突然！寸土寸金的紐約曼哈頓，房子打五折！
在新冠肺炎疫情沖擊之下，美國紐約市曼哈頓的高端房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重沖擊，富人們紛紛逃離市中心，選擇去郊區(qū)安家。而與此同時，上千萬租房住的低收入者則可能因為疫情而面臨被房東驅(qū)逐的命運。
來自房地產(chǎn)服務(wù)公司UrbanDigs的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在3月23日到8月16日期間，紐約曼哈頓的房屋銷售同比下滑了56%，相比較而言，高端房地產(chǎn)市場的沖擊更顯嚴(yán)重。同一時間段內(nèi)，400萬美元以上的房產(chǎn)銷售下滑了67%。
另一家房地產(chǎn)評估和研究公司米勒·塞繆爾的提供數(shù)據(jù)顯示，疫情對于紐約市高端房地產(chǎn)市場的沖擊程度，已經(jīng)超過了2008年金融危機和2001年的“911事件”的影響。
按照現(xiàn)在的銷售速度，曼哈頓的待售公寓庫存積壓需要17個月才能消化完，這相當(dāng)于平日的兩倍時長。
面對低迷的市場環(huán)境，降價是最直接的提振方式。在曼哈頓西切爾西區(qū)，一個新建的超豪華公寓樓Getty幾乎給出了半價的折扣，相當(dāng)于單套房產(chǎn)減價近1000萬美元。
不過對于富人們來說，再大的折扣似乎都不足以挽回他們已經(jīng)飛走的心，在疫情最開始沖擊紐約時，富人們就紛紛逃離了曼哈頓，并在郊區(qū)購買房產(chǎn)。
平日里，紐約富人們的避暑勝地漢普頓（Hamptons）在7月份的房產(chǎn)交易量翻了一番；紐約州的威徹斯特縣交易量達到平日的兩倍還要多，紐約州的鄰居康州也從中受益；當(dāng)?shù)刭M爾菲爾德（Fairfield County）的交易量在7月份也上漲了72%。
對于富人們來說，其實住房從來不是個太大的問題，但對于相對低收入的人來說，疫情對于住房問題帶來的沖擊則要嚴(yán)峻很多。
因為失業(yè)和收入減少，付不起房租的人越來越多，據(jù)估計，到9月底，可能有多達2300萬美國租房者面臨被驅(qū)逐的風(fēng)險，相當(dāng)于租房總?cè)藬?shù)的五分之一。在疫情之下，美國政府主要通過禁令的方式在避免這種情況的出現(xiàn)，但一些禁令在陸續(xù)到期，慈善機構(gòu)擔(dān)心，如果美國政府無法提供更多幫助，那么今年圣誕節(jié)，將會有大量美國人流落街頭。
房價飛漲52%，韓國首爾掀起“恐慌性購房潮”！
近期韓國政府頻發(fā)房產(chǎn)新政，政策高壓下，房價飛漲，引發(fā)民眾恐慌性購房潮，7月房產(chǎn)交易量更是創(chuàng)歷史新高。
20日，韓國國土交通部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月韓國房產(chǎn)交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量更是高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最高水平。
近3年來，韓國累計頒布了23項房產(chǎn)新政，然而在政策高壓下，首爾公寓樓價格卻大幅上漲了52%。很多韓國民眾擔(dān)心房價繼續(xù)攀升，著急出手購房，掀起了一撥恐慌性購房潮。
近日，韓國首爾市內(nèi)一處預(yù)售110套房的高層公寓樓盤，就吸引了37400多人前來預(yù)購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預(yù)售史上最高紀(jì)錄。
另外，韓國首都圈的購房熱也同樣波及到了非首都圈地區(qū)。今年二季度，韓國釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直轄市的小型公寓也交易火熱，較去年同期增長約40%。
隨著韓國這一撥購房熱的興起，韓國家庭負債規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)韓國央行19日公布的數(shù)據(jù)，二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元（約合人民幣9.5萬億元），也是韓國有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最高值。
專家分析，在長期低利率和房價攀升的情況下，大量熱錢以驚人的速度涌入韓國樓市。然而，一旦房價下跌，或者政府上調(diào)利率，這些資產(chǎn)就很有可能會變成不良資產(chǎn)，甚至?xí)蔀橥峡屙n國實體經(jīng)濟的潛在因素，急需監(jiān)管部門和民眾理性對待。
56平方米一套房，只賣2萬！
又一東北城市房子出現(xiàn)“白菜價”
繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發(fā)廣泛關(guān)注后，最近又有一座東北城市出現(xiàn)了“白菜價”房子。
據(jù)證券時報報道，遼寧阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。
阜新位于遼寧省西北部，與省會沈陽直線距離147.5公里，2019年總?cè)丝?83.7萬人。
“白菜房”位于米家小區(qū)，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在中介經(jīng)紀(jì)人小陳看來，總價兩萬元的房子并不稀奇，過去他也賣過幾套�！耙话愣际琼攲�，沒裝修的毛坯房�！彼忉�，米家小區(qū)是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。
兩萬元錢的房子在米家小區(qū)一帶還不少。
另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區(qū)的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間�！氨阋说�2萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價�！彼f。
這些“白菜房”的共同點都是“回遷房”。公開信息顯示，米家小區(qū)是阜新當(dāng)?shù)刂呐锔幕剡w房。有中介透露，因為當(dāng)年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。
與之前的“鶴崗現(xiàn)象”一樣，上述“白菜價”并非阜新全市都如此，而是發(fā)生在一些距離市中心較遠、小區(qū)建成歷史較長、戶型較差的房子上。
阜新為何出現(xiàn)了“白菜價”房子？
從表面上看，這是因為當(dāng)?shù)赝惙孔庸┙o量遠大于需求量，已經(jīng)出現(xiàn)了買方市場，甚至有業(yè)主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然愿意賣出。盡管如此，當(dāng)?shù)夭簧倬用袷掷镞�是囤積了一些賣不出去的房子。
從市場本身來說，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2009年至2013年阜新房地產(chǎn)開發(fā)力度較大，市場銷售規(guī)模持續(xù)增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以后全國樓市全面調(diào)整的大環(huán)境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續(xù)3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。
但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經(jīng)因煤炭經(jīng)濟而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉(zhuǎn)型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內(nèi)部累積的過量房子無人“接盤”，自然會造成房價持續(xù)走低的現(xiàn)象。
從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數(shù)據(jù)來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。
圖/圖蟲
與鶴崗相似，過去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。
煤炭工業(yè)長期在阜新城市(300778,股吧)生活中占據(jù)重要地位，阜新礦業(yè)集團一度是當(dāng)?shù)氐闹е髽I(yè)，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業(yè)之一。
但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市。
圖/新華社 資料圖
據(jù)一位阜新礦業(yè)集團干部回憶，2003年，阜新礦業(yè)將設(shè)計產(chǎn)能90萬噸的艾友礦擴能改造，改造后該煤礦設(shè)計產(chǎn)能達200萬噸，可開采50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦于2015年正式閉坑，總計開采不到20年。
據(jù)新華社報道，由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業(yè)總營業(yè)收入減少30億元,利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜,由于無煤可采,本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。
煤礦關(guān)閉帶來的影響也是不可小視的。據(jù)新華社援引阜礦集團財務(wù)負責(zé)人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業(yè)集團。
阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處于尾部。
對比來看，這一數(shù)據(jù)甚至還達不到沿海發(fā)達地區(qū)的一個鎮(zhèn)3年前的水平。2017年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過1000億元，經(jīng)濟總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經(jīng)濟總量超過鶴崗市100多億元。
經(jīng)濟增長乏力，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多樣化之路依然困難重重。對當(dāng)?shù)厝藖碚f，位于市區(qū)較好地段的房子，也未必能輕易買得起。
低房價能否更多的人口流入？
中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，城市收縮的本質(zhì)在于核心產(chǎn)業(yè)衰退帶來的增長動力弱化喪失，繼而造成城市發(fā)展相對遲滯、經(jīng)濟效益低下、就業(yè)容納力降低及勞動人口流失。
房價有沒有可能成為一個小城市的競爭優(yōu)勢？比如鶴崗，能否通過低房價吸引更多的人口流入？
孫不熟表示，房價便宜不是一個城市的競爭力，它是一個結(jié)果�！氨热缑绹牡滋芈�，一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行，房價不會便宜到這個地步�！�
上海交通大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院特聘教授陸銘也表示，房價的事情要分兩面看。一方面，部分群體覺得大城市的就業(yè)機會不是很有吸引力，又覺得大城市的房價貴是個很大的問題，那么低房價就有可能成為吸引這部分人去買當(dāng)?shù)胤孔拥脑颉?/P>
收縮型城市出路在哪？
圖片來源 / 圖蟲
和鶴崗類似，我國的很多小城市已經(jīng)步入收縮型城市的道路。
今年3月，國家發(fā)展改革委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，首次提出收縮型中小城市要瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。
陸銘表示，一些地方成為人口流入地，是因為經(jīng)濟增長發(fā)展更快，就業(yè)機會更多，那么就有另外一些地方相對經(jīng)濟發(fā)展速度比較慢，創(chuàng)造就業(yè)機會比較少，就會成為人口流出地。所以，有些資源枯竭型城市成為收縮性城市，如果放在整個國家發(fā)展的大格局里是正常的。
盤和林指出，隨著我國城市化進程的推進和人口劉易斯拐點的出現(xiàn)，大城市人口集聚、中小城市收縮顯著逐漸成為城市發(fā)展新常態(tài)，這是不同規(guī)模城市利益在新型城鎮(zhèn)化進程中的再分配，也是工業(yè)化向信息化轉(zhuǎn)變發(fā)展的新趨勢，符合城市發(fā)展的基本規(guī)律。
像鶴崗一樣，已經(jīng)成為收縮型城市，尤其是資源枯竭型的收縮型城市，究竟有沒有可能走出一條全新的路徑？
陸銘表示，收縮型城市確實有轉(zhuǎn)型成功的可能，但具體怎么做還要看每個地方自身條件。在國外，一些地方資源枯竭，最終轉(zhuǎn)型成科技型城市，但是這只是少數(shù)的案例，絕大多數(shù)地方會發(fā)生持續(xù)的人口收縮。甚至在一些地方發(fā)展出新的產(chǎn)業(yè)之時，比如旅游業(yè)，也并不意味著一定可以逆轉(zhuǎn)人口流出的趨勢，因為創(chuàng)造的就業(yè)機會還是有限的。
盤和林認為，收縮型城市的地方政府應(yīng)該積極進行精明收縮、減量規(guī)劃，減少盲目逆勢擴張帶來的資源浪費。與此同時，挖掘歷史人文底蘊，優(yōu)化宜居生態(tài)環(huán)境，以“盤活存量”。
2019年鶴崗市人民政府工作報告提出，要大力發(fā)展新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)。結(jié)合實際，深入挖掘優(yōu)勢資源，用新業(yè)態(tài)新模式推動自身優(yōu)勢潛能轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，為轉(zhuǎn)型發(fā)展增添新動力(310328)。抓好旅游康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)迅速升級。推動生態(tài)優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。
陸銘表示，小城市的發(fā)展還是要看自身的條件，有的小城市成功轉(zhuǎn)型為一個旅游、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有競爭力的城市，尤其是離大城市并不是很遠的小城市。“每一個城市的發(fā)展，需要根據(jù)自身的稟賦，審時度勢地去看�！�
此外，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現(xiàn)象，既不要大驚小怪，也不要簡單認為“房價越低越好”。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。
房價的秘密
任澤平在《房地產(chǎn)周期》一書中講到，房地產(chǎn)研究要講邏輯，房地產(chǎn)周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。如果要判斷某個地區(qū)未來的房價或者房地產(chǎn)市場走勢，問三個問題答案就出來了：
第一，該地區(qū)人口未來會流入還是流出？
第二，它的土地供應(yīng)會增加還是減少？
第三，貨幣松緊程度如何？
這三點這決定了我們對房地產(chǎn)市場的看法。
澤平宏觀早前發(fā)布研報指出：
從全球視角看，一國房地產(chǎn)市場取決于：經(jīng)濟增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中前兩項是基本面因素；貨幣超發(fā)會導(dǎo)致國內(nèi)本幣房價大漲但不一定美元房價大漲，即在全球視角下不一定具備投資價值；住房制度是一國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向。
房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享經(jīng)濟增長紅利；長期來看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。過去四十年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長16倍，從各類資產(chǎn)價格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財?shù)仁找媛识即蠓茌�，只有少�?shù)一二線地價房價、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺印鈔機。
房價已經(jīng)成為人們?nèi)粘＠@不開的話題，中國社會發(fā)展這么多年，房子已經(jīng)不僅僅是住的問題，背后代表的東西實在太多，作為商品，也具備投資交易的功能，更加承載了人民對美好生活的需要，對稀缺優(yōu)質(zhì)資源的追求，社會地位的象征。
同一個城市里，不同的小區(qū)之間價格也可以是天壤之別。小區(qū)只是人的載體，我們圍繞住在小區(qū)里面的人的活動以及他們最關(guān)心的問題來分析就可以清晰的知道決定小區(qū)價格的因素有哪些。
同個小區(qū)里面，不同房子之間的價格也可以是大有差別的。這是由單房子本身的條件所決定的。人們最關(guān)注房屋本身的因素：
1、房子所在樓棟。樓棟所在位置安靜，采光好等。
2、得房率。公攤面積越大，則得房率就越低；公攤面積越小，則得房率就越高。
3、房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。
4、房屋的朝向、戶型等狀況。南北通透、戶型方正的房子是所有朝向里最好的。
5、樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價更高。
6、房屋的裝修也會影響到房價。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢和空置的時間，這樣的房子房價更高。
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