濟靠攏，助力地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，推動國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要步驟。

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