例如，江寧谷里的中建煙嵐府，5月31日開盤，推出102套房，均價2.1萬/㎡左右，到現(xiàn)在快2個月了，才賣出去12套，去化率才11%。

賣不動的原因，就是價格超過了2萬/㎡，比放風價還高，而且還開挖地下室，部分單位單價高達2.5萬/㎡，加上交標也普通，當然沒人買單。

如果看看周邊二手房，價格也比該項目低，精裝次新房還不到2萬/㎡，性價比一目了然。

而在南京周邊的句容寶華，碧桂園大學印象三期首開，精裝新房9800元/㎡，相比2017年成交樓面價9541元/㎡，才貴了259元/㎡，算上精裝費，簡直虧得一塌糊涂。

就算是曾賣到1.6萬/㎡的二期，如今也降到1.1萬/㎡，直降5000元/㎡。

圖源金剛石數(shù)據(jù)

據(jù)了解，目前南京新房主流價格在3萬+左右，所以不要以為房子便宜就能賣出去，如今的購房者可不傻。

所以我的判斷是，下半年南京樓市還是會出現(xiàn)兩極分化，熱門板塊的優(yōu)質(zhì)盤繼續(xù)搶手，冷門區(qū)域的樓盤去化仍然艱難，開發(fā)商也會繼續(xù)采取降價促銷的手段賣房。

當然，如果熱門板塊太過火，還傳導到周邊其他板塊大漲，一定會迎來調(diào)控升級，如果總體穩(wěn)定，調(diào)控也就先保持現(xiàn)狀，歇一歇。

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再來看看更能反映真實情況的二手房市場。

根據(jù)南京我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然有疫情影響，但南京二手房今年上半年成交了51973套，同比上漲32.2%，成交量也是近3年高位，整體上是升溫的。

其中，外地客群占比63.3%，35.1%來自江蘇省內(nèi)，28.2%來自外省，而南京本地人僅占36.7%。

而成交價也環(huán)比上漲6.8%，達到33794元/㎡，其中很大一部分是學區(qū)房拉高了市場價格。

例如，鼓樓濱江的世茂外灘新城，由于學區(qū)落地，6月底成交的一套140㎡二手房，總價722萬，單價高達5.1萬/㎡，3天就賣出去了。

相比一年前同類戶型的房源，單價漲幅接近1萬/㎡，總價漲幅超過100萬。

而這樣的例子還有很多，例如長江峰景、百合華府等小區(qū)，在學區(qū)確定后，房價都有很大漲幅，就連老社區(qū)張家圩，掛牌價也超過6萬/㎡，61平二房單位也要380萬。

這就說明核心區(qū)的房子，尤其是學區(qū)房，就是城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

當然，南京二手房市場的B面，我們也要看到。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房掛牌量達到94386套，年初才7.5萬套，半年已增加近2萬套。

其中，有不少樓盤的二手房，幾乎沒漲價，如果按照“不漲就是跌”原則，很多業(yè)主也是虧慘了。

例如，位于板橋的和昌灣景，毛坯房2017年就要搖號買，均價也達到了2.1萬/㎡左右。

如今3年過去了，二手房均價才23753元/㎡，而最近成交價也就2.4萬/㎡左右，如果算上稅費，幾乎沒漲，業(yè)主可能還要倒貼。

江寧的銀城藍溪郡，一套78㎡的房源，7月成交總價為178萬，單價2.2萬/㎡，相比兩年前相同面積的成交房源，價格相差無幾。

而帶看中介告訴我，房價之所以沒太大波動，主要還是因為板塊還處于規(guī)劃建設當中，目前交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套還不完善。

總體而言，據(jù)我了解到的情況，目前南京二手房市場同樣存在兩極分化的現(xiàn)象，熱門區(qū)域的房源依然搶手，特別是學區(qū)房，不少業(yè)主甚至抱團漲價。

與此同時，在供應量大且冷門區(qū)域，大批房源依然掛著，賣不出去，價格變動也不大，有一定的議價空間。

我預計，隨著新政的落實和掛牌量的增加，二手房價格會慢慢向新房價格靠攏，達到平衡，而買方市場的痕跡也會慢慢顯現(xiàn)出來。

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南京，還值得買嗎？

說起南京，作為全國GDP第二大省江蘇的省會，它的尷尬程度，一點也不亞于濟南。

2019年GDP連全國前十都沒進，排在了第11位，而且還被蘇州壓在了頭上，你說這關(guān)系是不是挺像濟南和青島的？

但是，從今年上半年GDP來看，南京終于迎來高光時刻。

上半年，南京以6612.35億元，首次擠進全國前十，排在了第9名。

圖源搜狐城市

而這背后，主要跟南京復工復產(chǎn)的速度，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

早在2月8日，當全國各地還在一陣忙亂中，南京第一時間便出臺了“寧惠十條”，將支持中小企業(yè)復工復產(chǎn)提上日程。

與此同時，南京的支柱產(chǎn)業(yè)主要是電子、鋼鐵、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)，而這些產(chǎn)業(yè)又以國企和大型企業(yè)為主，所受的影響沒有以民營經(jīng)濟為主的制造業(yè)那么大。

所以，上半年南京復工復產(chǎn)的速度是相當快的，也為經(jīng)濟發(fā)展按下了加速鍵。

另一方面，作為江蘇的省會，還是副省級城市，南京得到的政策傾斜也不少。

中央層面，早在2016年的《長三角城市群發(fā)展規(guī)劃》中，南京就被定位為長三角唯一的“特大城市”，與杭州、合肥根本不在同一個LEVEL。

而《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》以及《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，也重點提到要打造南京都市圈，南京要當好次區(qū)域發(fā)展的領頭羊。

省內(nèi)層面，江蘇也在不斷提高南京的首位度，例如建設國家級江北新區(qū)，加大對南京的城建投資力度，每年規(guī)模超過8000億。

同時鐵路交通網(wǎng)也在不斷完善，未來能把江蘇各市和安徽大部分城市收入囊中。

第三，南京也是全國著名的“大學城”，211大學有8所，985大學有2所，幾乎占了全省的大部分，比武漢和西安都要牛，不少專業(yè)還排名全國第一。

這就意味著，南京壓根兒不缺人才，畢竟在校生數(shù)量能排到全國第五，單是南京大學，就有50%的畢業(yè)生會留在南京工作。

而且中國（南京）軟件谷、蘇寧易購(002024,股吧)，還有各類生命健康產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，也足夠容納大批的人才。更何況，還有寬松的人才政策。

綜合而言，南京不僅有國家支持，而且自身也相當努力，長期來看，還是有不少的紅利可吃。

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最后，說幾點買房建議吧。

1、剛需趁早上車，首選核心區(qū)。

新政出來之后，相當一部分人是失去購房資格的，而且搖號規(guī)則改變后，人才和無房家庭買房中簽率提升不少，這是一個天賜良機。

所以，遇到核心區(qū)價格倒掛明顯的新盤，一定要參與搖號，何況核心區(qū)新房價格之后會漲，越早上車越好。

2、珍惜房票，二手房請慎選。

接下來，南京二手房掛牌量會越來大，畢竟有2套房的家庭，想再買就必須賣掉一套。

而且區(qū)域分化明顯，有人抱團喊漲，有人降價賣房，很多看不清的人怕政策有變就會恐慌入市。

所以，一定要看自己的需求，珍惜手上的房票，選擇自己最喜歡的房子，能砍價盡量砍價，若非自住冷門區(qū)域慎碰。

3、買房關(guān)注通勤半徑，賣房請盡快且拿出誠意。

剛需們?nèi)绻�確實搖不到號又急著買房，可以關(guān)注通勤半徑內(nèi)，價格還不太貴的房子，最好選在有學區(qū)、交通等利好的板塊。

而對于投資客來說，無論是手里拿著核心區(qū)的房子，還是其他區(qū)域的房子，要賣就盡早賣吧，價格最好也誠意一點，別總吊著來賣，畢竟大家好才是真的好。

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