文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員?李霞 郭海飛

終審/惠吉華

住房是每個公民都應(yīng)關(guān)注的重要民生問題，它對社會穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用。近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房價持續(xù)維持在較高水平。房價走勢涉及到人民群眾的切身利益，是關(guān)乎經(jīng)濟健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重要問題。

隨著1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，中國全面開啟住宅商品化時代。

作為中國房地產(chǎn)市場的起步之年，1998年全國商品房銷售面積僅為1.2億平方米，2010年突破10億平方米，2020年全國商品房銷售面積更是高達17.6億平方米。

自1998年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足發(fā)展。與此同時，1998年以來，中國地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控也緊隨而行，調(diào)控的目標(biāo)都在于“穩(wěn)房價”、“穩(wěn)經(jīng)濟”。

2010-2020年是中國國民經(jīng)濟騰飛的十年。GDP由2010年的41.21萬億元增長到2020年的101.60萬億元，增幅約146.54%。全國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入由2010年的21033元，增長至2020年的32189元，增幅約53.04%。

房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位突出。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻率從5.7%增至7.3%。

標(biāo)準(zhǔn)排名通過梳理2010-2020年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，總結(jié)經(jīng)驗和不足，并通過比較部分國外房地產(chǎn)相關(guān)政策，以期提出一些有助于完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面的建議。

一、2010-2020年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總

2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策還得從2008年說起。當(dāng)時美國次貸危機波及全球，為刺激經(jīng)濟中國正式確立以4萬億元為首的貨幣寬松政策。

受4萬億元投資計劃拉動，房地產(chǎn)成為保經(jīng)濟增長的工具。中國經(jīng)濟率先從金融危機中復(fù)蘇，并導(dǎo)致2009年房價大幅上漲。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年商品房平均銷售價格由2008年的每平方米3800元上漲至4681元，同比增長高達23.18%。

為抑制房價上漲，2009年年底“國四條”出臺，房地產(chǎn)政策開始緊縮。

但因宏觀政策傳導(dǎo)的滯后性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚，2010年迎來史上最嚴(yán)地產(chǎn)調(diào)控之年。

國家有關(guān)部門密集推出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)﹝2010﹞4號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國辦發(fā)﹝2010﹞10號）、《完善差別化的住房信貸政策調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求》、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅﹝2010﹞94號）等政策文件，通過多次加準(zhǔn)加息、限購限貸、加大土地要素市場清查力度等手段，綜合土地端、融資端、消費端等多方面展開新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，遏制房價過快上漲。

2011年仍然延續(xù)此態(tài)勢，通過調(diào)整完善相關(guān)稅收政策、加強稅收征管，強化差別化住房信貸政策上調(diào)第二套購房首付款比例以及嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理的政策收緊。

2012年受歐債危機影響，房地產(chǎn)調(diào)控收緊方向不變，但部分城市稍有放緩。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、人民銀行等多個部門支持首次購房需求，地方政府微調(diào)樓市政策，多個城市貸款利率由上年基準(zhǔn)利率略有下浮，公積金政策松綁。對于個別觸及限購限價措施的城市政策被叫停。

2013年出臺的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》奠定全年調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)，二手房交易計征20%的所得稅，擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍。

2014年至2016年上半年，房地產(chǎn)市場進入“總量放緩、區(qū)域分化”狀態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控更加聚焦于去庫存以及分類管理，房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向?qū)捤�。通過限購限貸放松、多次降準(zhǔn)降息、公積金松綁、降低房產(chǎn)稅等措施從需求端進行調(diào)控去庫存，樓市升溫。

2016年下半年至今，中國房地產(chǎn)調(diào)控進入新一輪收緊周期，調(diào)控政策注重短期調(diào)控與長效機制相結(jié)合。相關(guān)部門通過限購、限貸、限售、限價、上調(diào)首付比例、貸款利率上浮等多措并舉、因城施策，加大調(diào)控力度。

2017年房地產(chǎn)短期調(diào)控轉(zhuǎn)向構(gòu)建長效機制，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2018-2019年持續(xù)加碼調(diào)控。

2020年在新冠肺炎疫情影響下，貨幣環(huán)境整體較為寬松，但房地產(chǎn)調(diào)控仍堅持“房住不炒”基調(diào)不變，地方政府靈活因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，房地產(chǎn)長效機制繼續(xù)加速建立，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化。

下半年房地產(chǎn)加強金融審慎管理制度，金融監(jiān)管力度持續(xù)強化。進一步落實房地產(chǎn)長效機制，企業(yè)端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限�！锻ㄖ�》自2021年1月1日起實施。

根據(jù)《通知》，第一檔中資大型銀行有7家，包括中國工商銀行(601398,股吧)、中國建設(shè)銀行(601939,股吧)、中國農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、國家開發(fā)銀行、交通銀行(601328,股吧)、郵政儲蓄銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。第二、三、四、五檔的占比依次減少。

總體來看，2010-2020年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策呈現(xiàn)先緊縮后寬松最后嚴(yán)格緊縮的過程。

二、政策調(diào)控10多年來房價翻了近一番

10多年來，諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策重磅落地，效果究竟如何呢？對此房地產(chǎn)市場反應(yīng)又如何呢？房地產(chǎn)市場政策調(diào)控最直觀的反應(yīng)是在房屋價格上。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年受4萬億元投資計劃推動，房價上漲較快，全國商品房銷售均價每平方米由2008年的3800元上漲23.18%至4681元。

當(dāng)年全國商品房銷售額達到4.44萬億元，銷售面積為9.48億平方米，投資額為3.62萬億元，新開工面積達11.64億平方米，同比增速分別為76.94%、76.90%、22.47%和13.52%。

在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控收緊，房價上漲增速減緩。數(shù)據(jù)顯示，2010-2013年全國商品房銷售均價分別為每平方米5032元、5357元、5791元和6237元，同比增速分別為7.50%、6.46%、8.10%和7.70%。

截至2013年年底，全國商品房銷售額為8.14萬億元，銷售面積達13.06億平方米，投資額為8.60萬億元，新開工面積達20.12億平方米，復(fù)合增速分別為54.45%、24.61%、78.23%、22.95%。

在這一階段，全國商品房價增速減緩，但仍有大量資金流向地產(chǎn)開發(fā)。此外，商品房銷售面積和新開工面積增幅有所抑制，并且最先表現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化。

2014年在“穩(wěn)增長+去庫存”訴求下，樓市調(diào)控重啟寬松政策。全國商品房銷售均價為每平方米6324元，同比增長1.39%。與此同時，在2014年商品房銷售額、銷售面積和新開工面積分別同比下降-6.31%、-7.58%和-10.74%，至7.63萬億元、12.06485億平方米和17.96億平方米。

可以看出，市場反應(yīng)平淡，2015年政策持續(xù)放寬，樓市熱情激發(fā)。2015年商品房銷售均價增長率為7.42%，均價每平方米達6793元。全國商品房銷售額、銷售面積增長率提升至14.40%和6.50%。

2016年前三季度樓市持續(xù)升溫，盡管9月30日起“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進，政策收緊。但是，政策傳導(dǎo)具有滯后性。全國商品房平均售價同比增長10.05%，均價每平方米為7476元，尤其商品房銷售額和銷售面積分別增長34.77%和22.46%至11.76萬億元和15.73億平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同樣也保持較好的增速。

2017-2020年房地產(chǎn)持續(xù)加碼收緊政策，但房價仍然持續(xù)上漲。均價每平方米分別為7892元、8726元、9310元和9860元，增速稍有放緩但不是很突出，分別增長5.56%、10.57%、6.69%和5.91%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資市場和新開工面積仍保持較高增長。

綜合來看，2010-2020年全國商品房銷售均價復(fù)合增長率達95.95%，翻了近一倍。但是與物價漲幅相比，房價上漲幅度并不算高，以1978年居民消費價格指數(shù)基數(shù)100計算，居民消費價格指數(shù)由2010年的536.10上漲至2020年的686.54（按照國家統(tǒng)計局公布2019年居民消費價格指數(shù)為669.8），上漲幅度高達150.44%，說明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策起到一定作用。

但是房價由于基數(shù)大，雖然漲幅沒有物價高，但是買房一次性要支付的錢比日常生活消費要多得多，所以房價略微上漲，老百姓(603883,股吧)的實際感受都要比物價高的多，尤其是一二線城市。

縱觀近十年，中國住宅銷售均價走勢基本與綜合銷售均價走勢一致，而別墅、高檔公寓的銷售均價走勢因政策管制加強波動比較明顯。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010-2019年35個主要城市（不含拉薩）商品房平均銷售價格增長率超過100%的城市有14個，占比達40%。

其中，昆明房價增長達205.93%，排在首位。其次，深圳為191.06%，西寧達170.10%。這一階段復(fù)合增長率大于100%的城市還有西安、廈門、武漢、呼和浩特、石家莊、貴陽、合肥、上海、南昌、青島和北京。

從城市能級方面來看，一線城市領(lǐng)跑國內(nèi)房價。其中，深圳排在首位�？傮w上，房價漲幅全域聯(lián)動，即一二三四線城市均有漲勢突出的城市。

同時，政策調(diào)控由一二線城市以及核心城市向三四線城市深入。通常是一二線城市先出現(xiàn)房價拐點，并向三四線城市蔓延。

整體來看，盡管一線城市依然是全國調(diào)控最為嚴(yán)格的區(qū)域，由供求關(guān)系以及剛需考慮，一線城市樓市未來的房價漲勢趨穩(wěn)。

二線城市和核心城市部分會因人才政策等因素提升些許競爭力。三四線城市由于棚改以及人口因素，房屋空置率將提升，樓市缺乏基本面支撐，穩(wěn)定性較差。

三、國外房地產(chǎn)調(diào)控政策

全球房地產(chǎn)泡沫的迅速膨脹已經(jīng)席卷世界各國。如何保持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展各國均出謀獻計。

標(biāo)準(zhǔn)排名選取新加坡、德國、加拿大和美國4個國家作為代表，研究分析其在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的主要政策以及成效，為中國未來房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展提供經(jīng)驗和參考。

房價收入比率是衡量房價泡沫的一個重要指標(biāo)。國際上計算房價收入比的通用方式，是以住宅套價的中值除以家庭年收入的中值。據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)庫顯示，從標(biāo)準(zhǔn)排名選取的5個國家來看，2010-2020年中國房價收入比常年維持在29左右，房價偏高，地產(chǎn)泡沫較大。

新加坡的房價收入比常年維持在17~23.5之間，盡管新加坡房價較高，但其商品房僅占住房供應(yīng)的20%左右，其他80%都是由政府提供的保障住房，而保障住房房價收入比非常低。

德國和加拿大不僅房價水平相對較低，歷史上也從來不曾發(fā)生過大規(guī)模的房地產(chǎn)市場崩潰和金融危機。

此外，近11年美國的房價收入比率復(fù)合增長達41%，但該指標(biāo)仍保持在4以下，處于全球領(lǐng)先水平。值得注意的是，次貸危機爆發(fā)后的2008年美國的房價收入比曾高達8.9。

因此，研究上述4個典型國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策對中國地產(chǎn)調(diào)控具有積極的借鑒意義。

（一）新加坡房地產(chǎn)調(diào)控政策。

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一。新加坡政府基本上把住房作為公共責(zé)任，將實現(xiàn)“居者有其屋”作為目標(biāo)，通過政府主導(dǎo)形成了以公共組屋為主，私人住宅為輔的獨特住房體系。

新加坡是市場經(jīng)濟國家，但住房問題則是由政府主導(dǎo)，大規(guī)模興建公共住房。

在發(fā)展公共住宅方面，組屋的開發(fā)與建設(shè)，由其政府部門建屋發(fā)展局具體實施。

在供給端，新加坡政府嚴(yán)格控制土地資源，政府向HDB提供低成本土地和資金，保障組屋供給充足且價格低廉。

此外，根據(jù)居民收入確定新組屋價格，保障居民的負擔(dān)能力，并通過HDB貸款、銀行貸款和住房公積金進一步保障居民的購買力�；�本保證80%左右中等收入的家庭能夠購買到廉價的組屋。

在購房資金方面，實行良性循環(huán)的公積金制度和住房公積金保障制，所繳公積金可直接用來支付購房貸款。HDB提供額外公積金購屋津貼、特別公積金購屋津貼等補助規(guī)�？筛采w購房款大部分。

通過提高非首次購買房屋首付比例。限制抵押貸款發(fā)放規(guī)模，規(guī)定購房者每月還款額比例不會超過其收入的60%，組屋貸款償還比率限制為月收入30%來防范金融風(fēng)險。

對于炒房行為，新加坡出臺法律嚴(yán)格限制炒賣組屋，限制居民購買組屋的次數(shù)，即一個家庭不能同時擁有兩套組屋，且一生只能兩次申購組屋。并規(guī)定新的組屋在購買5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。

如果實在需要在5年內(nèi)出售，須到政府機構(gòu)登記，不得自行出售。此外，還通過印花稅繳納、期限約束方面來限制二手房的買賣。并限制私人公寓購房貸款年限，以及海外投資者購房需繳納印花稅和額外的海外投資者印花稅。再加上新加坡政府管理的高效廉潔、公開透明，使得權(quán)力尋租空間大幅降低。

值得注意的是，據(jù)新加坡政府機構(gòu)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，新加坡最新的擁房率達到了90.4%。從住房類別來看，組屋依然占絕對主導(dǎo)，達78.6%。

（二）德國房地產(chǎn)調(diào)控政策。

一直以來，德國也是全球房地產(chǎn)界的一股清流。德國房價長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國社會市場經(jīng)濟制度的必然產(chǎn)物。

首先，德國政府不依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，而是將房地產(chǎn)作為一項社會福利。

其次，德國租賃住房市場完善，不將購買住房作為居住的主要方式，可以選擇租房等方式滿足居住需求。

再次，德國還通過嚴(yán)格的房價、地價和房租評估，來打擊投機炒房行為，穩(wěn)定房價。

即由獨立的地產(chǎn)評估師評定房價，評估師對于評估結(jié)果負有法律責(zé)任，對于評估的房價和房租不在合理變動范圍內(nèi)，牟取暴利的行為，牟利者要承擔(dān)高額罰金甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。

最后，德國房產(chǎn)行業(yè)的稅收體系完備。在德國，房地產(chǎn)相關(guān)的德國房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要包括土地稅、不動產(chǎn)交易稅、租金收入所得稅、差價盈利所得稅、二套住房稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。

德國對住房保有環(huán)節(jié)征稅較輕，對交易環(huán)節(jié)征收重稅，鼓勵居民長期持有房屋，嚴(yán)厲打擊投機需求。

另外，德國的住房金融體系較為完善。德國80%的新發(fā)放住房貸款采用固定利率，綜合考量各種因素通過對貸款人進行風(fēng)險評估后，申請相應(yīng)的利率報價。

同時，德國的住房儲蓄制度，先存后貸、公平配貸，住房儲蓄貸款約占新發(fā)住房貸款的五分之一。

值得注意的是，政府對低收入居民還予以財政支持，通過住房獎勵和職工儲蓄津貼鼓勵其參與住房儲蓄。對于租賃居住的人，德國政府主要是通過發(fā)放租房補貼的方式幫助其租房。

聯(lián)邦統(tǒng)計局（Destatis）數(shù)據(jù)顯示，2019年年底，德國住宅和非住宅建筑的住宅數(shù)量達到4250萬套。與2010年相比，住房存量增加了200萬套，即5.0%。

2019年年底，德國每1000名居民有511套住房，比9年前增加了16套，相對來說房屋擁有率較高。

近10年來德國房價持續(xù)可控上漲，也不能排除個別核心城市房價暴漲。據(jù)瑞銀集團發(fā)布的《2020年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》中，慕尼黑達和法蘭克福位居榜首�！　�

（三）加拿大房地產(chǎn)調(diào)控政策。

與德國相似，加拿大的房價收入比一直以來也很低。近幾年，加拿大的房價也在持續(xù)上揚。

據(jù)瑞銀集團消息顯示，2020年多倫多的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)已經(jīng)壓過長期排名第一的香港，位列第四，得分1.96分，被列為7個具有泡沫風(fēng)險的城市之一。溫哥華為1.37分，從第一類降到第二類，列入房價高估的類別。

盡管在地產(chǎn)調(diào)控過程中加拿大出現(xiàn)了些許問題，但仍可以借鑒加拿大房地產(chǎn)發(fā)展的一些成熟做法。

為了保證低收入者也能有房居住，加拿大政府每年都會撥款建造大批政府房，由政府委托的專門公司管理，公共性住房按公民收入的百分比交租，價格相對較低。這類房子，原則上人人都可以申請，但加拿大政府用特殊收費方式把有錢人自動排除在外，使得住房效用最大化。

加拿大公共性住房房租通常是月收入的25%至30%，比如你的月收入只有1000加元，你只需拿出250加元交房租即可，而你住的可能是二室一廳或三室一廳的大型公寓。但如果你月薪為1萬加元，就要拿出3000加元交租，這樣非常不合算。

此外，加拿大政府加強銀行系統(tǒng)風(fēng)險管理，有一個特殊的政府機構(gòu)，即“加拿大按揭與房屋公司”(CMHC)，對銀行提供的抵押貸款作出擔(dān)保，這在一定程度上增加了政府與銀行共擔(dān)抵押貸款違約風(fēng)險，同時倒逼金融機構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)管。

此外，自2018年1月1日起加拿大購房者接受更嚴(yán)格的抵押貸款壓力測試，確保房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險可控。

針對近幾年樓市升溫，加拿大以修改房產(chǎn)處置增值稅規(guī)定來限制購房的投機行為。

溫哥華2017年1月1日開始實施房產(chǎn)空置稅，不列顛哥倫比亞省宣布將從2018年秋季開始征收投機稅并逐年加碼。

不少核心城市修改基本住宅増值豁免規(guī)則，限制國外買家的購房投機行為。比如，溫哥華及多倫多對外國購買住房者征收15%的外國購買者稅，個別省市還上調(diào)稅率，并計劃全國范圍內(nèi)征收外國購買者稅。

此外，2020年11月30日，加拿大不列顛哥倫比亞省財政廳宣布，為打擊省內(nèi)洗錢活動，自2020年11月30日起，房地產(chǎn)所有者必須登記注冊、提供有關(guān)其利益所有者的信息，并必須登記所有持有人的資料。

（四）美國房地產(chǎn)調(diào)控政策。

相對來說，美國房地產(chǎn)市場的市場化程度非常高。自20世紀(jì)20年代至今，美國先后發(fā)生3次大規(guī)模的房地產(chǎn)泡沫破裂，2008年次貸危機以后，美國在針對房地產(chǎn)市場的金融服務(wù)監(jiān)管上又采取了哪些措施？

次貸危機引起的最直接的后果就是美國政府通過了史上最嚴(yán)厲的《多德-弗蘭克法案》，要求必須審核房屋貸款人償還能力，嚴(yán)格貸款程序，強化對金融衍生品的監(jiān)管，加強了金融監(jiān)管，進一步完善住房金融體系。

同時，美國多措并舉遏制房地產(chǎn)投機，例如首套房貸款利率有優(yōu)惠、住宅房相比投機性房屋也有相應(yīng)的優(yōu)惠措施、房產(chǎn)稅會隨房價進行調(diào)整等。

但是，有關(guān)稅法規(guī)定并不是一刀切，除了貸款利息和房地產(chǎn)稅收在所得稅前扣除政策，還有兩項配套政策：一是對住宅出售獲得資本利得，如果在兩年內(nèi)再次購買住宅樓，這些資本利得將免稅，以此盤活了二手交易市場。二是對55歲以上的住宅所有者，在出售住宅時一次性免除資本利得稅，實現(xiàn)住宅的儲蓄功能。

此外，美國房地產(chǎn)政策還有補貼資助政策，如低收入住房補貼以及與住房有關(guān)的免稅債券等。

值得注意的是，在美國，房產(chǎn)類型可分為獨棟別墅、聯(lián)排別墅、公寓、多戶住所等，每種房型散布在不同的區(qū)域。

而由政府開發(fā)所有并管理運營的公共住房，通常用于低收入家庭出租。此外，政府還可以通過各種優(yōu)惠政策激勵私人機構(gòu)或非盈利機構(gòu)提供面向低收入家庭的廉價租住房。

四、中國房地產(chǎn)調(diào)控政策存在的問題和對策

回顧近10年房地產(chǎn)行業(yè)政策變遷，政策文件頻頻出臺，但房地產(chǎn)發(fā)展卻越來越畸形，老百姓對房地產(chǎn)的抱怨也與日俱增。這不得不令人思考，哪些政策是不合時宜的。

中國房地產(chǎn)的行業(yè)周期與經(jīng)濟周期高度相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)始終擔(dān)當(dāng)著宏觀經(jīng)濟發(fā)動機和穩(wěn)定劑的作用。在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展與發(fā)達國家相比仍有較大空間的情況下，房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟的作用仍將存在地產(chǎn)政策依舊將維持“上壓下托”的大基調(diào)，就會使得房屋偏離居住屬性。

前期調(diào)控主要注重調(diào)控需求端且短期調(diào)控時效，通過使用提高首付比例、限貸、限購、限價、限售等手段調(diào)控購房需求，而供給端機制有待完善。

隨著2016年“房住不炒”的提出以及短期調(diào)控壓制與長效機制的逐步建立，樓市調(diào)控供給端加碼，去金融杠桿、去地產(chǎn)杠桿成為常態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)才逐漸走向一個穩(wěn)健的曲線。

我國經(jīng)濟要走強，勢必要與房地產(chǎn)脫鉤，加大實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)長效發(fā)展機制剛建立不久，制度不完善，應(yīng)綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，進一步夯實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，落實因城施策、因地制宜宏觀調(diào)控，杜絕“一刀切”懶政，合理進行產(chǎn)城規(guī)劃，加大土地合理供應(yīng)，大力促進房地產(chǎn)節(jié)能減排和綠色發(fā)展。

（一）加大土地合理供應(yīng)。

調(diào)控政策為控制房價過快上漲，大都通過限購、限價、限售、限制信貸和提高首付比例控制住房需求等來保證房價趨于平穩(wěn)。當(dāng)前，需求端是被控制的，但供給端的調(diào)控卻是忽視的，更遑論供需不平衡。

從土地端來看，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)是穩(wěn)定房價，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅風(fēng)險，然而房地產(chǎn)土地市場由地方政府壟斷，而地方政府又依賴于土地財政，這就導(dǎo)致“地王頻出”。

雖然中央也出臺了土拍限價等調(diào)控政策，但難以從根本上改變土地財政導(dǎo)致的土拍市場火熱，從而導(dǎo)致溢價率不斷攀升。

據(jù)中國地價信息服務(wù)平臺數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年中國綜合用途平均地價由每平方米2370元上升至7210元，復(fù)合增長率高達204.21%。住宅用途平均地價由每平方米3113元上升至4671元，復(fù)合增長率達50.05%。

值得注意的是，2018年全國住宅用途平均地價最高達每平方米7049元，復(fù)合增長率達126.44%。4個一線城市住宅用途地價在2018年達頂峰，2010-2018年復(fù)合增長率均超100%，廣州高達820.62%，北京達427.30%，深圳為200.74%，上海為145.26%。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，土地價格上漲成為助推房價上漲的重要因素之一。10年間地價急速上漲，增幅高達204.21%。全國商品房銷售均價10年間復(fù)合增長率高達95.95%似乎有了合理解釋，一線城市買不起房的原因更是顯而易見。

如果像新加坡政府一樣，建立健全土地征收管理制度，對土地使用進行合理規(guī)劃，嚴(yán)格控制土地供給成本，并增加土地資源有效供給，“地王”現(xiàn)象是否不會出現(xiàn)，房價也會明顯控制呢？

但這勢必會影響到地方政府財政收入，在實體產(chǎn)業(yè)尚未能夠貢獻較大財政收入階段，房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)仍將成為地方政府的主要財政收入來源之一。

（二）加大公租房、廉租房建設(shè)。

1996年，第二屆聯(lián)合國人類住區(qū)會議通過的《人居議程》，明確重申國家和政府作出的要全面和逐步實現(xiàn)適足住房權(quán)的承諾。適足住房權(quán)保障的是公民對房屋的使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

所以，政府的責(zé)任是讓所有公民有房子住，而不是要讓每個人都擁有一套屬于自己產(chǎn)權(quán)的房屋。

限價商品房、經(jīng)濟適用住房等所有以房屋所有權(quán)為保障屬性的保障房，都應(yīng)退出歷史舞臺，而應(yīng)加大力度建設(shè)租金低廉、交通便利的廉租房、公租房，在緩減購房需求的同時，也將減少權(quán)力尋租的空間和機會。

政府在建立大量公租房和廉租房的同時，也應(yīng)加強完善公租房和廉租房的管理，禁止公租房和廉租房的轉(zhuǎn)租等變相尋租，同時應(yīng)按照公開透明的原則，嚴(yán)格公開租住人員名單，號召社會和媒體的監(jiān)督，對于違規(guī)人員實行征信黑名單懲罰，從而將使得更多工薪階層和低收入者能夠享受到公租房和廉租房的福利，也將起到平抑房價的作用。

（三）限價應(yīng)區(qū)別對待，合理退出。

借鑒美國的地產(chǎn)政策來看，我國是否應(yīng)該把房產(chǎn)進行分類，將有錢人住的豪宅區(qū)和普通低收入人群住公寓區(qū)進行劃分，地價、房價也進行差別化調(diào)整。

因根據(jù)各個城市的不同情況，合理實施房地產(chǎn)限價措施，也不能所有產(chǎn)品“一刀切”全部限價。

首先，限價主要應(yīng)針對面積小于90平方米的剛需產(chǎn)品，對于超過140平米的大戶型房屋或別墅豪宅，限價沒有任何意義。

大戶型房屋的目標(biāo)客戶根本不是普通工薪階層，比如20萬元一平米的豪宅，普通工薪階層買不起，降到10萬依然買不起。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海1000-2000萬元之間的住宅，共成交7994套。而排名第二的北京僅為3853套，深圳更是僅有2604套。這也說明，1000萬以上的房子的目標(biāo)客戶，僅是中國14億人中的區(qū)區(qū)幾萬人。

這些富人住的豪宅，賣的貴與否，和普通老百姓沒有任何關(guān)系，相反對于政府影響很大，價格越高，政府能夠征收的稅收也越多；反之則越少。在土地供應(yīng)方面，也應(yīng)減少大戶型、豪宅等土地供應(yīng)，對于此類項目地價和各種稅費也應(yīng)一定上浮空間。

而對于90平方米以下的剛需產(chǎn)品，則應(yīng)嚴(yán)格實施限價措施，不僅需要限制房價，也要限制地價，雙管齊下，才能有效遏制剛需產(chǎn)品的價格大幅上漲，從而可以讓急需住房的剛需階層能夠享受到更多政策紅利，享有更多居住幸福獲得感。

其次，節(jié)能減排效果更好的綠色建筑，不應(yīng)和普通住宅實行同樣的限價措施，應(yīng)該區(qū)別對待。

因為，綠色建筑的開發(fā)建設(shè)成本比普通建筑每平方米一般高出300-1000元，綠色建筑住宅成本高，節(jié)能減排效果更好，居住品質(zhì)更高，理應(yīng)比普通的成本更低、品質(zhì)更差的房子有一定溢價，“一分價錢一分貨”，“好貨不便宜，便宜沒好貨”，這是最基本的常識。

如果實行“一刀切”政策，企業(yè)沒有動力建設(shè)成本高、收益低的綠色建筑，為了節(jié)約成本，甚至?xí)�以次充好，這也是近年，買房人因為房屋質(zhì)量維權(quán)事件眾多的原因之一。

最后，限價措施也不能長期執(zhí)行，應(yīng)有合理退出計劃。

雖然作為大宗資產(chǎn)，很多人一輩子也許只買一套房，但是作為商品的房子，也具備普通商品的自然屬性，房價也自然會根據(jù)商品經(jīng)濟市場規(guī)律來波動。

房子少、買房人多，自然是奇貨可居，物以稀為貴；而如果房子多了，買房人少了，房價自然會下降。

如果長期人為限制房價的上漲和下跌，那么房價就無法真實反映市場行情，房地產(chǎn)調(diào)控也無法精準(zhǔn)施策。

（四）充分運用金融杠桿工具。

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對金融政策的調(diào)整異常敏感，如何提高房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的效益，同時防范金融風(fēng)險是金融機構(gòu)迫切需要解決的問題。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，人民幣房地產(chǎn)貸款余額超過48.8萬億元，中國房企境內(nèi)外債券融資總額超過1.2萬億元。

為防范風(fēng)險，首先要嚴(yán)格限制和縮減房地產(chǎn)投融資規(guī)模，對開發(fā)企業(yè)應(yīng)有所約束，負債超過一定水平，嚴(yán)格限制銀行貸款、發(fā)債、信托等資金流入。

但也不能“一刀切”，防止由于現(xiàn)金流短缺，造成企業(yè)的急速死亡，從而引發(fā)大量爛尾房，造成大量失業(yè)人群。

在住房貸款和公積金方面，借鑒加拿大的壓力測試和新加坡的強制繳存方式，綜合分析購房者的收入水平、住房需求等多因素進行利率定價以及合理調(diào)整公積金的繳存率及繳存基數(shù)。

即強化貸款擔(dān)保管理，在源頭上防范金融風(fēng)險。此外，也可以結(jié)合加拿大政府加強銀行系統(tǒng)風(fēng)險管理，通過政府機構(gòu)對銀行提供的抵押貸款作出擔(dān)保倒逼金融機構(gòu)嚴(yán)格監(jiān)管。

此外，結(jié)合德國和新加坡房地產(chǎn)稅的實施經(jīng)驗，通過稅收體系加強引導(dǎo)房地產(chǎn)。

比如，開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等稅種，降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期，抑制房地產(chǎn)投機。

與此同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品定價、土地規(guī)范、融資相關(guān)的法律體系也要同步跟上。

（五）大力促進房地產(chǎn)業(yè)節(jié)能減排綠色發(fā)展。

我國已明確2030年“碳達峰”和2060年“碳中和”目標(biāo)。而建筑和工業(yè)、交通被聯(lián)合國并列為三大“能耗大戶”。

中國建筑節(jié)能協(xié)會發(fā)布的《中國建筑(601668,股吧)能耗研究報告（2020）》數(shù)據(jù)顯示，2018年中國建筑全過程能耗總量為21.47億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費總量的46.5%；建筑全過程碳排放總量高達49.3億噸二氧化碳，占全國碳排放比重的51.3%。

房地產(chǎn)建筑業(yè)的節(jié)能減排和綠色發(fā)展迫在眉睫。早在2015年9月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《生態(tài)文明體制改革總體方案》；2019年，國家發(fā)展改革委印發(fā)《綠色生活創(chuàng)建行動總體方案》，提出開展包括綠色建筑等在內(nèi)的七大綠色生活創(chuàng)建行動。

2020年7月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、人民銀行、國家機關(guān)事務(wù)管理局、銀保監(jiān)會七部門聯(lián)合發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，強調(diào)到2022年，當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比要達到70%，星級綠色建筑持續(xù)增加，既有建筑能效水平不斷提高，住宅健康性能不斷完善，裝配化建造方式占比穩(wěn)步提升。

2月2日，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟體系的指導(dǎo)意見》要求，開展綠色社區(qū)創(chuàng)建行動，大力發(fā)展綠色建筑，建立綠色建筑統(tǒng)一標(biāo)識制度，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造推動社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施綠色化和既有建筑節(jié)能改造。建立鄉(xiāng)村建設(shè)評價體系，加快推進農(nóng)村人居環(huán)境整治。

為有效推動我國房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能減排綠色發(fā)展，在房地產(chǎn)融資進行合理的總量調(diào)控的過程中，應(yīng)將綠色建筑項目與普通房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)分對待。

應(yīng)該在保證落實總量調(diào)控目標(biāo)（如控制整個房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速和總體杠桿率水平）的前提下，重點限制“非綠色”的房地產(chǎn)企業(yè)和項目，對符合條件的綠色開發(fā)商和綠色項目則給予相對寬松的融資條件，即在“控總量”的要求下“調(diào)結(jié)構(gòu)”。

應(yīng)允許綠色建筑住宅和商業(yè)等項目申請綠色信貸和發(fā)行綠色債券開展綠色融資；同時應(yīng)給予優(yōu)先審批和利率優(yōu)惠、補貼等政策支持。

監(jiān)管部門在受理和審批房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的過程中，首先應(yīng)允許綠色建筑項目作為綠色債券募投項目，可以優(yōu)先受理或?qū)徟�綠色建筑項目作為募投項目的債券申請，延長房企發(fā)行普通債券的受理審批，這也將鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)加大綠色建筑的開發(fā)力度，也將使得綠色債券的融資規(guī)模有所擴大，從而減少傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的融資規(guī)模。

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