By@阿雅1117

前天有財(cái)蜜在帖子下面問：如何看現(xiàn)在還有投資客到處買房這個(gè)現(xiàn)象。

那今天就聊聊地產(chǎn)。

如何看投資客現(xiàn)在還到處買房的現(xiàn)象。

因?yàn)樗麄兊难壑�，地產(chǎn)長期看漲，即使不漲也不會(huì)跌。

這個(gè)看法對(duì)嗎？

我的回答是：長期看漲，中期未知。

所謂長期，十年以上。

為什么？

下面就引出阿雅的地產(chǎn)第一定律：地產(chǎn)長期看人口，中期看通脹，短期看供需。

我希望你們把這句話好好的念一遍。

因?yàn)榈厍蛏系牡禺a(chǎn)都基本逃不過這句話。

但是，我要強(qiáng)調(diào)的是，這三個(gè)因素對(duì)地產(chǎn)的影響是相互纏繞，但是沒有主次的。

簡單做個(gè)解釋。

人口很好理解，你以為我會(huì)說一個(gè)城市人口的流入和流出之間的差額嗎？

錯(cuò)，這樣的理解錯(cuò)的離譜。

地產(chǎn)的價(jià)格從來不決定于某個(gè)地區(qū)的人口總量，而是決定于這個(gè)地區(qū)有購買能力的人口數(shù)量。你以為深圳的房價(jià)高高在上是土著的購買力決定的？

錯(cuò)，是由于這個(gè)地區(qū)能夠產(chǎn)生的多少個(gè)高收入人口數(shù)量決定的。

是的，地產(chǎn)商從來沒有考慮過大眾的購買力，他們又不是要負(fù)責(zé)整個(gè)城市的居住問題，他們只需要考慮10%的高收入人群的購買力就可以了。

這就是一線比二線貴那么多的原因。

然后說通脹。

通脹有點(diǎn)敏感。無論政策怎么說，通脹會(huì)一直一直漲。

因?yàn)槟阋�相信一個(gè)公理，世界上有沒有人能拒絕開動(dòng)印鈔機(jī)就能暫時(shí)解決困難這個(gè)誘惑。

去看看美國，去看看歐洲，想我國這樣克制的國家已經(jīng)是業(yè)界良心了。

最后說供需。

供需就是看地方政府的土地政策，是敞開了賣地還是把地一點(diǎn)一點(diǎn)的賣給開放商。

還有一個(gè)就是棚戶區(qū)改造補(bǔ)貼的貨幣漲了多少一平。

你就知道地方政府的態(tài)度是要房價(jià)漲還是平盤。

其他所有說辭的都不重要，你只用關(guān)注一點(diǎn)，政府賣出的地比去年多還是少。政府拆掉的舊樓是比去年多還是少。

好了，說完三點(diǎn)，回到問題。

投資客通常看的都是第二點(diǎn)通脹。

只要有通脹，尤其是那種能讓人感受到的通脹，你買什么已經(jīng)不是最大的問題了，最大的問題變成，你要及時(shí)的把錢變成權(quán)益資產(chǎn)，以保證你的資產(chǎn)不縮水。

你看，聊著聊著，咱們又回到了前面的老話題——怕什么波動(dòng)呢，反正這些錢你不買股票（基金）也不能買別的。

那么你們肯定會(huì)問我，那么你覺得房價(jià)會(huì)怎么走呢？

我只敢說長期看漲，中期未知。

這個(gè)漲是指絕對(duì)值的漲，因?yàn)橐粋�(gè)政府再克制，通脹的水平只會(huì)溫和，不可能消失。所以長期一定漲，這個(gè)漲，漲的就是通脹。

中期未知是指即使政府有壓房價(jià)的決心，但是壓的路上，有無數(shù)黑天鵝，很多時(shí)候，它也只能兩害相權(quán)取其輕。不然你以為，為什么到今天才要查“經(jīng)營貸”到流入房市的事兒。

這波深圳上海杭州的漲價(jià)，跟經(jīng)營貸的關(guān)系如何你可以想想。

為什么放貸款的時(shí)候不查？

打鼠怕傷著瓶兒罷了，這幾乎是所有政策的無奈。

我無法預(yù)計(jì)今后的黑天鵝，所以我只能說中期未知。

不知不覺寫了這么多，今天的內(nèi)容有點(diǎn)干，不知道你們喜歡不喜歡。

先寫成這樣吧，你們喜歡的話，我再談地產(chǎn)行業(yè)這件事。

今日以上。

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