2017年，雄安新區(qū)規(guī)劃出來的那段時(shí)間，一直流行這么一段話：

　　“80年代錯(cuò)過了深圳，90年代錯(cuò)過了浦東，00年代錯(cuò)過了一線，10年代錯(cuò)過了成渝杭鄭蘇錫常，2017年的雄安新區(qū)，你還要錯(cuò)過嗎？”

　　百年一遇的投資盛宴，如何拿到暴富的入場券，中國成千上萬的購房者早已給出答案——在新區(qū)買房。

　　1992年浦東新區(qū)的建立，開啟了我國新區(qū)發(fā)展的序幕，從那時(shí)起，各城市的新區(qū)如雨后春筍一般出現(xiàn)，不僅買房人在賭，城市也在賭，賭一個(gè)“浦東奇跡”再次出現(xiàn)。

　　這無疑是場豪賭，每一位入場的賭徒都勝券在握，但現(xiàn)實(shí)并非每個(gè)人都能成為贏家。

　　城市新區(qū)，暗藏的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　現(xiàn)在的新區(qū)多少有些囂張，哪怕十八線的小縣城，也要拉開一張大字報(bào)，滿大街敲鑼打鼓地宣傳:“我們要搞新區(qū)建設(shè)！”

　　全國上下大大小小的城市“人手一個(gè)”新區(qū)如今已變成常事。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全中國的新區(qū)數(shù)量已經(jīng)超過3500個(gè)，大如首都，小到18線，城城都在炒新區(qū)概念。

　　但市場供求關(guān)系告訴我們，商品數(shù)量越多，就越會(huì)貶值。

　　要評(píng)價(jià)新區(qū)價(jià)值，必須先從整個(gè)國家級(jí)新區(qū)的狀況來認(rèn)識(shí)。

　　在全國3500多個(gè)新區(qū)中，真正的國家級(jí)新區(qū)只有19個(gè)，起自上海浦東，以河北雄安結(jié)束。除了這19個(gè)，剩下大多都是掛羊頭賣狗肉。

　　試問，三四線城市的新區(qū)，你敢買嗎？

　　如果說一二線城市發(fā)展新區(qū)是因?yàn)槌鞘袛U(kuò)張，未來副中心會(huì)變成中心，郊區(qū)會(huì)變成城區(qū)，產(chǎn)業(yè)會(huì)遷移到這里，城里的人口也會(huì)跟著來這里買房，人來了，商業(yè)中心也來了，交通也好了，那么在這些新開發(fā)的地方買房沒問題。

　　但捫心自問，一個(gè)人口撐死幾百萬的三四線城市，真的有到十幾公里之外的荒郊野嶺搞新區(qū)的必要嗎？

　　新區(qū)發(fā)展需要什么？

　　產(chǎn)業(yè)、人口、企業(yè)、配套、交通、商業(yè)。哪怕只缺少了一個(gè)，其他要素可能都無法得到發(fā)展。

　　人口外流、產(chǎn)業(yè)等級(jí)低、公共基建落后，這些問題就不再多說，已經(jīng)是三四線城市普遍存在的問題，現(xiàn)在只告訴大家一句話：

　　新區(qū)這種概念至上的東西，城市能級(jí)低的地方，不論是需求、購買力都根本玩不轉(zhuǎn)。

　　更何況，三四線城市的房價(jià)遠(yuǎn)要比一二線來得脆弱，別看現(xiàn)在很多新區(qū)炒得那么火，一旦政策收緊，新區(qū)的房價(jià)必然第一個(gè)崩掉。

　　到時(shí)候這些城市新區(qū)，就是買房人的火坑。

　　除了囂張，現(xiàn)在的新區(qū)胃口還很大。

　　打開地圖，看這邊，成都天府新區(qū)總面積約1500平方公里，是現(xiàn)在主城的3倍到5倍。

　　看那邊，西安的西咸新區(qū)882平方千米，比主城區(qū)面積還大。

　　“求大”，已經(jīng)成為中國新區(qū)建設(shè)的最大問題，最要命的是，這幾百幾千平方公里的新區(qū)面積，真正有價(jià)值的往往只有一小片區(qū)域。

　　比如合肥的濱湖新區(qū)。

　　合肥的政務(wù)區(qū)建設(shè)很成功，環(huán)境好，配套也好，可以說代表了整個(gè)合肥城市建設(shè)的最高水平。

　　但是政務(wù)區(qū)才多大？12平方公里。而整個(gè)濱湖新區(qū)196平方公里，是政務(wù)區(qū)的16倍。

　　光是這小小的12平方公里，也是合肥從2003年開始竭盡全市之力支持建設(shè)，把市政府、市大劇院、省博物館、省電視臺(tái)、市奧體中心和一個(gè)1000多畝的天鵝湖都搬到了這里，再經(jīng)過十多年的經(jīng)營，才落成現(xiàn)在這副模樣。

　　而要建設(shè)比政務(wù)區(qū)大16倍的濱湖新區(qū)意味著什么？意味著政府的投資要增長16倍。

　　即使合肥有錢投，但是能有多少配套往里面導(dǎo)入，一個(gè)合肥能變出16個(gè)省博物館嗎？

　　濱湖新區(qū)的問題，不止是合肥自己的問題，更是全國無數(shù)個(gè)新區(qū)的真實(shí)寫照。

　　19個(gè)國家級(jí)新區(qū)，區(qū)域面積少則500平方公里，多則2000平方公里，貴州的貴安新區(qū)，規(guī)劃了1800平方公里，而貴陽安順的人口，加起來800萬都不到。

　　胃口很大，價(jià)值很小，已經(jīng)成為如今新區(qū)的通病。

　　胃口這么大，就會(huì)造成一個(gè)問題：城建“攤大餅”。

　　啥叫“攤大餅”？就是東南西北都有規(guī)劃，一個(gè)都不落！不然劃了這么大的面積，豈不是白白浪費(fèi)？

　　這個(gè)問題早在之前講合肥的文章里就有說過，攤大餅一樣的城建，很容易造成顧此失彼的問題，本想兩手都抓，兩手都硬，到最后連帶著濱湖新區(qū)都沒發(fā)展起來，房價(jià)提前透支了。

　　更要命的是，東南西北都有規(guī)劃，往往和城市發(fā)展方向不一致，同時(shí)把人和錢、資源都給分散了。

　　比如海南�？诘慕瓥|新區(qū)。

　　如何形容江東新區(qū)的尷尬處境？

　　在此之前，�？谝恢痹诩�中精力發(fā)展西海岸，不僅市政府搬了過去，目前也在建設(shè)大型物流基地，加上唯一的國際免稅城、跨海大橋都在西海岸，一系列基建落地后必然大升值，房價(jià)也是蹭蹭上漲，發(fā)展勢頭一片大好。

　　結(jié)果就在這時(shí)，一份海南自貿(mào)港的文件從天而降，于是又在東邊劃了一個(gè)江東新區(qū)。

　　于是情況變成，本來西海岸片區(qū)還沒成型，也不成熟，這時(shí)候突然殺出一個(gè)江東“程咬金”。兩邊都要規(guī)劃，兩邊都要發(fā)展，人從哪里來？錢從哪里來?產(chǎn)業(yè)哪里來？

　　東拉西扯，南北不落，這就是新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀，怪尷尬的。

　　現(xiàn)在的新區(qū)，多多少少都有些“高冷”，恨不得離主城區(qū)十萬八千里遠(yuǎn)。

　　為什么全國一些赫赫有名的新區(qū)都出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)和開發(fā)滯后問題？規(guī)劃面積太大是一方面，選址的問題更是突出。

　　當(dāng)初西咸新區(qū)做了5個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃，設(shè)想十分宏大，宣傳也是轟轟烈烈，結(jié)果到現(xiàn)在為止，開發(fā)進(jìn)度遠(yuǎn)低于想象。原因就在于忽視了和主城區(qū)之間的交通距離、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等問題。

　　有些新區(qū)和傳統(tǒng)市中心距離極遠(yuǎn)，不依賴市區(qū)，大多只有一條地鐵和市區(qū)相通，規(guī)劃是否實(shí)現(xiàn)，完全看新區(qū)投資夠不夠。

　　一般來說，新區(qū)和市中心之間的距離在20公里左右浮動(dòng)，是一個(gè)較為合理的范圍，如果超過這個(gè)距離，新區(qū)接受主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和人口外溢就會(huì)變?nèi)酢?

　　比如蘭州新區(qū)，距離市中心70公里，中間相隔的地方一片空白，完全沒有開發(fā)，就算市區(qū)變大了，兩者也沒有相連發(fā)展的可能。

　　離主城區(qū)這么遠(yuǎn)建設(shè)新區(qū)，無疑等同于在一張白紙上建出一座新城，想一下，憑借西安、蘭州現(xiàn)在的人口、資金、吸引力能玩得起來嗎？

　　距離問題一直都是新區(qū)發(fā)展很長時(shí)間的痛點(diǎn)，因?yàn)檫@意味著短期交通條件可能跟不上。

　　即使是成都的天府新區(qū)，離主城也有20公里以上的距離。從成都天府廣場到新區(qū)核心興隆湖，一共25個(gè)地鐵站，大約需要一個(gè)小時(shí)，而這只是地鐵上的時(shí)間，所以如果你住在老城去新區(qū)的興隆湖上班，每天用在路上的時(shí)間大約2個(gè)半小時(shí)。

　　說白了，新區(qū)建設(shè)還是得依靠主城區(qū)，離得越近，能承接的產(chǎn)業(yè)和人口的自然溢出也就越多，未來的發(fā)展就越靠譜。

　　現(xiàn)在的新區(qū)，越來越有“畫餅”的意思，而且還是一塊毒餅。

　　當(dāng)新區(qū)還在紙上，暴富還是想象，比規(guī)劃先落地的，一定是房地產(chǎn)商的售樓中心。

　　工業(yè)新區(qū)逐漸變成房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，是中國絕大多數(shù)新區(qū)逃不過的宿命。產(chǎn)業(yè)還沒落地，各種各樣的寫字樓和住宅樓就已經(jīng)拔地而起。

　　房地產(chǎn)過度泛濫和土地財(cái)政有著直接關(guān)系。沒有房地產(chǎn)，就沒有土地出讓金，就沒有產(chǎn)業(yè)建設(shè)的資金來源。任何一個(gè)新區(qū)建設(shè)都需要大量經(jīng)濟(jì)成本，因此政府只能把工作重點(diǎn)從新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)，以此獲得政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的來源。

　　當(dāng)年被稱為中國第一個(gè)鬼城的鄂爾多斯(600295,股吧)康巴什新區(qū)，就是在政府引導(dǎo)下強(qiáng)行帶起了一波新區(qū)地產(chǎn)行情，2010年的時(shí)候，當(dāng)?shù)赜行�樓盤價(jià)格一度達(dá)到了2萬元/㎡，令全國矚目。然而落后的傳統(tǒng)煤炭產(chǎn)業(yè)根本無法支撐新區(qū)建設(shè)和人口需求，最終以一場地產(chǎn)崩盤宣告了康巴什新區(qū)的失敗，房地產(chǎn)泡沫就此破裂。

　�。�2011年房價(jià)泡沫破裂后，出售房子的康巴什業(yè)主）

　　當(dāng)下，新區(qū)紅利幾近透支，在新區(qū)買房投資，已經(jīng)成為一種高風(fēng)險(xiǎn)博弈。

　　經(jīng)常有讀者朋友問，新區(qū)能不能買？不可否認(rèn)，當(dāng)下依舊有不少新區(qū)有價(jià)值，南京的江北新區(qū)、成都的天府新區(qū)，都是城市發(fā)展中的“新貴”。

　　但這畢竟是少數(shù)，一個(gè)新區(qū)到底能不能碰，一定要注意幾點(diǎn)：

　　1. 2015年以后的新區(qū)最好不要碰。

　　中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到今天，人口流動(dòng)的高峰期早已過去，2015年以前的新區(qū)能夠享受人口流動(dòng)帶來的紅利，同時(shí)經(jīng)過好幾年發(fā)展，如今不少規(guī)劃都已經(jīng)落地，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)能夠判斷。而2015年以后的新區(qū)，發(fā)展時(shí)間太短，大多還停留在概念階段，加上錯(cuò)過了人口流動(dòng)的高峰期，現(xiàn)在想要加速人口、資金流入，怕是難上加難，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)很高。

　　2. 不要碰三四線、弱二線的新區(qū)，這些城市沒有足夠的錢和人來支撐炒起來的高房價(jià)，一旦泡沫破裂，很容易崩盤。

　　3. 不要碰遠(yuǎn)離主城區(qū)的新區(qū)（距離最好≤20公里），靠近一線、強(qiáng)二線城市的新區(qū)可以關(guān)注一下，這些地方對(duì)于承接主城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)外移很有優(yōu)勢。

　　請(qǐng)大家記住，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，而決定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的是人。人是市場之本，否則蓋再多房子也沒意義。

　　放在當(dāng)下，一座城市哪里是CBD、哪里是學(xué)區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)中心，其實(shí)早已經(jīng)固定，很難再進(jìn)行遷移。完整完善的配套，是幸福生活的重點(diǎn)，也是投資起飛的起點(diǎn)。

　　別再抱有幻想，那個(gè)能在新區(qū)一口吃成胖子的時(shí)代，已經(jīng)過去了。

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