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房企動態(tài)先問阿倫，感謝關(guān)注拿走不謝。

槍出如龍?乾坤撼動

一哮破蒼穹

最近不少朋友給阿倫留言，稱系列報道看了五期，雖然看著挺過癮的，但都還沒有一家Top10房企入圍，希望能增加一些頭部房企的涉獵。大家不說的話，可能阿倫自己還沒有意識到，翻看了自己之前寫的五家房企，無論是富力、融信、建業(yè)，還是首開、遠(yuǎn)洋，好像還真的都是第二集團的房企。

【阿倫聊業(yè)績第一彈】富力地產(chǎn)，那些年吹過的牛逼，一個都沒實現(xiàn)！

【阿倫聊業(yè)績第二彈】沒跑贏市場的融信，有什么可驕傲的？

【阿倫聊業(yè)績第三彈】走不出河南的建業(yè)，后院卻著起大火了！

【阿倫聊業(yè)績第四彈】完成既定目標(biāo)的首開，值得表揚嗎？

【阿倫聊業(yè)績第五彈】遠(yuǎn)洋以價換量，然而并沒什么卵用！

那么，從今天開始，給大家來點兒硬茬，從Top10房企中開始寫起。今兒個這第六彈從哪家Top10房企切入呢？沒錯，就是標(biāo)題中提及的恒大。

一直以來，恒大都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點房企。過去的2020年，在恒大身上也發(fā)生了諸多事件，這也讓人們對這家房企的關(guān)注度達(dá)到一個前所未有的高度。

閑言少敘，讓我們開啟今天的正題。

既然是聊業(yè)績，當(dāng)然要以數(shù)據(jù)為先，讓我們先來看看恒大發(fā)布的2020年業(yè)績簡報。

根據(jù)簡報披露的數(shù)據(jù)，2020年恒大實現(xiàn)合約銷售額7232.5億元人民幣，同比增長20.3%，完成全年銷售目標(biāo)111%；合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%；銷售回款6531.6億元人民幣，同比增長38.5%。

接下來，我們來逐一進行對比分析。

阿倫查閱到，在2020年1月2日恒大發(fā)布的公告中，披露了其2020年的業(yè)績目標(biāo)：6500億元人民幣，年度增速約8%。這樣的一個目標(biāo)，其實在當(dāng)時看來，定的確實不算高，增速都沒有達(dá)到兩位數(shù)。結(jié)合恒大的體量來看，能完成這樣一個目標(biāo)，實際上難度并不算大。

盡管目標(biāo)定的并不算高，但恒大最終交出的答卷，其合約銷售額卻超出了既定目標(biāo)不少。7232.5億元的成績，增速20.3%的結(jié)果，分別比既定目標(biāo)高出了732.5億元和12.3%。這是一個怎樣的概念呢？就是2020年的恒大和2019年的恒大相比，業(yè)績增長了一個2020年的首創(chuàng)那么多（PS：還不止，首創(chuàng)2020年的業(yè)績是708.6億元）

大家如果還記得，許家印在2020年提出的三大戰(zhàn)略目標(biāo)就是“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”。顯然，高增長這一點是做到了，而且還超出了預(yù)期不少。但其實對于恒大而言，在“三道紅線”的壓力之下，業(yè)績增長只是錦上添花，負(fù)債降低才是雪中送炭！

阿倫查閱公告后了解到，截至2020年12月31日，恒大有息負(fù)債余額為7165億元人民幣，與2020年3月提出降負(fù)債的戰(zhàn)略時8743億元人民幣相比，下降了1578億元人民幣，降幅為18.0%。

這樣的降負(fù)債力度，對于恒大來說，著實是不易的。但是，恒大會停止降負(fù)債的步伐嗎？顯然不會！根據(jù)業(yè)績簡報披露的2021年目標(biāo)，恒大提出的銷售目標(biāo)是7500億元人民幣，而有息負(fù)債這一塊，恒大的目標(biāo)是再下降1500億元人民幣。

阿倫給恒大算了一筆賬，按照這樣的目標(biāo)，恒大在銷售層面的增速僅約為3.7%，而負(fù)債的降速則高達(dá)約20.9%。這一低一高之間，便可以看出恒大2021的戰(zhàn)略思維，那就是“控規(guī)模、降負(fù)債”。如能實現(xiàn)2021年的目標(biāo)，那么恒大的有息負(fù)債將降至5665億元人民幣。

經(jīng)�？窗�倫文章的朋友，尤其是圈外的朋友，每次看不懂的時候，都會根據(jù)字體顏色來區(qū)分事情的好壞。通常情況下，紅色代表利好，綠色則為利空。然而，這一次，對于負(fù)債而言，綠色代表利好，紅色代表利空！

那么，恒大降負(fù)債的決心究竟有多大呢？這從其在2020年土地市場的表現(xiàn)就可以看出。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2020年，Top100房企拿地總額為32337億元，拿地規(guī)模同比2019年增長14.0%。這其中，碧桂園、萬科、中海分列拿地金額的前三位，而恒大僅位列第七。不過有意思的是，盡管恒大拿地金額排位與其自身江湖地位相比并不算高，但拿地面積這一塊卻穩(wěn)居第二。這也就可以看出一點：恒大在2020年土地市場的戰(zhàn)略是“不拿高價地”！可以說是“錢沒咋花，地沒少拿”。

從新增貨值來看，保利、碧桂園、萬科占據(jù)前三位，這三家的新增貨值分別為5098億元、5026億元和4754億元。其中，Top10房企新增貨值總額為38723億元，占Top100房企的34.6%。那么，在這一項的數(shù)據(jù)中，恒大的成績是3616億元，位列第六。

由此就可以看出，2020年恒大在土地市場中的投入，尤其是在下半年，是有明顯收縮的。不是沒錢拿地，而是主觀上減少拿地，而這反映到2021年的可售貨值上，就非常明顯了。因此，在制定2021年銷售目標(biāo)的時候，也顯得相對比較低調(diào)，而更多的是把重心放在了降負(fù)債方面。

根據(jù)上圖，阿倫計算了一下恒大近五年來的業(yè)績增速，并制作出下圖：

由這張圖表可以計算出，恒大在近五年的業(yè)績增速平均值為31.8%，領(lǐng)先行業(yè)平均增速10%和Top10房企平均增速15%不少。需要指出的是，由于恒大目前將降負(fù)債作為首要戰(zhàn)略，因此可以預(yù)見到的是，恒大在2021年的業(yè)績增速將極有可能創(chuàng)下近年來的最低值。然而，這對于恒大來說，并不是最為關(guān)切的，因為只要有息負(fù)債余額降下去了，業(yè)績低速增長的結(jié)果是完全可以接受的。

綜合上述全部分析，增業(yè)績、降負(fù)債，恒大這兩點，的確做到了！

大鵬之動，非一羽之輕也；

騏驥之速，非一足之力也。

明確了發(fā)展與負(fù)債的關(guān)系，恒大在2021年乃至未來的日子里，會走得更穩(wěn)。阿倫也希望作為中國的頭部房企，包括恒大在內(nèi)的第一梯隊，可以行穩(wěn)致遠(yuǎn)。如此，對中國房地產(chǎn)市場而言，才會是長期利好！

我是阿倫

媒體圈老司機

2007年成為記者

發(fā)布文章8000余篇

累計字?jǐn)?shù)超1000萬字

2016年創(chuàng)立阿倫侃房

2017年成立阿倫工作室

現(xiàn)已入駐13家主流媒體平臺

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