走的人多了就有了路？這句話用在轉(zhuǎn)型中的房企身上意義大嗎？

可能，并不是如此。

有人說前車之鑒，但誰又愿意舍棄多元化發(fā)展的機會呢，哪怕前路充滿未知、艱辛，依舊阻擋不了前行的決心，飛蛾撲火般意志堅定。

01

停不下來的嘗試

不要被上市公司的名字“騙了”，因為并不是所有的轉(zhuǎn)型都跟名字有關(guān)。比如說，從萬方地產(chǎn)到萬方發(fā)展(000638,股吧)，?不變的是主營業(yè)務(wù)與城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)的土地一級整理、回遷安置房建設(shè)、輔以貿(mào)易等業(yè)務(wù)。

然而，實際情況是去地產(chǎn)化正在成為客觀現(xiàn)實。萬方發(fā)展的未來，慢慢的脫離房地產(chǎn)。

對于這樣一個轉(zhuǎn)身，萬方發(fā)展在2020年半年報提到，土地一級整理及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)投資的業(yè)務(wù)風(fēng)險：

1、開發(fā)周期過長的風(fēng)險：土地一級整理涉及征地、拆遷等問題，情況非常復(fù)雜，如遇不能與被拆遷方達成一致或其他問題，存在開發(fā)周期延遲的風(fēng)險。

2、資金風(fēng)險：土地一級整理及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)投資的資金需求量較大，一方面給企業(yè)籌資提出了較高的要求，另一方面，一旦土地不能完成交易，存在資金不能按期回籠的風(fēng)險。

3、政策穩(wěn)定性風(fēng)險：由于土地一級整理周期長，需要政策審批的程序多，因此在此過程中，政策的調(diào)整會直接導(dǎo)致土地一級整理的實施及企業(yè)的融資能力的變化。土地一級整理涉及土地要經(jīng)過一定的審批程序，能否順利通過審批程序有一定的不確定因素，如果由于政策變化導(dǎo)致土地一級整理的標的土地無法通過審程序，就會導(dǎo)致土地一級整理項目的全部或者部分擱淺，企業(yè)與政府所簽訂的土地一級整理合同全部或者部分無法履行。

既然不愛，萬方發(fā)展已經(jīng)有了答案。應(yīng)對措施：公司擬進一步置出相關(guān)土地一級整理及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資項目。

逐步遠離房地產(chǎn)后，萬方發(fā)展覬覦新的賽道。

“進入知識密集型的醫(yī)療信息化及軟件研發(fā)行業(yè)后，公司注重基礎(chǔ)研究力量的培養(yǎng)，廣納業(yè)內(nèi)精英，已在青海、四川的分公司內(nèi)設(shè)立了技術(shù)研發(fā)中心，全面負責基于新技術(shù)的老產(chǎn)品升級和新產(chǎn)品的研究開發(fā)工作。近年來，公司堅持創(chuàng)新與全球化發(fā)展策略，以基于互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療應(yīng)用的自主研發(fā)為核心驅(qū)動業(yè)務(wù)的專業(yè)化、互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展，在核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)進行研發(fā)，以知識資產(chǎn)驅(qū)動業(yè)務(wù)持續(xù)成長�！�

只不過這樣的轉(zhuǎn)身遭遇了現(xiàn)實很大的打擊，特別是2020年表現(xiàn)差強人意�！肮�司 2020 年度實現(xiàn)營業(yè)收入較上年同期基本持平，歸屬于上市公司股東的 凈利潤虧損約為3,000.00萬元至4,000.00萬元，較上年同期業(yè)績變動是反向下降， 本報告期內(nèi)業(yè)績變動的主要原因：由于受新冠肺炎疫情影響，公司控股子公司成都信通網(wǎng)易醫(yī)療科技發(fā)展有限 公司全年業(yè)務(wù)的開展受到階段性的影響，加之其管理費用及研發(fā)費用同比增加， 導(dǎo)致凈利潤較上年同期大幅下滑�！�

房地產(chǎn)再不好，也是輕車熟路的老本行，而進入新領(lǐng)域一定會帶來的風(fēng)險，“隨著公司拓展新業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局的開展，在推進的過程中，將面臨人才、技術(shù)、市場以及并購產(chǎn)生的商譽等方面帶來的挑戰(zhàn)和風(fēng)險�！�

轉(zhuǎn)型正在有加速的跡象。

為加快公司進入疫苗行業(yè)，2021年3月11日，萬方發(fā)展公告公司控股子公司吉林萬方百奧生物科技于2021年3月9日與北京富亞東投資管理、北京亞東生物制藥（安國）簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn) 讓框架協(xié)議約定，萬方百奧擬收購富亞東持有的亞東生物（安國）不低于15%的 股權(quán)，首付款為人民幣3,000萬元。

3000萬，這不過是首付款的金額。后面，還需要多大的資金很難說的清楚。

拋棄房地產(chǎn)之后，萬方發(fā)展真的過得開心嗎？

02

哪怕背債? 負重前行

野心不夠大，可能就不會成功。但如果前路都是荊棘，僅僅靠加油顯然是不能贏得市場的。

濟南高新就是一家處于折騰轉(zhuǎn)型的房企，一堆爛攤子需要搞定。

2021年1月18日，濟南高新發(fā)布公告稱，公司近日獲悉，上海市浦東新區(qū)人民法院于2021年1月16日至2021年1月17日通過公拍網(wǎng)司法拍賣平臺，對山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(簡稱“天業(yè)集團”)持有的公司合計2482萬股無限售流通股股票進行網(wǎng)絡(luò)拍賣。

經(jīng)公開競價，競買人魏善石以最高應(yīng)價競得本拍賣標的，拍賣成交價為人民幣8603.21萬元。拍賣標的最終成交以上海市浦東新區(qū)人民法院法院裁定為準。

本次司法拍賣前，天業(yè)集團持有公司有表決權(quán)的股份7085.868萬股，占公司總股本的8.01%；本次司法拍賣完成后，天業(yè)集團持有公司有表決權(quán)的股份4603.868萬股，占公司總股本的5.20%。

濟南高新2020三季報顯示，歸母凈利潤為-5507.27萬元，同比下降-524.35%；營業(yè)收入為6.63億元，同比下降-19.70%。

折騰很有歷史，山東天業(yè)恒基股份原名山東濟南百貨大樓（集團）于1994年1月3日在上海證券交易所上市交易。???????????????????

2006年公司向山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（現(xiàn)已更名為山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司）非公開發(fā)行股票5,265.48萬股，用以收購其章丘繡水如意項目，并以本次資產(chǎn)重組為核心實施股權(quán)分置改革，公司主營業(yè)務(wù)由以百貨經(jīng)營為主業(yè)，轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)+商業(yè)。? ? ? ? ? ? ??

過了幾年平淡的日子，折騰又開始了。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

經(jīng)公司2013年11月1日召開的2013年第二次臨時股東大會批準， 公司計劃向山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司發(fā)行股份收購山東天業(yè)黃金礦業(yè)有限公司90%的股權(quán)，同時向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金經(jīng)過本次重組后轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)加礦產(chǎn)”雙主業(yè)上市公司。

報告期內(nèi)，公司妥善處置風(fēng)險，成功撤銷其他風(fēng)險警示。高新城建及其一致行動人成為公司控股股東，濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會成為公司實際控制人，經(jīng)第九屆董事會第三十次臨時會議、2020年第一次臨時股東大會審議通過，公司名稱變更為“濟南高新發(fā)展(000628,股吧)股份有限公司”，有助于提升公司的品牌價值和影響力，更好地開展相關(guān)經(jīng)營工作；妥善處置了公司被實施其他風(fēng)險警示涉及的資金占用、違規(guī)擔保等相關(guān)事項，公司基本面和抗風(fēng)險能力持續(xù)提升。經(jīng)公司申請并經(jīng)上交所審核同意，公司撤銷其他風(fēng)險警示并將簡稱變更為“濟南高新”。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，積極推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營開發(fā)業(yè)務(wù)布局，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)鏈，重塑地產(chǎn)新業(yè)態(tài)。報告期內(nèi)，公司與濟南北城投資控股集團有限公司、上海祥瑞置業(yè)集團有限公司、江蘇高淳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會、江蘇高淳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)集團有限公司等分別簽署相關(guān)協(xié)議，對濟南黃河北片區(qū)、江蘇高淳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營達成合作意向，為公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)拓展和布局儲備優(yōu)質(zhì)項目資源；收購與公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)具有很強協(xié)同效應(yīng)的園林市政施工、服務(wù)企業(yè)旺盛生態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)鏈，旺盛生態(tài)為省級“專精特新”中小企業(yè)，擁有齊全的施工、建設(shè)資質(zhì)、成熟的管理團隊和優(yōu)秀技術(shù)，具有良好的經(jīng)營能力和業(yè)務(wù)拓展能力，有助于提升公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)能力。通過重塑地產(chǎn)業(yè)態(tài)，打造抗風(fēng)險、可持續(xù)、協(xié)同好的全新地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時，公司加強在建項目及合作項目管理，強化銷售力度，加快去庫存。

礦業(yè)方面，強化調(diào)度，落實目標責任，確保嚴峻疫情下礦業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)。報告期內(nèi)，公司采取積極、有效措施克服澳大利亞“封國舉措”及“封州令”對礦業(yè)生產(chǎn)的不利影響，通過視頻會議與明加爾現(xiàn)場溝通，并通過周例會、月度分析會、季度分析會、專項會議等方式強化礦業(yè)經(jīng)營管理和生產(chǎn)調(diào)度，提升溝通與管控效率；認真落實經(jīng)營目標責任，不斷完善和細化各項措施，確保完成全年生產(chǎn)與經(jīng)營目標；優(yōu)化采礦、選礦安排，提升經(jīng)營質(zhì)效。

只是有了房子和礦，日子過得依舊很緊。

濟南高新2020 年年度業(yè)績預(yù)告的公告顯示，經(jīng)公司財務(wù)部門初步測算，公司業(yè)績預(yù)計虧損 6.5 億元到 9.5 億元。預(yù)計歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損2.4億元到 3.6億元。

本期業(yè)績變動的主要原因?

1、公司本期可售房源較去年減少，在售項目多為尾盤，新增自主開發(fā)項目 未到達收入確認條件，導(dǎo)致本期地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入較上期大幅減少，由此導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè) 務(wù)業(yè)績下降約0.8-1億元。

2、受前期公司因虛假陳述被中國證監(jiān)會處罰影響，本期公司面臨股民訴訟 賠償，根據(jù)法院訴訟服務(wù)平臺案件提交情況及司法文書認定情況，初步預(yù)計公司 2020年需計提股民訴訟賠償支出約2.5-4億元。

?3、公司海外礦山部分礦權(quán)不符合公司開采要求，資源量轉(zhuǎn)儲比例降低，達 不到經(jīng)濟開采條件，根據(jù)明加爾金源公司對該部分資產(chǎn)可行性研究及減值測試初 步結(jié)果，預(yù)計需計提非流動資產(chǎn)減值損失總額在3,000-4,000萬澳元間，折合人 民幣約1.5-2億元。

4、受三六零(601360,股吧)股價變動影響，公司通過深圳天盈匯鑫投資中心（有限合伙） 等投資的奇虎360科技有限公司項目預(yù)計確認公允價值變動損失約0.7-0.9億元。5、公司對其他應(yīng)收款進行分析，根據(jù)可回收情況，預(yù)計需計提信用減值損 失約0.8-1.3億元；公司園林工程業(yè)務(wù)等按應(yīng)收賬款及合同資產(chǎn)等經(jīng)營資產(chǎn)計提 信用減值損失約0.2-0.3億元，以上合計計提信用減值損失約1-1.6億元。

多元化猶如雙刃劍，有的房企成功了，有的跌入谷底。

對于如今的現(xiàn)狀，濟南高新倒是有著清醒的認識，

再提及多元化發(fā)展戰(zhàn)略風(fēng)險的時候，這樣表述，由于公司實施房地產(chǎn)、礦業(yè)多元化經(jīng)營，業(yè)務(wù)分布區(qū)域較廣，業(yè)務(wù)主體和層級較多，管理、協(xié)調(diào)的難度大大增加，同時房地產(chǎn)和礦業(yè)均屬資金密集型行業(yè)，在資源配置和保證企業(yè)競爭優(yōu)勢方面會遇到較大的挑戰(zhàn)。

不過，好在有強有力的股東做支撐。提及其核心競爭力時，對方表示：

一是，實力雄厚的股東背景。公司控股股東高新城建及其一致行動人堅定支持公司發(fā)展，已通過增持股份、向公司提供借款等方式切實給予公司支持，為公司發(fā)展提供廣闊空間。股東濟南高新控股集團有限公司為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商30強企業(yè)，具有豐富的園區(qū)運營經(jīng)驗和資源、雄厚的園區(qū)運營能力和綜合實力，公司將依托國有股東在公司治理、規(guī)范運作、資源等方面的優(yōu)勢，不斷提升公司治理、規(guī)范運作水平，并借助其在資源、資金等方面的優(yōu)勢，資源共享，加大產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)拓展，提升主業(yè)發(fā)展能力。

二是，礦業(yè)板塊礦區(qū)交通便利，Pajingo礦區(qū)在建項目金礦儲量高、礦石品位高。

三是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與實力較強的合作方建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，公司與北京銀泰置地商業(yè)有限公司、天安中國房地產(chǎn)有限公司等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，有助于共同開展項目合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，互利共贏，為公司導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項目資源；同時公司通過收購園林市政施工、服務(wù)企業(yè)旺盛生態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)鏈，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)能力，加快推進公司向產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

或許，對于轉(zhuǎn)型中的房企而言，壓力和困難是必然的，只不過如何找到屬于自己的路，才是走出困境的關(guān)鍵所在。

最后，上述房企轉(zhuǎn)型的案例和困境，希望能讓更多的企業(yè)可以摸著石頭過河，少走一些彎路，規(guī)避風(fēng)險。

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