[ “大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入城市物業(yè)服務(wù)，多會(huì)擇機(jī)諸如上市后，有選擇性地進(jìn)入部分領(lǐng)域開始摸索城市物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)�！奔颜讟I(yè)美好內(nèi)部人士坦言，由于物業(yè)短時(shí)間難以擺脫勞動(dòng)密集型行業(yè)屬性，人力成本屬于開支大頭，城市物業(yè)服務(wù)毛利狀況并不明顯勝于住宅物業(yè)。 ]

　　 1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門發(fā)布通知，加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)邊界正在進(jìn)一步拓展，從住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向城市公共服務(wù)。大張旗鼓進(jìn)入這個(gè)賽道的物業(yè)企業(yè)逐漸多了起來。

　　 “我們請(qǐng)大家在我們自己的樓里面來開這么一個(gè)會(huì)，就是想告訴大家，我們做這個(gè)事兒（城市公共服務(wù)）是認(rèn)真的，我們想一起來把這個(gè)事情做好。”效力萬科（000002.SZ/02202.HK）逾二十年的萬物云城首席執(zhí)行官何曙華在萬物云城第一屆供應(yīng)商大會(huì)上，言語誠懇地對(duì)臺(tái)下一眾供應(yīng)商合作伙伴說道。

　　 此前，已有碧桂園服務(wù)（06098.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）、融創(chuàng)物業(yè)(01516.HK)、招商積余（001914.SZ）等搶灘該領(lǐng)域。城市服務(wù)項(xiàng)目動(dòng)輒百萬平方米，可以大規(guī)模擴(kuò)張，物管企業(yè)正在加速入場(chǎng)，而具體的盈利模式，各大企業(yè)仍在探索中。

　　 龍頭企業(yè)加速圈地城市服務(wù)

　　 這場(chǎng)供應(yīng)商閉門大會(huì)距離萬科物業(yè)專門辟出城市物業(yè)品牌不足三個(gè)月。

　　 2020年10月24日，萬科舉辦中西區(qū)域媒體交流會(huì)，推出國內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌——萬物云城。同時(shí)，萬科物業(yè)更名為萬物云，旗下社區(qū)服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊設(shè)置單獨(dú)的品牌，分別對(duì)應(yīng)萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城。

　　 相較于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)、商企物業(yè)，萬科物業(yè)在城市物業(yè)領(lǐng)域的布局要晚得多。2018年9月，從珠海橫琴起步，萬科物業(yè)開始布局城市物業(yè)服務(wù)，并將目光聚焦在新城新區(qū)。

　　 碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)的探索比萬科物業(yè)還要早一些。

　　 2015年，碧桂園服務(wù)與陜西省韓城市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同出資成立韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司，啟動(dòng)城市物業(yè)服務(wù)新模式。

　　 近一年，碧桂園服務(wù)通過收并購市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化等城市服務(wù)上下游產(chǎn)業(yè)鏈方式，深度布局城市物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　 頭部物企率先入局的還有保利物業(yè)。它于2016年，進(jìn)駐浙江嘉興的西塘古鎮(zhèn)，開啟城市物業(yè)進(jìn)駐公共服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵺`。近一年以來，保利物業(yè)向城鎮(zhèn)景區(qū)、學(xué)校及軌道交通物業(yè)三大核心業(yè)態(tài)聚焦。

　　 在2020年10月26日通過上市聆訊的融創(chuàng)物業(yè)，也在加緊布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　 2020年9月，融創(chuàng)物業(yè)先后與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司、天津市南開區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開深度合作。

　　 此外，招商積余雙品牌均在城市新區(qū)落子，借助母公司資源，2019年9月，招商物業(yè)在海南三亞崖州灣科技城試點(diǎn)首個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目；2020年5月，中航物業(yè)通過市場(chǎng)化招投標(biāo)，獲取青島市即墨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市空間物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目。截至目前，招商積余在政府物業(yè)、物流園區(qū)、醫(yī)院物業(yè)等城市物業(yè)多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域均有涉足。

　　 物業(yè)企業(yè)對(duì)于城市物業(yè)服務(wù)流露出濃厚的興趣。

　　 萬物云城已有“百城計(jì)劃”：在京津冀、長三角、大灣區(qū)三個(gè)核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟(jì)南7個(gè)重點(diǎn)城市，計(jì)劃三年內(nèi)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。

　　 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，縣及縣以上的新城新區(qū)的數(shù)量超過3500個(gè)。萬物云城2020年的城市服務(wù)合同收入錄得12.5億元。萬物云城稱，到2021年，合同收入要達(dá)到27億元，2022年為60億元，2023年則可實(shí)現(xiàn)100億元。這意味著，萬科物業(yè)城市服務(wù)戰(zhàn)略有極大的布局空間。

　　 將目光放到了全國超過3.8萬個(gè)城鎮(zhèn)的保利物業(yè)同樣對(duì)這個(gè)領(lǐng)域抱以期待。保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉等核心高管人士幾乎都有提及鄉(xiāng)鎮(zhèn)是中國城市化發(fā)展過程中最需要加速提效的地方，這恰是保利物業(yè)大有可為的空間。

　　 招商積余在2020年中報(bào)中也指出，城市服務(wù)作為新的藍(lán)海市場(chǎng)，成為各頭部物業(yè)公司發(fā)展的新領(lǐng)域。

　　 就當(dāng)前城市服務(wù)擴(kuò)展方來看，物業(yè)企業(yè)對(duì)于城市服務(wù)業(yè)務(wù)的布局仍在加速。碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)(02669.HK)、招商積余、融創(chuàng)服務(wù)、佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)（03319.HK)、龍湖智慧服務(wù)等企業(yè)在加速搶占城市服務(wù)賽道。

　　 短期盈利弱

　　 諸多企業(yè)相繼入局城市物業(yè)服務(wù)，背后離不開看似樂觀的收入前景。

　　 萬科物業(yè)CEO朱保全曾公開透露，2019年珠海橫琴“物業(yè)城市”帶來的收入大約有5億元。若未來三年成功落地100個(gè)項(xiàng)目，城市服務(wù)為萬科物業(yè)帶來的收入或至少達(dá)到500億元，將大概率超過萬科住宅物業(yè)。

　　 在具體到城市物業(yè)服務(wù)落地的打法上來看，萬物云城主要布局在一二線城市項(xiàng)目，碧桂園服務(wù)主要布局三四線城市，保利物業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣布局為主。

　　 在項(xiàng)目承接方式上，萬物云城主要分為兩大類，包括股權(quán)合作和合同委托；保利物業(yè)通常為獨(dú)資，不涉及股權(quán)合作；碧桂園服務(wù)與政府部門或當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資。

　　 由于城市物業(yè)服務(wù)涉及各項(xiàng)市政服務(wù)和盤活社會(huì)資源等領(lǐng)域，政府在選擇物企的時(shí)候，對(duì)其體量和專業(yè)化水平要求嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)高。

　　 此前就有佳兆業(yè)美好內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)階段城市物業(yè)服務(wù)具有高門檻、高投資和低產(chǎn)出的特點(diǎn)，不適合絕大部分物企去試水。

　　 “大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入城市物業(yè)服務(wù)，多會(huì)擇機(jī)諸如上市后，有選擇性地進(jìn)入部分領(lǐng)域開始摸索城市物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)。”該佳兆業(yè)美好內(nèi)部人士坦言，由于物業(yè)短時(shí)間難以擺脫勞動(dòng)密集型行業(yè)屬性，人力成本屬于開支大頭，城市物業(yè)服務(wù)毛利狀況并不明顯勝于住宅物業(yè)。

　　 深圳一家中型券商機(jī)構(gòu)的劉姓地產(chǎn)行業(yè)分析師向第一財(cái)經(jīng)記者分析道，絕大多數(shù)受訪企業(yè)對(duì)于城市物業(yè)服務(wù)秉持著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度�！安簧龠M(jìn)軍城市物業(yè)服務(wù)的頭部物業(yè)企業(yè)，它的城市物業(yè)服務(wù)毛利率也僅停留于10%左右，和住宅物業(yè)相近，企業(yè)更多是將城市物業(yè)服務(wù)視為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)在做長線布局�！�

　　 以保利物業(yè)為例，在管面積占比48.9%的公共服務(wù)領(lǐng)域，營收約4.18億元，約占物業(yè)管理服務(wù)總收入12.5%。相較之下，在管面積占比不到2.7%的商業(yè)及寫字樓的物管收入?yún)s約達(dá)4.99億元，約占物業(yè)管理服務(wù)總收入13%。

　　 長期來看，城市服務(wù)的增長空間很大。華泰證券(601688,股吧)研報(bào)稱，僅市政環(huán)衛(wèi)就能夠?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)帶來16%的營收增量。2019年中國市政環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)規(guī)模為3171億元，預(yù)計(jì)2020~2024年的復(fù)合年增長率為7%，2020年市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到4352億元。

　　 城市服務(wù)對(duì)物業(yè)公司資源統(tǒng)籌和服務(wù)能力要求較高，頭部公司憑借資源優(yōu)勢(shì)和高水平服務(wù)參與優(yōu)勢(shì)更加明顯。

　　 城市物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域正成為物管企業(yè)競(jìng)逐的新賽道。

　　 萬物云城等越來越多的物業(yè)企業(yè)在同步加大在物業(yè)數(shù)字化領(lǐng)域的投入。萬物云城在城市服務(wù)中有著成熟且多元的空間管理經(jīng)驗(yàn)和多款成熟智能化服務(wù)平臺(tái)，兩年內(nèi)已經(jīng)落地10城16個(gè)項(xiàng)目。上述券商人士也坦言，伴隨網(wǎng)格化管理，人機(jī)協(xié)同，移動(dòng)化、工單化、數(shù)字化評(píng)估等智慧手段的推進(jìn)，勢(shì)必會(huì)壓低成本投入，拉升毛利率，營收可期。

　　來源：第一財(cái)經(jīng)