2020中國(guó)智慧物業(yè)綠色信用指數(shù)TOP50報(bào)告（四）

3.資產(chǎn)現(xiàn)金回收率。

資產(chǎn)現(xiàn)金回收率作為標(biāo)準(zhǔn)排名衡量物業(yè)管理資產(chǎn)質(zhì)量情況的另一指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測(cè)的物業(yè)企業(yè)中有46家資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為正值，其中27家物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)金回收率高于10%。

其中，碧桂園服務(wù)（36.62%）、融創(chuàng)服務(wù)（36.13%）和鉑美物業(yè)（33.86%），資產(chǎn)現(xiàn)金回收率領(lǐng)跑行業(yè)。而該指標(biāo)為負(fù)值的4家物業(yè)企業(yè)分別是美聯(lián)工商鋪、恒大物業(yè)、中天國(guó)際和時(shí)代鄰里，資產(chǎn)現(xiàn)金回收率分別為-0.16%、-5.54%、-8.35%和-33.30%。

研究發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)金回收率為20.2%最合適，智善生活（20.28%）和寶龍商業(yè)（20.25%）最接近獲得該項(xiàng)系數(shù)滿分。

4.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)方面，標(biāo)準(zhǔn)排名引入資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)、速動(dòng)比率和現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率4個(gè)系數(shù)來(lái)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

（1）資產(chǎn)負(fù)債率。

標(biāo)準(zhǔn)排名將資產(chǎn)負(fù)債率視為衡量物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50家上市物業(yè)企業(yè)中，2019年有10家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%。其中，該指標(biāo)最高的企業(yè)是世茂服務(wù)(93.46%)，緊隨其后的分別是遠(yuǎn)洋服務(wù)（89.41%）、金科服務(wù)（87.66%）和華潤(rùn)萬(wàn)象生活（85.5%）。

其中，物業(yè)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率位于28.24%~37.51%的企業(yè)有5家；位于37.51%~46.79%的企業(yè)有6家；位于46.79%~56.07%的企業(yè)有8家；位于56.07%~65.35%的企業(yè)有10家。

通常資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，杠桿率過(guò)低，一定程度上也會(huì)影響企業(yè)盈利能力。

因此，根據(jù)正態(tài)分布標(biāo)準(zhǔn)排名測(cè)算出物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最適合的數(shù)值為49%，寶龍商業(yè)（48.65%）和永升生活服務(wù)（50.45%）等企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率最接近最優(yōu)值，得該系數(shù)滿分5分，并通過(guò)正態(tài)分布計(jì)算得出其他物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率系數(shù)。

（2）速動(dòng)比率。

速動(dòng)比率是反映企業(yè)短期償債能力的關(guān)鍵指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)排名引入其作為衡量企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大關(guān)鍵指標(biāo)。

標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的2019年物業(yè)企業(yè)中速動(dòng)比率最高的2家企業(yè)分別為首程控股（13.14倍）和光大永年（6.94倍），上述兩個(gè)企業(yè)速動(dòng)比率均大于5倍。

通常來(lái)講，一般企業(yè)的速動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)高于“1”倍，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，高于標(biāo)準(zhǔn)值“1”倍的物業(yè)管理企業(yè)46家。數(shù)據(jù)顯示，速動(dòng)比率在0.82~2.06倍的企業(yè)有34家；在2.06~3.30倍的企業(yè)有10家；在3.30~4.54倍的企業(yè)有4家。

此外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活（0.97倍）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（0.87倍）、世茂服務(wù)（0.86倍）和中天國(guó)際（0.83倍）等4家的速動(dòng)比率也均大于0.80倍。

依據(jù)正態(tài)分布模型測(cè)算出速動(dòng)比率最優(yōu)值為1.23倍，其中，恒大物業(yè)（1.29倍）和金科服務(wù)（1.19倍）的該指標(biāo)最為合適。

（3）現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率。

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是衡量企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率最高的2家企業(yè)分別為光大永年（89.67%）和首程控股（85.23%）均高于80%；最低的4家物業(yè)企業(yè)該指標(biāo)均小于0，分別為美聯(lián)工商鋪（-1.54%）、恒大物業(yè)（-6.50%）、中天國(guó)際（-30.09%）和時(shí)代鄰里（-146.71%）。

研究發(fā)現(xiàn)，23家物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率位于0.12%~24.76%之間；18家物業(yè)企業(yè)該比率位于24.76%~49.39%之間。

最終，依據(jù)正態(tài)分布模型測(cè)算出，2019年物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率最優(yōu)值為34.6%，正榮服務(wù)（34.77%）和弘陽(yáng)服務(wù)（34.70%）最接近最優(yōu)值，得該系數(shù)滿分。?

（4）已獲利息倍數(shù)。

已獲利息倍數(shù)反映企業(yè)長(zhǎng)期償債能力，標(biāo)準(zhǔn)排名引入該指標(biāo)作為衡量物業(yè)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最后一個(gè)指標(biāo)。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2019年，上市的50家物業(yè)企業(yè)中披露已獲利息倍數(shù)的有42家，各企業(yè)已獲利息倍數(shù)差異明顯。

其中，2019年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)已獲利息倍數(shù)高達(dá)1782.37倍，緊隨其后的佳兆業(yè)美好已獲利息倍數(shù)為1492.45倍，這兩家企業(yè)的已獲利息倍數(shù)均高于1000倍，領(lǐng)跑行業(yè)。而金科服務(wù)的已獲利息倍數(shù)為-584.32倍，墊底該指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，已獲利息倍數(shù)在0~20倍的企業(yè)有16家；在20~100倍的有8家，在100~1000倍的有14家。通常來(lái)講，已獲利息倍數(shù)較低意味著長(zhǎng)期償債能力較差，但是太高也不合理。

剔除極端值后最終依據(jù)正態(tài)分布模型測(cè)算出2019年物業(yè)管理企業(yè)的已獲利息倍數(shù)最佳值為27倍，融創(chuàng)服務(wù)（30.16倍）最接近該值。

5.經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)。

經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)情況分析作為2020中國(guó)智慧物業(yè)綠色信用評(píng)價(jià)的最后一個(gè)維度，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)率、歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和資本積累率預(yù)判企業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/P>

（1）銷售增長(zhǎng)率。

對(duì)于處在微利行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流非常重要，銷售收入增長(zhǎng)越快，說(shuō)明企業(yè)未來(lái)越有發(fā)展?jié)摿�，因此�?biāo)準(zhǔn)排名將銷售增長(zhǎng)率作為衡量其發(fā)展能力的關(guān)鍵指標(biāo)。

在標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測(cè)的物業(yè)企業(yè)中，2019年僅有兩家銷售收入增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)降速，即招商積余和美聯(lián)工商鋪，該數(shù)值低至-8.68%和-29.69%。

數(shù)據(jù)顯示，有14家物業(yè)企業(yè)的銷售收入增長(zhǎng)率位于0~20%之間；10家物業(yè)管理企業(yè)的銷售增長(zhǎng)率位于20%~40%之間；16家企業(yè)的銷售增長(zhǎng)率位于40%~60%；其余7家物業(yè)管理企業(yè)的銷售增長(zhǎng)率高于60%。

其中，建業(yè)新生活和首程控股分別以152.80%和124.41%的銷售增長(zhǎng)率領(lǐng)跑行業(yè)。通過(guò)正態(tài)分布進(jìn)行測(cè)算得出銀城生活服務(wù)（48.77%）、中奧到家（48.53%）和中天國(guó)際（48.50%）的該指標(biāo)最為合適。

（2）歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率。

歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率可作為預(yù)測(cè)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)及發(fā)展情況的另一指標(biāo)。

研究表明，2019年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比下滑的物業(yè)企業(yè)占比達(dá)22%。其中，東光股份（71.20%）、時(shí)時(shí)服務(wù)（-72.86%）和美聯(lián)工商鋪（-140.51%）這3家歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)滑坡最大。

而建業(yè)新生活、棲霞物業(yè)和恒大物業(yè)則領(lǐng)跑獲利，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別高達(dá)1101.55%、410.56%和289.10%。

數(shù)據(jù)顯示，有11家物業(yè)企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率位于0~30%之間，12家位于30%~80%之間，15家高于80%。

由于歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率過(guò)低，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，過(guò)高通常由不穩(wěn)定因素導(dǎo)致，剔除極端值后，經(jīng)測(cè)算得出，物業(yè)企業(yè)中歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率最優(yōu)值為33.6%，寶龍商業(yè)（33.95%）和中海物業(yè)（33.40%）最接近該值。

（3）資本積累率。

資本積累率作為衡量物業(yè)企業(yè)發(fā)展能力的最后一個(gè)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，資本積累率最高的5家物業(yè)企業(yè)分別為融創(chuàng)服務(wù)（1923.72%）、時(shí)代鄰里（736.91%）、保利物業(yè)（639.00%）、寶龍商業(yè)（590.31%）和奧園健康（570.13%）。

值得注意的是，不少物業(yè)企業(yè)由于近兩年上市引起的資本積累率過(guò)高。而浦江中國(guó)（-0.07%）、美聯(lián)工商鋪（-2.20%）、興業(yè)物聯(lián)（-5.95%）、燁星集團(tuán)（-13.17%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-16.19%）、第一服務(wù)（-19.56%）和世茂服務(wù)（-81.26%）的資本積累率均為負(fù)值。

據(jù)正態(tài)分布圖顯示，該數(shù)值小于0的物業(yè)企業(yè)有7家；位于0~20%之間的企業(yè)有12家；位于20%~50%的企業(yè)有8家，位于50%~150%的物業(yè)企業(yè)有13家，其余10家資本積累率均高于100%。

根據(jù)正態(tài)分布模型計(jì)算得出物業(yè)管理企業(yè)中資本積累率最優(yōu)值為35.4%，中海物業(yè)（35.94%）最接近最優(yōu)值。

綜上所述，標(biāo)準(zhǔn)排名依據(jù)綠色發(fā)展、公司治理和財(cái)務(wù)信用三大方面、23個(gè)細(xì)分指標(biāo)系數(shù)分?jǐn)?shù)，經(jīng)匯總計(jì)算得出“2020中國(guó)智慧物業(yè)綠色信用指數(shù)TOP50”。

由于篇幅所限，標(biāo)準(zhǔn)排名未能將50家上市的智慧物業(yè)公司的綠色信用指數(shù)的23大系數(shù)原始數(shù)據(jù)一一公布，僅選取最能代表企業(yè)綠色信用水平的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、納稅額、溫室氣體排放量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)和營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率8大系數(shù)原始數(shù)據(jù)予以公布，以供參考，同時(shí)展現(xiàn)該評(píng)價(jià)的客觀性與公正性。（未完待續(xù)）

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