商務(wù)物業(yè)月均收費(fèi)17.6元，約為行業(yè)平均收費(fèi)的2.5倍。

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜C叔

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據(jù)IPO早知道消息，卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（06989.HK，以下簡(jiǎn)稱“卓越商企”）將于今日（10月7日）進(jìn)行香港公開(kāi)發(fā)售，海通國(guó)際和招銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

本次卓越商企計(jì)劃全球發(fā)行3億股，其中90%用作國(guó)際發(fā)售，余下3000萬(wàn)股將作香港發(fā)售，具體分配仍視認(rèn)購(gòu)情況而定。按照9.30港元至10.68港元的發(fā)行區(qū)間計(jì)算，卓越商企募資總額最高或至32.04億港元。

卓越商企此次招股持續(xù)6天，將于10月12日結(jié)束，并將于10月19日正式掛牌。

為配合國(guó)際配售，卓越商企引入Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited、南方基金等9名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額為1.5億美元，占發(fā)行規(guī)模的36.3%-41.7%；而Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited分別為騰訊、京東旗下全資附屬公司，認(rèn)購(gòu)金額分別為4500萬(wàn)美元及2000萬(wàn)美元。

（資料來(lái)源：全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)）

卓越商企表示，募資所得款凈額將有約70%用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張（包括戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資）、約10%用于投資現(xiàn)金的信息技術(shù)系統(tǒng)、約5%用于在管物業(yè)的設(shè)施升級(jí)、約5%用于吸引及培養(yǎng)人才及約10%用作一般公司用途。

商務(wù)物業(yè)領(lǐng)軍者

成立于1999年，卓越商企專注于提供商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，透過(guò)向不同商務(wù)物業(yè)提供廣泛的服務(wù)。以2006年接管深圳卓越大廈為起點(diǎn)，卓越商企歷經(jīng)20余年的發(fā)展已成為中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，尤其是高端商務(wù)物業(yè)管理的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

截至2020年5月31日，卓越商企在34個(gè)城市擁有331個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2581.6萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)物業(yè)面積為1377.2萬(wàn)平方米，較2019年末增加145.9萬(wàn)平方米，占總面積的比重為53.5%；從收入貢獻(xiàn)來(lái)看，2020年前5月商務(wù)物業(yè)貢獻(xiàn)卓越商企物業(yè)管理服務(wù)收入的73.1%。

卓越商企在管面積分布（資料來(lái)源：招股書）

根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計(jì)，2019年卓越商企在中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二；而按向高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收益計(jì)，2019年卓越商企在中國(guó)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第一。

相對(duì)住宅物業(yè)，商務(wù)物業(yè)更強(qiáng)調(diào)對(duì)設(shè)施設(shè)備使用壽命的延長(zhǎng)，這就考驗(yàn)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力。卓越商企在管商務(wù)物業(yè)類型包括寫字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)大樓和辦公與研發(fā)園區(qū)多元業(yè)態(tài)，并與HBAT等眾多頭部企業(yè)建立合作關(guān)系。

如今，商務(wù)物業(yè)服務(wù)高端化、頭部化趨勢(shì)凸顯。其一，隨著一線及新一線城市不斷發(fā)展、商務(wù)綜合體和城市產(chǎn)業(yè)集群不斷增長(zhǎng)，高端商務(wù)物業(yè)服務(wù)能夠顯著提升資產(chǎn)價(jià)值和租金水平；其二，存量商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)集中度很低，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)有更多機(jī)會(huì)獲得更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目。

（資料來(lái)源：全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)）

上述特征無(wú)疑帶給卓越商企莫大(博客,微博)的機(jī)遇。招股書披露，卓越商企大部分在管物業(yè)位于中國(guó)一線及新一線城市，僅是大灣區(qū)就擁有111個(gè)項(xiàng)目，涉及在管面積1170萬(wàn)平方米；而以平均物業(yè)管理費(fèi)衡量，卓越商企的商務(wù)物業(yè)及高端商務(wù)物業(yè)分別為17.6元/平方米/月及18.8元/平方米/月，顯著高于中國(guó)商務(wù)市場(chǎng)的5.1元/平方米/月及大灣區(qū)商務(wù)平均的7.5元/平方米/月。

不止于物業(yè)

得益于商務(wù)物業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，卓越商企的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)亦是相當(dāng)亮麗。2017-2019年卓越商企收益由9.47億元增至18.36億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為39.2%；而2020年前5月其實(shí)現(xiàn)收益9.42億元，相較去年同期增加58.7%。

卓越商企利潤(rùn)表（資料來(lái)源：招股書）

而從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，卓越商企的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)率有所下降，而增值服務(wù)貢獻(xiàn)率整體增加。具體而言，其增值服務(wù)收入從2017年的8862.6萬(wàn)元增至2019年的2.04億元，增幅近130%，收入貢獻(xiàn)率則從9.4%增加1.7%至11.1%。

事實(shí)上，卓越物業(yè)在傳統(tǒng)的基本物業(yè)管理服務(wù)之外，開(kāi)發(fā)出范圍廣泛的增值服務(wù)以滿足客戶需要，致力于延長(zhǎng)客戶物業(yè)的使用年限及使其價(jià)值最大化。

卓越商企為在管物業(yè)提供貫穿全生命周期的物業(yè)管理服務(wù)，通過(guò)延長(zhǎng)物業(yè)及附屬設(shè)施使用年限，以及減少設(shè)施使用年限內(nèi)的運(yùn)行費(fèi)用支出，旨在提高可持續(xù)性并維持高水平的出租率和租金溢價(jià)，以此提升客戶盈利能力；同時(shí)，卓越商企亦提供全鏈條各種資產(chǎn)服務(wù)，包括前期物業(yè)顧問(wèn)咨詢服務(wù)、二手物業(yè)資產(chǎn)租售代理服務(wù)及空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)客戶物業(yè)的價(jià)值最大化及使公司的收入來(lái)源多樣化。

（資料來(lái)源：全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)）

而定制化綜合服務(wù)是卓越商企的一大特色，這也為其贏得更多優(yōu)質(zhì)客戶資源。如對(duì)特別強(qiáng)調(diào)信息安全的互聯(lián)網(wǎng)公司及高科技公司，卓越商企負(fù)責(zé)保障其敏感性及機(jī)密數(shù)據(jù)免遭未授權(quán)接洽及處理緊急事件；其亦提供高管服務(wù)、企業(yè)管理及雇員福利等定制化服務(wù)。

卓越商企表示，由于服務(wù)許多優(yōu)秀客戶以及標(biāo)桿項(xiàng)目，這將為其帶來(lái)馬太效應(yīng)，由此奠定未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。特別是針對(duì)大客戶，因?yàn)楦�了解其的需求、業(yè)務(wù)及期望價(jià)值，可以為大客戶提供更定制化的方案。據(jù)悉，卓越商企分別自2010年及2014年，為幾家中國(guó)領(lǐng)先跨國(guó)互聯(lián)網(wǎng)公司及領(lǐng)先高科技公司提供該類服務(wù)。

憑借全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，卓越商企獲得客戶高度評(píng)價(jià)。賽惟咨詢資料顯示，卓越商企在管的10棟寫字樓及商務(wù)綜合體468名用戶中，約99%對(duì)公司的物業(yè)管理服務(wù)表示滿意，較中國(guó)行業(yè)平均水平約95%高出4個(gè)百分點(diǎn)。

為了更好地服務(wù)客戶，卓越商企亦通過(guò)在戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域的收并購(gòu)方式快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模和進(jìn)行區(qū)域布局。如在2019年，卓越商企成功收購(gòu)武漢雨陽(yáng)、浙江港灣及武漢環(huán)貿(mào)，截至2020年5月31日獲得在管面積約390萬(wàn)平方米，當(dāng)中包括武漢環(huán)貿(mào)中心、學(xué)校、博物館、醫(yī)院和政府設(shè)施等。

科技賦能

當(dāng)下數(shù)字化轉(zhuǎn)型在各行各業(yè)輪番上演，邁向智能化儼然成為物管行業(yè)一大趨勢(shì)。在卓越商企看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)下半場(chǎng)要通過(guò)業(yè)務(wù)引領(lǐng)技術(shù)，未來(lái)一定是標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、管理邏輯線上化。其早已將新技術(shù)應(yīng)用于服，通過(guò)建立“E+智慧雙平臺(tái)”，以技術(shù)作為后盾提升物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效率及品質(zhì)。

“E+智慧雙平臺(tái)”包括FM智慧管理信息平臺(tái)和「O+」平臺(tái)，前者連接維護(hù)的設(shè)施、技術(shù)人員及公司管理團(tuán)隊(duì)，整合了公司所管理的設(shè)備的維保計(jì)劃，并實(shí)時(shí)追蹤計(jì)劃的執(zhí)行情況；后者對(duì)接企業(yè)（B端客戶）及企業(yè)高凈值員工（C端客戶），通過(guò)對(duì)客戶需求的精準(zhǔn)把握，嚴(yán)選整合外部資源，進(jìn)行線上線下聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)，以此帶來(lái)增值收益、提高客戶的滿意度和粘性。

對(duì)比2019年12月與2018年12月數(shù)據(jù)，F(xiàn)M智慧管理信息平臺(tái)大幅提高設(shè)備維護(hù)效率，技術(shù)人員能夠在規(guī)定時(shí)限內(nèi)響應(yīng)設(shè)備維修及維護(hù)請(qǐng)求比率由65.8%提升至82.8%，公司每月可處理的維修工作平均數(shù)量由274個(gè)增至481個(gè)，每月可完成工作率提升12.7個(gè)百分點(diǎn)至81.8%。而截至2020年5月31日，「O+」平臺(tái)注冊(cè)用戶約90萬(wàn)人，其中2020年5月的月活躍用戶約14萬(wàn)人。

卓越商企表示，企業(yè)服務(wù)擁有非常好的增值空間，特別是商企項(xiàng)目里面高凈值客戶居多，這回產(chǎn)生從B端的需求延伸到C端的需求；另外智能化也將為其財(cái)務(wù)、采購(gòu)及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等內(nèi)控提供支持，進(jìn)而助力其規(guī)�；�的發(fā)展。（后臺(tái)回復(fù)“卓越商企”獲取該公司最新招股書）（后臺(tái)回復(fù)“招股書”獲取2020年熱門IPO公司招股書）

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