禹洲近十年的發(fā)展歷程并非是一路高歌猛進(jìn)，而是跌宕起伏的。

出品|每日財(cái)報(bào)

作者|何洛

10月9日，禹洲集團(tuán)控股有限公司（簡稱“禹洲集團(tuán)”）發(fā)布公告，披露其2020年9月銷售業(yè)績。前三季，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為770.60億元，已完成年度目標(biāo)約77%。

成立于1994年的禹洲集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。2009年11月，禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市。2016年，禹洲集團(tuán)總部搬遷到上海。

已經(jīng)成立26年的禹洲集團(tuán)作為中國最老牌的房企之一，2018年才開始提出千億目標(biāo)。事實(shí)上，禹洲近十年的發(fā)展歷程并非是一路高歌猛進(jìn)，而是跌宕起伏的。

凈利大幅下滑驟減3億

最新數(shù)據(jù)顯示，雖然禹洲集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140.07億元，較上一年同期增長20.36%。但該公司整體業(yè)績卻出現(xiàn)了增收利反減的情況，且利潤下滑的幅度較大。

《每日財(cái)報(bào)》注意的是，禹洲集團(tuán)的凈利潤及歸屬于母公司股東的凈利潤（下稱歸母凈利潤）出現(xiàn)雙降。2020年上半年該公司僅實(shí)現(xiàn)凈利潤15.51億元，較上年同期縮水超3億元；同期其歸母凈利潤僅有10.19億元，同比降幅達(dá)37.81%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年—2019年上半年期間，禹洲集團(tuán)的凈利潤分別為7.58億元、13.91億元和19.07億元，歸母凈利潤分別為7.86億元、13.30億元和16.39億元。可見，禹洲集團(tuán)今年上半年的歸母凈利潤甚至不及2018年上半年數(shù)據(jù)。

與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)毛利率和凈利率也出現(xiàn)下滑，此前禹洲集團(tuán)的毛利率已經(jīng)連續(xù)下滑3年，從2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。

據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年雖然該公司的毛利潤較去年同期有所上升，但毛利率卻同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)，僅有23.29%。而該公司同期的凈利率更是因本就縮水的凈利潤，而同比下滑5.32個(gè)百分點(diǎn)，低至11.07%。

禹洲集團(tuán)的拿地成本上升較快令毛利率承壓也是盈利能力下降的主要原因。今年上半年，公司的平均樓面成本為6642元/平方米，而2017年-2019年分別為5697元、4812元和6074元。

另外值得注意的是，2020年上半年禹洲集團(tuán)合營公司及聯(lián)營公司的投資未能貢獻(xiàn)利潤，反而虧損1.78億元，而2019年同期該數(shù)值為盈利2.39億元。此外，合作項(xiàng)目中其他股東分走的利潤比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，同樣對該公司歸母凈利潤的表現(xiàn)造成巨大干擾。

負(fù)債不斷走高腳踩紅線

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，禹洲集團(tuán)的負(fù)債總額1367.47億元，有息負(fù)債合計(jì)640.28億（計(jì)息銀行貸款+優(yōu)先票據(jù)+債券），其中短期有息負(fù)債222.5億元，而當(dāng)期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物+受限制貨幣資金合計(jì)372.54億元，現(xiàn)金短債比為1.67倍。

禹洲集團(tuán)近幾年凈負(fù)債率持續(xù)走高，截至2020年上半年，達(dá)到93.78%，距離監(jiān)管給出的“凈負(fù)債率不超100%”紅線非常接近。另外，其剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率為79.83%，按監(jiān)管部門設(shè)置的三道紅線看，禹洲集團(tuán)負(fù)債方面被罰一張黃牌。

此前監(jiān)管部門明確的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

同時(shí)，根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類，分為四檔。全部“踩線”，為紅色檔，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

融資成本上升吞噬利潤

公開數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，禹洲地產(chǎn)的合約銷售分別約為232.06億元、403.06億元、560.03億元和751.15億元。其2015年的總借貸超過了200億元，到2017年也不過275.67億元，但2018-2019年就已經(jīng)急劇增加至436.32億元和556.69億元。

且2016-2019年，禹洲地產(chǎn)借貸利息分別為15.86億元、17億元、30.5億元和43.38億元，資本化利息分別為13.4億元、12.04億元、28.27億元和41.57億元。

據(jù)2019年財(cái)報(bào)顯示，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收232.41億元，凈利潤39.67億元，公司的利息支出已經(jīng)超過當(dāng)年的凈利潤了。截止2020年6月末，其資本化利息為17.92億元，較上年同期上漲15.7個(gè)百分點(diǎn)。

2020年上半年禹洲集團(tuán)融資成本數(shù)值上升31.17%至11.80億元。據(jù)悉，2019年禹洲集團(tuán)的平均融資成本達(dá)7.12%。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對而言，2019年禹洲地產(chǎn)融資成本處于行業(yè)以上水平。

截至今年前9個(gè)月的銷售額達(dá)770.6億元，完成了千億銷售目標(biāo)額的77%。2020年只剩下不到三個(gè)月時(shí)間，禹洲集團(tuán)能否完成千億目標(biāo)，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

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