文/楊羚強(qiáng)

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。傳聞中，房企的新增融資有“三道紅線”，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　有好事者據(jù)此對(duì)百?gòu)?qiáng)上市房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)能完全不碰三條紅線的只有十二家房企。而按照禹洲集團(tuán)（01628.HK）8月24日公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，公司上述三項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)高于紅線的規(guī)定。

　　特別是在上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售人民幣428.50億元，同比大幅增長(zhǎng)50.49%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積2,609,482平方米，同比上升40.82%，是上半年銷(xiāo)售增速的主流房地產(chǎn)企業(yè)之一。

　　今年的新冠疫情，整個(gè)企業(yè)界都受到不同程度的影響。但禹洲集團(tuán)用公司的亮眼業(yè)績(jī)告訴市場(chǎng)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境怎樣的變化，公司都有能力用確定的增長(zhǎng)，對(duì)抗不確定的變化。而這樣的內(nèi)房股顯然對(duì)經(jīng)歷了上半年全球金融市場(chǎng)驚濤駭浪的投資者很有吸引力。

　　多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高

　　除了銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)外，禹洲集團(tuán)的其他財(cái)務(wù)指標(biāo)也刷新了集團(tuán)的歷史紀(jì)錄。

　　營(yíng)業(yè)收入140億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.4%，核心利潤(rùn)也達(dá)到了15.3億元人民幣，同比有 10%的提升。凈負(fù)債率由上年同期的73%大幅下降至64%，并較2019年底下降1.92個(gè)百分點(diǎn)。融資成本方面，禹洲集團(tuán)上半年的加權(quán)平均融資成本為7.22%，繼續(xù)維持在行業(yè)合理水平。與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)還對(duì)債務(wù)做了合理的管理，將境外美元債的加權(quán)平均年限由去年底的3.2年延長(zhǎng)至今年上半年的3.3年，優(yōu)于同業(yè)水平。

　　此外，禹洲持有現(xiàn)金規(guī)模進(jìn)一步上升，充沛的現(xiàn)金流，也為禹洲應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)波動(dòng)做好充足準(zhǔn)備。至報(bào)告期末，禹洲集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金及初始期限超過(guò)3個(gè)月的無(wú)抵押定期存款為人民幣429.68億元，較2019年12月31日的人民幣355.11億元進(jìn)一步上升21%�，F(xiàn)金短債比達(dá)2.49倍（將境內(nèi)公司債券按照到期日來(lái)計(jì)），足以覆蓋短期債務(wù)。同時(shí)，禹洲集團(tuán)于上半年的并表回款率約90%，流動(dòng)性非常充裕。

　　禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席林龍安說(shuō)，禹洲集團(tuán)把握住時(shí)機(jī)，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)拿地等多元化方式補(bǔ)充土儲(chǔ)。截至八月份，拿下了15幅優(yōu)質(zhì)地塊，全部位于一二線核心城市，總貨值達(dá)到了700億元人民幣。下半年預(yù)期將推出可售貨值1158億元人民幣，同比增加45%，其中超過(guò)89%位于一二線城市或準(zhǔn)二線城市，實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的底氣很足。

　　精準(zhǔn)和前瞻布局：確保銷(xiāo)售迅速恢復(fù)

　　今年截至八月，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)遇到了兩個(gè)“黑天鵝”。除了眾所周知的新冠疫情外，信托融資也在收緊。

　　“長(zhǎng)三角地區(qū)恢復(fù)迅速，一二線城市保持堅(jiān)挺，這兩個(gè)因素疊加，恰恰驗(yàn)證了禹洲的前瞻性和精準(zhǔn)布局，所以我們的銷(xiāo)售恢復(fù)引領(lǐng)了整個(gè)行業(yè)�！绷铸埌卜治稣J(rèn)為。

　　禹洲集團(tuán)高級(jí)副總裁、CFO邱于賡進(jìn)一步透露，在禹洲集團(tuán)今年上半年的業(yè)績(jī)中，長(zhǎng)三角都市圈銷(xiāo)售貢獻(xiàn)268億元人民幣，占總合約銷(xiāo)售約62%，表現(xiàn)非常亮眼。邱于賡以蘇州為例，進(jìn)駐蘇州不到三年的時(shí)間，單城銷(xiāo)售就突破了一百億銷(xiāo)售規(guī)模，成為禹洲第一家百億銷(xiāo)售的城市公司。長(zhǎng)三角的另一重鎮(zhèn)—— 合肥也非常有可能成為突破百億銷(xiāo)售的公司。

　　禹洲集團(tuán)副總裁張巖進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，自疫情之后4-6月份以來(lái)，一線和二線城市復(fù)蘇超過(guò)預(yù)期，據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)字，4月份以來(lái)一線城市整體環(huán)比成交上升高達(dá)45%，二線城市環(huán)比成交上升48%，比如上海，上升增長(zhǎng)了60%，北京廣州也超過(guò)50%。這樣也得說(shuō)一下禹洲庫(kù)存的布局，禹洲在2019 年新增了35塊地，也是今年銷(xiāo)售的主力。占到其中95%地塊都在一線和二線的省會(huì)級(jí)城市，以及準(zhǔn)二線城市�；�本上在上海，合肥，南京，蘇州，無(wú)錫，杭州等地。

　　林龍安說(shuō)，除了布局的前瞻和精準(zhǔn)外，禹洲緊抓市場(chǎng)恢復(fù)窗口期，加大推盤(pán)力度，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，也是上半年取得行業(yè)領(lǐng)先增長(zhǎng)和銷(xiāo)售完成率的關(guān)鍵。

　　根據(jù)張巖的介紹，禹洲的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)有1/3是自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，另外兩支是最優(yōu)秀的當(dāng)?shù)氐拇�理公司，三家同�?chǎng)競(jìng)技 PK，這樣能使銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)達(dá)到最優(yōu)的配置。這也是禹洲能實(shí)現(xiàn)疫情之下，銷(xiāo)售創(chuàng)新高的一個(gè)重要因素。

　　強(qiáng)勁現(xiàn)金流：有能力應(yīng)付各種意外

　　除了凈負(fù)債率大幅下降，現(xiàn)金大幅增加外，禹洲集團(tuán)其他的財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了明顯提升。上半年擔(dān)�？傤~約為人民幣79億元，較2019年底的約人民幣124億元下降36%。

　　今年，禹洲積極開(kāi)拓新的融資渠道。在今年上半年，禹洲推出了"綠色融資框架" ，并由全球領(lǐng)先的ESG評(píng)級(jí)專(zhuān)家Sustainalytics對(duì)框架提供綠色認(rèn)證及獨(dú)立第二方意見(jiàn)�；�于資本市場(chǎng)對(duì)禹洲綠色發(fā)展的肯定，公司擇機(jī)于8月5日成功定價(jià)了3億美元6年期綠色債券，成為為數(shù)不多的有實(shí)力在國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行綠色債券的中資企業(yè)。

　　融資成本自2018年以來(lái)得到了有效控制，今年上半年控制在7.22%的水平。加權(quán)平均債務(wù)年限也有所延長(zhǎng)，較2019年底的的3.2年延長(zhǎng)至3.3年，在可比同業(yè)中是最長(zhǎng)的�！拔覀�?cè)谏习肽昃o抓回款，嚴(yán)控負(fù)債，使得現(xiàn)金儲(chǔ)備較為充裕�！鼻裼谫s在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)。

　　截止到上半年，集團(tuán)的現(xiàn)金約為人民幣430億元，較去年底約人民幣355億元，有了超過(guò)20%的提升。另外值得一提的是，上半年的并表回款率達(dá)到了90%的水平，表現(xiàn)非常不錯(cuò)。

　　林龍安說(shuō)，禹洲集團(tuán)目前扣除預(yù)售款后的負(fù)債率只有64%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及潛在的增長(zhǎng)能力比較強(qiáng)。對(duì)下半年融資各方面的關(guān)口，可能會(huì)有所嚴(yán)格。因此，禹洲拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，會(huì)在嚴(yán)控負(fù)債率的情況下，以銷(xiāo)售回款作為拿地的主要資金來(lái)源。

　　對(duì)禹洲集團(tuán)通過(guò)中期業(yè)績(jī)報(bào)所反映的強(qiáng)勁現(xiàn)金流，海外投行多加以肯定。摩根大通在研報(bào)中指出，禹洲的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，2020年下半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將維持強(qiáng)勁勢(shì)頭，物管業(yè)務(wù)分拆將釋放潛在價(jià)值，維持禹洲“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)5.5港元�；ㄆ靹t指出禹洲今年上半年新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)700億，總土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)貨值超過(guò)4143億元，足夠未來(lái)三四年發(fā)展，加上派息比例高達(dá)36.65%，股息率超過(guò)11%，因此估值非常有吸引力。

   【免責(zé)聲明】本文僅代表合作供稿方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。