撰文|蜜姐&編輯|杰兒

都說錢自然會(huì)往賺錢的地方流動(dòng)，當(dāng)房企們赴港上市變得不易（詳見《中小房企赴港上市縮影：上坤們還有機(jī)會(huì)嗎》），分拆物業(yè)上市的浪潮還在繼續(xù)。

近期，融信中國(guó)物業(yè)準(zhǔn)備加速分拆上市的動(dòng)向就引發(fā)了媒體關(guān)注。

又是猛增注冊(cè)資本，又是一系列的股權(quán)變動(dòng)，一頓操作猛如虎。

融信中國(guó)在著急什么？

01

發(fā)成績(jī)單的時(shí)候，成績(jī)好的早就被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，成績(jī)差的常常會(huì)拖到最后大家都散了才默默出現(xiàn)。

上市公司發(fā)年報(bào)的情形也與此類似。

融信中國(guó)今年的半年報(bào)直到9月底才正式發(fā)布。

簡(jiǎn)單概括來說，就是一個(gè)“難”字，多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)負(fù)增長(zhǎng)，甚至個(gè)別腰斬。

據(jù)融信中國(guó)半年報(bào)披露：

期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收210.66億元，同比下滑20.85%；

毛利31.4億元，相比2019年同期已腰斬，同比降低50.63%；

溢利16.46億元，同比大幅下挫53.12%；

公司擁有人應(yīng)占9.08億元，同比減少54.09%；

毛利率為14.9%，同比下跌37.66%；

純利率為7.8%，同比下跌40.91%……

上半年融信中國(guó)的營(yíng)收減少，毛利大幅縮水，負(fù)債率卻依然在攀升：其負(fù)債比率由2019年12月31日的70%攀升至91%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%，已踩“三道紅線”之一。

“三道紅線”蜜姐此前寫過，新來的蜜友可能不清楚，簡(jiǎn)單復(fù)習(xí)下。

就是今年8月底住建部和央行召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新規(guī)，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”，即：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

2、凈負(fù)債率不得大于100%；

3、現(xiàn)金短債比不小于1。

02

從融信中國(guó)的發(fā)展歷程來看，抓住了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金期，尤其是在最近一輪（2016-2018年）紅火行情中實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

融信中國(guó)于2003年成立，2016年赴港上市并開始全國(guó)布局。

財(cái)報(bào)顯示，融信中國(guó)2015年合約銷售額119.17億元，同比增長(zhǎng)33.15%；

2016年合約銷售額246.39億元，同比大增107%；

2017年合約銷售額502.35億元，再次實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)達(dá)103.88%；

2018年合約銷售額破千億達(dá)1,218.8億元，同比增長(zhǎng)73.35%；

2019年開始降速，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額1,413億元，同比增長(zhǎng)15.94%。

從2015年的百億銷售額到2018年的千億銷售額，融信中國(guó)的狂飆猛進(jìn)算是激進(jìn)派房企的一個(gè)縮影。

這讓蜜姐想起另一位野心勃勃的房企大佬融創(chuàng)中國(guó)。

不過，相比融創(chuàng)中國(guó)今年上半年拿地克制（詳見：《上市10年，狂奔的融創(chuàng)中國(guó)要去杠桿》），新增貨值大幅降低不同，融信中國(guó)雖然也強(qiáng)調(diào)要降低負(fù)債，要“穩(wěn)”，但身體卻很誠(chéng)實(shí)地拿地不手軟。

上半年，融信中國(guó)新增土地項(xiàng)目21個(gè)，新增建筑面積約4.61百萬(wàn)平方米，地價(jià)總成本約292億元，權(quán)益拿地約138億元。

而2019年全年其共新增土地項(xiàng)目46個(gè)，新增土地儲(chǔ)備約7.3百萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)約163億元。

兩相對(duì)比，實(shí)在難以讓人相信方向在轉(zhuǎn)“穩(wěn)”了。

克爾瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，融信新增貨值同比增長(zhǎng)約145%，拿地金額同比上漲201%。

而據(jù)媒體公開報(bào)道，今年8月融信在上海競(jìng)得兩宗地，溢價(jià)率分別高達(dá)35.5%和40.55%。

當(dāng)然，融信拿地大手筆早已業(yè)內(nèi)聞名。

2016年，走向全國(guó)布局的融信，在上海灘大放異彩，以110.1億的總價(jià)在17家房企、426輪舉牌的慘烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出，拿下了上海靜安某地塊，成為截至2016年，我國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)地王！

該地塊的名義樓板價(jià)就高達(dá)10萬(wàn)元/㎡，可售面積樓板價(jià)更是達(dá)14.3萬(wàn)元/㎡。

03

彼時(shí)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“這種不理性不健康的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)”。

地王從來都不好當(dāng)。

今年一地雞毛的閩系房企福晟，也曾是市場(chǎng)上赫赫有名的“拿地王”。

在行情好的時(shí)候，加杠桿賭更大換來的是賺得盆滿缽滿，如今卻沒這么容易了。

對(duì)于上半年毛利率下滑37.66%，此前融信也曾給出過解釋：

“第一，我們對(duì)政府的限價(jià)政策理解不完全透徹，當(dāng)時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的測(cè)算相對(duì)滿意，但是最終政府批的限價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們預(yù)期的售價(jià)。所以導(dǎo)致這部分中高價(jià)地的毛利率偏低。

第二個(gè)原因，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有一些收購(gòu)項(xiàng)目，收購(gòu)項(xiàng)目中有部分在收購(gòu)節(jié)點(diǎn)銷售的部分，這部分的毛利潤(rùn)例是相對(duì)較低的�！�

財(cái)報(bào)披露，2019年融信中國(guó)的平均合約售價(jià)為每平米21,583元；2020年上半年為每平米23,457元。這個(gè)價(jià)格應(yīng)該說并不低，但對(duì)限價(jià)“理解不完全透徹”的融信中國(guó)而言，這樣的價(jià)格也不能阻止毛利率的大幅下滑。

融信中國(guó)的股價(jià)自上市以來，表現(xiàn)平平，合約銷售額破千億兩年后，總市值仍然只有百億出頭，股價(jià)最近一年是波動(dòng)中明顯向下。

當(dāng)然，上半年融信中國(guó)也有表現(xiàn)不錯(cuò)的地方，比如融資成本微降，一年內(nèi)到期債務(wù)占比也有小幅降低，而拿地方面新增土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角地區(qū)占比達(dá)75%，重倉(cāng)熱點(diǎn)區(qū)域和一二線城市，未來房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，后勁更足。

但目前來看，今年的壓力不小，加快分拆物業(yè)上市不失為明智之舉。

其實(shí)，這種做法在房企中還挺普遍的，相比造車、搞機(jī)器人、做農(nóng)業(yè)等，物業(yè)的生意對(duì)房企而言，門檻低、毛利高。

截至2019年底，已有約20家物業(yè)管理公司赴港成功上市。

相比不少房企，物業(yè)公司的股價(jià)表現(xiàn)還算不錯(cuò)。

據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月19日，港股32家上市物業(yè)管理公司僅7家出現(xiàn)了下跌，年內(nèi)股價(jià)平均上浮68.46%。

受“擴(kuò)張后遺癥”影響的融信中國(guó)，如要分拆物業(yè)上市，確實(shí)需要加油了，畢竟這一風(fēng)口還能持續(xù)多久，沒人知道。

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今日詞匯：土地溢價(jià)率

土地溢價(jià)率：土地溢價(jià)率=(競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)*100%，指土地拍賣所得價(jià)格超出實(shí)際最大土地成本的比率。土地溢價(jià)率越高，拍地房企付出的土地成本越高。

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