作者： 劉展超

　　近年來，“城市居民購買宅基地”的做法一直屬于政策嚴(yán)格禁止之列，但這不意味著城市居民完全沒有獲得宅基地的可能性。

　　為進(jìn)一步做好宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作，自然資源部近日發(fā)布了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》（下稱《問答》），涵蓋了確權(quán)登記、地籍調(diào)查等有關(guān)方面的77個問題。

　　所謂宅基地，是指集體所有的一類建設(shè)用地。根據(jù)目前一些法律法規(guī)以及相關(guān)政策可見，我國農(nóng)村宅基地制度特點明顯，即：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管控、無償取得，長期占有、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

　　既然宅基地是在農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，那么城鎮(zhèn)居民與宅基地的關(guān)系就相對疏遠(yuǎn)�！秵柎稹贩Q，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

　　但這并非意味著城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村宅基地徹底絕緣，其中還存在兩條合法的路徑可以讓城市居民獲得宅基地。

　　《問答》表示，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記。

　　此外，在1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明，可依法確權(quán)登記。

　　而“國辦發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

　　雖然有上述這兩條合法路徑，但總體規(guī)模相對有限，且近年來有關(guān)城市居民與宅基地的討論顯然也不僅僅局限于此。

　　全國人大常委會委員劉振偉曾引述數(shù)據(jù)稱，2017年全國農(nóng)村集體建設(shè)用地中宅基地占70%。宅基地使用浪費嚴(yán)重，集約化程度較低。戶均使用宅基地接近0.6畝，人均超過100平方米，不少地方存在浪費。

　　同樣是2017年的數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是36.9平方米。

　　全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民2018年曾建議，農(nóng)村空置的宅基地也可以進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地的市場。應(yīng)該賦予農(nóng)戶對宅基地可以長租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承，允許農(nóng)村進(jìn)城落戶的人口在全國范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)。

　　今年起開始實行的新版《土地管理法》規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。但并未詳細(xì)規(guī)定，宅基地能退給誰，或者誰可以買宅基地使用權(quán)。

　　而在一些土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站上，轉(zhuǎn)讓宅基地的信息也時常出現(xiàn)，且往往價格不菲。如一宗北方重點城市的宅基地，面積547平方米，轉(zhuǎn)讓報價高達(dá)110萬元，折合約2000元/平方米。不過，該宅基地轉(zhuǎn)讓信息下方也單獨標(biāo)注：宅基地轉(zhuǎn)讓非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得受讓該宅基地使用權(quán)�！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限�！�

　　6月30日，中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點方案》，會議強(qiáng)調(diào)，深化農(nóng)村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法。