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“學區(qū)房還玩什么呢”？在嚴查經(jīng)營貸，消費貸入樓市之后，上海又開始給學區(qū)房潑冷水……

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5個月暴漲43%之后，上海學區(qū)房要涼了？

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，將實行名額分配到校和名額分配到區(qū)。簡而言之，就是每所初中的學生都將有考入優(yōu)質(zhì)高中的機會。

業(yè)內(nèi)人士分析，按照上海教育新政，中考人數(shù)最多的區(qū)，重點高中名額就越多，重點高中一半以上的名額被均勻分散在各區(qū)各校。這樣的話，上海相當于在全市范圍內(nèi)把優(yōu)質(zhì)教育資源“大餅攤開”了。

這樣“學區(qū)房還玩什么呢”？

不久后，網(wǎng)傳上海知名老破小+雙學位小區(qū)梅園開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬！

5個月不到，漲幅高達43%！

多年來，教育領域的焦慮直接傳導到了房地產(chǎn)領域。

易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個學區(qū)相對熱的區(qū)域/板塊進行分析發(fā)現(xiàn)，這三個區(qū)域/板塊的價格在2019 年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現(xiàn)價格明顯上漲，同時市場開始出現(xiàn)一房難求、哄抬房價、預期不穩(wěn)等亂象。

而黃浦區(qū)學區(qū)房則相對保持了平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學籍對口升學，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對口”政策，這意味著買到相應的初中學區(qū)房即可入學，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房價高熱。

最瘋狂的表現(xiàn)莫過于浦東梅園街道，建成于1985年的老破小由于對口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房價每年入學季之前都會迎來一波上漲，從未出現(xiàn)過跌勢。

本輪上漲從2020年5月開始發(fā)酵，并在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。

在學區(qū)房瘋狂漲勢的助推下，上海全市二手房行情也一路走高：2020年4月—2021年1月連續(xù)10個月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月，此后121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

有一老破小的公房小區(qū)的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。

一夜下降60萬！學區(qū)房要涼涼？

就在所有人以為學區(qū)房的瘋狂還將持續(xù)的時候，上海市教委近日出臺的一則新政卻給上海的學區(qū)房澆了一盆大大的涼水。

上海出臺教育新政，“一石激起千層浪”

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。

根據(jù)新政：

委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的65%，原則上按人數(shù)比例分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

“全覆蓋”、“所有不擇生源的學校”，意味著頂級公辦初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑線——名額分配面前。而決定名額數(shù)量的，不再是區(qū)統(tǒng)考成績和生源口碑，也不再是初中有沒有親爹（同集團高中），而是學生人數(shù)。

這也就意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學生數(shù)量將明顯減少，而從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學生數(shù)量將明顯增加。

這樣一來，優(yōu)質(zhì)初中學區(qū)房的含金量降低，同時也會傳導至優(yōu)質(zhì)小學的學區(qū)房。

該消息一出來，不少人第一反應就是，學區(qū)房要涼涼了……

知名老破小房價一夜下降60萬！

“學區(qū)房”概念在上海遭遇了前所未有的沖擊。

近日，網(wǎng)傳上海教改政策公布后，上海知名老破小+雙學位小區(qū)—梅園開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬。

樂居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32㎡的學區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后立刻修改到699萬。

在上海鏈家的網(wǎng)站上看到，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平。

而多個在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價728萬，平均25萬元一平米。前后對比，降幅接近30%。

微博上一位認證上海澤樂地產(chǎn)的顧問也表示，該學區(qū)房以前價格瘋漲一房難求，目前逆轉(zhuǎn)了：大量房源正在上架中……

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進此前表示：“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長理性擇校和置業(yè)，部分熱點學區(qū)房后續(xù)確實會降溫，或者說強勢的地位會略有下滑。這也就體現(xiàn)為認購的溢價率會下降，相關購房成本也會下調(diào)�！�

進一步嚴禁“學區(qū)房”炒作

新政出臺之后不久，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。

鏈家、太平洋(601099,股吧)、中原、我愛我家(000560,股吧)、Q房網(wǎng)、21世紀房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍(601828,股吧)愛家、志遠房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)響應倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。

此次承諾主要包括四個方面：

一、是在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學區(qū)房”進行推介、宣傳；在業(yè)務經(jīng)營中，不以“學區(qū)房”名義，誤導購房者。

二、規(guī)范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學校，不出現(xiàn)“升學率”、“對口”、“名額未用”等用語，誤導購房者。

三、不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗的房源，不掛牌、不發(fā)布價格虛高的房源。

四、在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語；在經(jīng)營活動中，不炒作、不哄抬房價，不擾亂市場。

深圳也出手了，試點大學區(qū)

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區(qū)大學區(qū)學校積分入學辦法(征求意見稿)，并向公眾征集意見。

在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區(qū)試點大學區(qū)制”。

其中，龍華區(qū)教育局將在民治小一選取民治中學教育集團民順小學校區(qū)、民治中學教育集團民新學校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學校（世紀春城小區(qū)范圍）、龍華區(qū)實驗學校、深圳高級中學（集團）北校區(qū)5所學校作為新辦法實施學校。

初一選取民治中學教育集團民治中學校區(qū)、民治中學教育集團民新學校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學校、龍華區(qū)實驗學校、深圳高級中學（集團）北校區(qū)5所學校作為新辦法實施學校。

據(jù)證券時報報道，在這當中，最受深圳家長關注的莫過于深圳高級中學(集團)北校區(qū)，原來帶這個學位的小區(qū)均價早已突破10萬。

就以最近發(fā)布的二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元。

而帶有深圳高級中學(集團)北校區(qū)的水榭春天5期的參考價就高達每平方米90500元。

雖然分析人士認為，本次深圳“大學區(qū)”改革試點，僅從入學積分制度進行微調(diào)，仍是單片區(qū)戶籍人口受惠，改革力度較小，對于遏制高價學位房效果有限，但仍有不少人認為，雖然龍華區(qū)的大學區(qū)制對遏制高房價效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會有希望。

北京：不得鼓動引導出售方隨意提高報價

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會1月28日發(fā)文指出，北京嚴厲打擊惡意炒作和違規(guī)資金進入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重。

針對個別小區(qū)出現(xiàn)房價上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期的現(xiàn)象，近日市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會多次約談北京市主要經(jīng)紀機構負責人，要求各經(jīng)紀機構及從業(yè)人員嚴格遵守相關法律法規(guī)，嚴格落實“房住不炒”調(diào)控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動。

杭州也出手了

無獨有偶，據(jù)杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會微信號3月19日消息，3月12日，該會向全市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為的倡議》(以下簡稱《倡議》)，號召各房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員、各房源發(fā)布網(wǎng)絡平臺從房源發(fā)布行為、市場信息發(fā)布行為、市場經(jīng)營行為等方面對房地產(chǎn)中介服務行為進行規(guī)范。

截至3月19日，共計999家單位帶頭響應，簽署了倡議書，更多的單位正在陸續(xù)簽署中。

在房源發(fā)布行為方面，《倡議》提出七條要求。包括：

房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員不得鼓動賣家以明顯高于市場價格掛牌出售房產(chǎn)，

不得以個別高價成交個案引導賣家漲價，不得捏造虛假高價成交案例營造房價上漲等假象；

房地產(chǎn)中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息；

各房源發(fā)布網(wǎng)絡平臺應當做好房源信息維護工作，禁止虛假宣傳，及時下架虛假房源信息，如虛假價格、虛假面積、虛假圖片、虛假廣告等。

超高價學區(qū)房將成“歷史”？

對于上海而言，教育的逐漸公平化或?qū)⒅苯佑绊懙綄W區(qū)房，超高價的學區(qū)房在此背景下將失去支撐力。

學區(qū)房之所以能夠賣出超高價，與其教育資源有著緊密聯(lián)系。在很大一部分區(qū)域，學區(qū)房代表著學籍，接著代表著孩子能夠上哪所中小學，能夠有資格考入哪些高中。而此次上海的教育新政打破了這個邏輯，每所初中的學生都有升入優(yōu)質(zhì)高中的機會。

如果一定要說，上海教育新政動了誰的“奶酪”，那學區(qū)房必須位列其中。

“此次改革，各類初中升高中的機會會更均衡，這樣也會使得各區(qū)小學和初中的入學情況更加均衡。在教育資源分布均衡的改革方向下，過熱的小學和初中學區(qū)房會降溫，真正有助于促進上海房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進如此認為。

“教育焦慮”不再？

上海市教委發(fā)布了教育新政之后，其相關內(nèi)容隨即便登上了微博熱搜。有網(wǎng)友在文章下留言：“北京還有其他城市會跟進嗎？”業(yè)內(nèi)在猜測，這是不是一個改革的信號。

因為上學資格和學籍相聯(lián)系，買房獲得學籍成為了許多家長的首選。

此次上海教育改革究竟會不會逐漸過渡到其他城市還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長們的“教育焦慮”。

有家長在社交平臺的新聞下面留言，高中錄取名額分配到校后，家長可以選擇讓孩子就近上學而免去上學路上的奔波。同時，沒有考上優(yōu)質(zhì)高中對口初中的孩子就此便掉隊的焦慮情緒也將得到緩解。

來源：每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)、中國基金報、證券時報、上觀新聞、華夏時報、中新經(jīng)緯

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