作者| 貓哥

　　來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)（ID：caimao_shuangquan）

　　最近一段時(shí)間，“需求側(cè)改革”這個(gè)詞很火。

　　啥意思呢？在現(xiàn)如今的三駕馬車?yán)�，投資是傳統(tǒng)項(xiàng)目、出口也還不錯(cuò)，唯獨(dú)消費(fèi)不太給力。要對(duì)癥下藥的話，自然要著眼于優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需潛力，說(shuō)白了就是讓大家更舍得花錢。

　　按照以往的經(jīng)驗(yàn)，這事離不開房地產(chǎn)的配合。

　　這邊賣地、那邊規(guī)劃，房?jī)r(jià)與GDP齊漲，居民紙面財(cái)富水漲船高自然舍得花錢，過(guò)去這個(gè)方法效果還算不錯(cuò)，所以很多地方也都用得很順手，有點(diǎn)路徑依賴了；

　　可話說(shuō)回來(lái)，不炒房、不依賴土地財(cái)政的城市就一定發(fā)展不起來(lái)么？這倒未必，最起碼湖南的長(zhǎng)沙就做出了點(diǎn)成績(jī)，甚至還被住建部樹成了正面典型。

　　這個(gè)月初，長(zhǎng)沙住建局發(fā)了篇文章，著重提了下住建部對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控工作的肯定。就從全國(guó)都來(lái)當(dāng)?shù)亍叭〗?jīng)”的角度來(lái)說(shuō)，他們還真不算是自吹自擂——

　　比如今年7月，深圳就派了個(gè)考察組到長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)。

　　這也是沒辦法的事情，一邊是“經(jīng)營(yíng)貸炒房”的負(fù)面新聞，一邊是房?jī)r(jià)漲幅秒殺北上廣的“突出表現(xiàn)”，被搞得焦頭爛額的住建部門實(shí)在是不能繼續(xù)無(wú)動(dòng)于衷。

　　等到11月份，東莞也跟著有樣學(xué)樣了起來(lái)。

　　過(guò)去憑著低廉的房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)型后的東莞接手了不少“跑”出深圳的公司工廠。但在炒房客的推波助瀾之下，這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)就快要消耗殆盡了——松山湖的房子快賣到六萬(wàn)了，再不管管，工廠又得搬家了。

　　相比之下，長(zhǎng)沙的經(jīng)驗(yàn)就很成熟。

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月份長(zhǎng)沙在售新房均價(jià)10200元/平米，二手房均價(jià)11300元/平米，在一線和省會(huì)城市中排名分別是第27名和第25名，這確實(shí)低得有點(diǎn)夸張。

　　其實(shí)在前幾年的時(shí)候，長(zhǎng)沙也有過(guò)一段熱衷炒房的“青蔥歲月”。

　　借著全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的東風(fēng)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也在2017年迅速飆升至10000元/㎡左右。那段時(shí)間里，售樓處收上了茶水費(fèi)、搖號(hào)的也排起了長(zhǎng)隊(duì)，碰上火氣大的、現(xiàn)場(chǎng)直接就開始動(dòng)手，場(chǎng)面很火爆。

　　眼看著勢(shì)頭不好，當(dāng)?shù)貙ｉT開了個(gè)加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控的通氣會(huì)。

　　先不說(shuō)具體措施如何，光是給市場(chǎng)矛盾定性的措辭就足夠振聾發(fā)聵了——“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)”。

　　這邊剛把“炒房”擺上了砧板，那邊轉(zhuǎn)頭就是一系列調(diào)控組合拳：

　　本地戶籍在限購(gòu)區(qū)有房的，要等4年才能買第二套；外地落戶且沒房的，至少要交滿24個(gè)月的社保；未成年人不能買、集體戶口的大學(xué)生不能買，細(xì)節(jié)摳的很死。

　　不僅如此，商品房限售4年、二套要交重稅，投靠子女的老人、離婚的夫妻、甚至就連走“人才購(gòu)房”渠道的都得統(tǒng)統(tǒng)等上兩年，要說(shuō)沒有誤傷也不現(xiàn)實(shí)，但最起碼堵住了大部分炒房資金能鉆的空子。

　　但光搞限購(gòu)限售也是不行的，今年深圳新政后依然火爆的地產(chǎn)市場(chǎng)就是個(gè)最好的例子——供地緊、新房少，限制再嚴(yán)也能創(chuàng)造條件硬上，歸根結(jié)底還是供不應(yīng)求惹的禍。

　　所以在這方面，長(zhǎng)沙想的也很開，敞開了供地算是一勞永逸。

　　從2015年到2019年，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)面積接近9000萬(wàn)平方米，僅2019年就供應(yīng)了2600多萬(wàn)平方米。一邊是充足的土地供應(yīng)，一邊是讓炒房近乎絕跡的調(diào)控組合，房?jī)r(jià)自然會(huì)比較穩(wěn)定。

　　調(diào)控的效果太好了，就連一些本地人都忍不住跑到市長(zhǎng)信箱下面發(fā)起了牢騷——“別人武漢賣一套房就給得起北京首付，我們長(zhǎng)沙人要賣兩套”。

　　按照這個(gè)“投訴人”的理解，長(zhǎng)沙本該借著房?jī)r(jià)漲起的東風(fēng)修修地鐵、搞搞建設(shè)，多開發(fā)點(diǎn)高端產(chǎn)品，順勢(shì)擠上高速發(fā)展的快車道——如今地產(chǎn)調(diào)控全面趨緊，大好的機(jī)會(huì)就這么錯(cuò)過(guò)了。

　　但事實(shí)是這樣么？不靠炒房，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)反倒搞得很好。

　　2001年，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量只有728億元，2018年已躍升至11003.41億元，增幅高達(dá)驚人的1411%；等到了2019年，長(zhǎng)沙GDP總量已經(jīng)有11574.22億元，排名各大城市第12位，直追南京、天津。

　　但這個(gè)成果并不是靠“賣地”達(dá)到的。

　　相較其他城市，長(zhǎng)沙對(duì)“賣地收入”的依賴算是很低的。在一次焦點(diǎn)訪談的采訪中，當(dāng)?shù)毓賳T透露了一個(gè)數(shù)字：在當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入里，土地財(cái)政也就占12%-13%。

　　不賣地，錢從哪來(lái)呢？大多來(lái)自于制造業(yè)集群。

　　要知道，長(zhǎng)沙是全球唯一同時(shí)擁有4家世界工程機(jī)械50強(qiáng)企業(yè)的城市——三一重工(600031,股吧)、中聯(lián)重科(000157,股吧)、鐵建重工和山河智能(002097,股吧)，單拿出來(lái)一個(gè)都是業(yè)內(nèi)翹楚，都是各自領(lǐng)域內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)木揞^。

　　就像之前平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲說(shuō)過(guò)的那樣：中國(guó)發(fā)展的背后，必有一批屹立全球的優(yōu)秀民族企業(yè)作為支撐；

　　在這個(gè)優(yōu)秀民族企業(yè)的名單中，自然少不了能造出世界最長(zhǎng)鋼制臂架86米泵車、全球第一吊3600噸履帶起重機(jī)、全球最大平頭塔機(jī)等“國(guó)之重器”的長(zhǎng)沙制造業(yè)公司。

　　與模式新穎的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不同，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)要小很多。光是看近幾年的例子就知道了——小黃車、P2P、網(wǎng)貸和長(zhǎng)租公寓，隨便拿出來(lái)一個(gè)都是遍地雞毛，破壞性不可想象。

　　而制造業(yè)已經(jīng)發(fā)展上百年了，無(wú)論是監(jiān)管體系還是運(yùn)行模式都很完善。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入的土地、廠方、制造機(jī)械不僅能鍛煉工人、創(chuàng)造就業(yè)，更是看得見摸得著的生產(chǎn)資料，最后無(wú)論是孵化產(chǎn)業(yè)上下游還是轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)拉動(dòng)作用都不可小視。

　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙選的這條路確實(shí)是無(wú)可挑剔。

　　今年上半年，長(zhǎng)沙規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)3.9%，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)20.1%，這個(gè)數(shù)字即使放眼全國(guó)也算突出了。

　　富有活力的經(jīng)濟(jì)對(duì)人口的虹吸作用也很明顯——

　　盡管湖南一直是對(duì)廣東進(jìn)行“勞務(wù)輸出”的打工大省，但長(zhǎng)沙仍然在近十年內(nèi)維持著人口凈流入的寶貴態(tài)勢(shì)，從2010—2019年，長(zhǎng)沙的常住人口共增長(zhǎng)135萬(wàn)人。

　　相比放開了落戶限制“搶人”、緊接著再靠房?jī)r(jià)狠犁一波的城市來(lái)說(shuō)，這樣的長(zhǎng)沙真的算良心了。

　　去年年底的時(shí)候，廣州做了個(gè)評(píng)選。

　　在綜合考量了就業(yè)、居民收入、生態(tài)環(huán)境、城市吸引力、公共安全、生活品質(zhì)、教育、交通、醫(yī)療健康等一級(jí)指標(biāo)及上百個(gè)二級(jí)細(xì)分指標(biāo)后，長(zhǎng)沙又一次摘下了“2019年中國(guó)十大最具幸福感城市的桂冠”。

　　在連續(xù)12次入圍的成績(jī)背后，長(zhǎng)沙仍處“洼地”的房?jī)r(jià)算是功不可沒。

　　今年年初的時(shí)候，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》。在這份報(bào)告中，深圳和長(zhǎng)沙這兩座極有代表性的城市分別以35.2和6.4的房?jī)r(jià)收入比位列首尾，很有意思。

　　這個(gè)數(shù)字是怎么算的呢？其實(shí)就是用當(dāng)?shù)厣唐纷≌�成交均價(jià)乘以人均住房面積、再除以人均可支配收入，換句話說(shuō)，就是當(dāng)?shù)厝瞬怀圆缓裙ぷ鞫嗌倌瓴拍苜I上一套住房的直觀判斷。

　　雖說(shuō)這里面的數(shù)據(jù)過(guò)于平均和理想化，但網(wǎng)絡(luò)上對(duì)兩座城市判若兩極的分化態(tài)度就夠說(shuō)明問(wèn)題了。

　　平心而論，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)確實(shí)起到過(guò)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，但是長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引人才有著極其不利的影響。

　　如今在一眾“死扛”著的城市之中，已經(jīng)開始有人認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。

　　前幾天，廈門統(tǒng)計(jì)部門就在一份名為《廈門經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力實(shí)證分析》的報(bào)告中坦承：購(gòu)房壓力、子女教育等問(wèn)題是廈門人才吸引力不強(qiáng)的主因；

　　這句話算是一針見血，按照中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上的數(shù)據(jù)，11月廈門平均單價(jià)每平方米49757元，位居全國(guó)第四；房?jī)r(jià)越高、成本越高，產(chǎn)業(yè)不好搞��！

　　相比之下，房?jī)r(jià)收入比僅有6.4的長(zhǎng)沙確實(shí)是個(gè)更不錯(cuò)的選擇。

　　撰文| 關(guān)雎

　　排版| Seagull

　　視覺| Ritomm

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