作者丨孫不熟 小魚(yú)

來(lái)源丨城市戰(zhàn)爭(zhēng)

如何觀察一個(gè)城市的高質(zhì)量發(fā)展水平，寫(xiě)字樓租金水平、創(chuàng)稅收入是非常重要的衡量指標(biāo)。

一方面，相比房?jī)r(jià)，寫(xiě)字樓租金的泡沫要小得多，更能反映出一座城市真實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

例如，很多城市的房?jī)r(jià)奇高，但找遍整座城市，都找不到幾棟高檔寫(xiě)字樓，即使有，空置率和租金數(shù)據(jù)也很難看。還有一些城市，房?jī)r(jià)雖然不高，但高檔寫(xiě)字樓的基數(shù)大、租金高。

這兩類(lèi)城市，哪一種才是榜樣？不言而喻。

另一方面，創(chuàng)稅收入則直接反映一棟寫(xiě)字樓、一個(gè)商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)貢獻(xiàn)能力。

在北上廣深的CBD，往往一棟寫(xiě)字樓的稅收貢獻(xiàn)就能超過(guò)10億元，超過(guò)內(nèi)陸一個(gè)普通縣城，而它的占地面積很可能只有兩三萬(wàn)平方米。

根據(jù)中國(guó)社科院《商務(wù)中心區(qū)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報(bào)告No6（2020）》，陸家嘴金融城納稅過(guò)億的樓宇數(shù)量達(dá)到102棟，納稅過(guò)10億元的樓宇達(dá)到30座。

廣州天河CBD有71棟納稅過(guò)億、17棟納稅過(guò)十億。北京CBD則有46棟納稅過(guò)億、9棟納稅過(guò)十億，其中一棟樓的最高納稅額達(dá)到57億元，而上海國(guó)金中心前年納稅也突破了50億元。

如此狹小的土地，卻能創(chuàng)造出如此高的產(chǎn)出，也難怪各大城市對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)瘋狂追逐。

那么，誰(shuí)是中國(guó)主要城市中最能賺錢(qián)的超級(jí)地段？帶著這個(gè)問(wèn)題，我們最近研讀了仲量聯(lián)行的一份研究報(bào)告。

近日，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了全球86個(gè)重點(diǎn)城市的100個(gè)辦公樓市場(chǎng)，發(fā)布了2020年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)報(bào)告》，租金數(shù)據(jù)將稅費(fèi)、物管費(fèi)加在一起。通過(guò)報(bào)告，可以了解到全球最貴辦公樓租金排名、以及中國(guó)內(nèi)地城市最貴辦公樓租金排名。

這個(gè)數(shù)據(jù)跟以往不同，以往數(shù)據(jù)一般是統(tǒng)計(jì)城市寫(xiě)字樓平均租金，而這次是統(tǒng)計(jì)城市寫(xiě)字樓最貴租金。

01

中國(guó)（內(nèi)地）城市最貴辦公樓租金排名

先看中國(guó)（內(nèi)地）10個(gè)主要城市最貴寫(xiě)字樓租金情況，報(bào)告在每個(gè)城市只選取了一個(gè)最貴地段，然后進(jìn)行排名：

以上，便是中國(guó)（內(nèi)地）十大城市發(fā)展水平最高、賺錢(qián)能力最強(qiáng)的10個(gè)「超級(jí)地段」。

北上深廣最貴的寫(xiě)字樓地段，分別位于北京金融街(000402,股吧)799元，上海陸家嘴(600663,股吧)492元，深圳福田372元，廣州珠江新城279元，這些數(shù)據(jù)分別是每個(gè)城市的寫(xiě)字樓租金天花板，單位均為平方米/月。

從寫(xiě)字樓最高租金來(lái)看，四大一線城市CBD之間存在顯著差距，北京金融街平均租金比上海陸家嘴高出342元，可以單獨(dú)列為一檔。陸家嘴平均租金比深圳福田高92元，可以單獨(dú)列為第二檔。

深圳福田平均租金比廣州珠江新城高30元，二者可以列為第三檔。賺錢(qián)能力僅次于北上廣深CBD的是杭州武林商務(wù)區(qū)、南京新街口商務(wù)區(qū)。

如果從全市寫(xiě)字樓的租金數(shù)據(jù)來(lái)看，排名又是怎樣的呢？以下是主要城市2020年四季度甲級(jí)辦公樓租金情況：

數(shù)據(jù)來(lái)自：仲量聯(lián)行，僅供參考

從全市租金來(lái)看，北京仍然遙遙領(lǐng)先于上海、深圳、廣州。北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平之高，令所有其他城市仰望。

有人可能會(huì)問(wèn)，深圳房?jī)r(jià)全國(guó)第一，為何寫(xiě)字樓租金反而不算很高？一個(gè)重要的原因深圳政府對(duì)寫(xiě)字樓供求關(guān)系的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)，深圳寫(xiě)字樓的空置率長(zhǎng)期保持在20%以上，在一線城市中最高，足見(jiàn)深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)量之大。

然而，寫(xiě)字樓的供應(yīng)巨大，也在相當(dāng)程度上壓縮了深圳住宅用地的供應(yīng)量，這才導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)奇高、寫(xiě)字樓租金低廉的現(xiàn)象。

去年到深圳考察寫(xiě)字樓時(shí)我就發(fā)現(xiàn)，寸土寸金的深圳灣，居然存在大量租金只有100多塊的寫(xiě)字樓。一問(wèn)才知，這些寫(xiě)字樓很多都是政府參與建設(shè)的，所以租金控制得很低。

02

全球城市最貴辦公樓租金排名

中國(guó)最能賺錢(qián)的這些超級(jí)地段（頂級(jí)商務(wù)區(qū)），如果放到全球，會(huì)是怎樣的排名？下面是仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的2020年全球最貴辦公樓租金排行TOP20。

圖源：仲量聯(lián)行

將上面租金換算成人民幣，中國(guó)香港中環(huán)辦公樓租金大約為1390元/平方米/月，成為全球辦公樓租金的天花板，當(dāng)然這一租金水平相較于前幾年還是下跌了。

全球租金前20強(qiáng)當(dāng)中，中國(guó)城市占了7席，分別是香港中環(huán)、北京金融街、北京CBD、上海浦東、北京中關(guān)村(000931,股吧)、香港港島東、上海浦西。

除了香港、北京、上海的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金進(jìn)入全球前列，深圳排到全球第27名，廣州排到全球48名、杭州排到51名，中國(guó)臺(tái)北也在前50名之內(nèi)。

此外，南京、青島可排到全球前80名，與英國(guó)曼徹斯特、美國(guó)西雅圖、亞特蘭大等城市租金水平相當(dāng)。武漢、成都、重慶可排進(jìn)全球100強(qiáng)，最貴辦公樓租金接近美國(guó)休斯敦、新西蘭奧克蘭。

03

小結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，全球租金最貴的寫(xiě)字樓分別位于中國(guó)香港中環(huán)、美國(guó)紐約中城、中國(guó)北京金融街，英國(guó)倫敦西區(qū)，它們的共性就是：發(fā)達(dá)的金融產(chǎn)業(yè)。

在北京，主要有5大商務(wù)辦公區(qū)域，分別是CBD（國(guó)貿(mào)）、中關(guān)村、金融街、第三使館區(qū)、望京，其中高樓最多的是CBD，金融街高樓較少，論硬件設(shè)施，最好的當(dāng)屬CBD，奇怪的是，空置率最高的竟然也是CBD，而中關(guān)村、金融街的空置率最低，在3%左右。

從就業(yè)人群來(lái)看，金融街80%都是金融從業(yè)者；CBD從事金融人群占40%；中關(guān)村碼農(nóng)占50%，金融從業(yè)者占20%；第三使館區(qū)從事金融人群20%；望京從事金融人群占10%。而5個(gè)區(qū)2020年二季度平均月租金，金融街663元、CBD379元、中關(guān)村369元、第三使館區(qū)330元、望京244元，由此可見(jiàn)，在北京商務(wù)區(qū)金融從業(yè)者越多，寫(xiě)字樓租金呈現(xiàn)越高的趨勢(shì)。

上海陸家嘴也是匯聚了最多的金融企業(yè)，成為上海最貴的寫(xiě)字樓區(qū)域。

值得一說(shuō)的是，全球20個(gè)最貴的商務(wù)區(qū)，硅谷和北京中關(guān)村也赫然在列，說(shuō)明科技聚落的租金承受力可與金融中心區(qū)域媲美。

這說(shuō)明，當(dāng)今全球，利潤(rùn)最高的行業(yè)，當(dāng)屬金融與科技。同時(shí)，金融中心區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)也是全球賺錢(qián)能力最強(qiáng)的兩類(lèi)超級(jí)地段。

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