克而瑞研究中心  朱一鳴、貢顯揚(yáng)、王姜玥

導(dǎo) 讀

“布局—聚焦—深耕”三步走戰(zhàn)略完成全國(guó)化布局，負(fù)債結(jié)構(gòu)有優(yōu)化空間。

【2021年可售貨值2200億，全年目標(biāo)1500億元】2020年中國(guó)奧園全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1330億元，同比上升12.7%，超額完成2020年1320億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。2021年總可售貨源約2200億元，合同銷(xiāo)售目標(biāo)約1500億元，去化率達(dá)到68%即可完成。

【城市更新加速轉(zhuǎn)化，舊改模式貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)】2020年奧園新增土地投資建筑面積2015萬(wàn)平方米，同比上升25%。截至2020年末，奧園分布95個(gè)境內(nèi)外城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5718萬(wàn)平方米。考慮城市更新項(xiàng)目后總貨值可達(dá)12938億元，總可售資源充裕且可以滿(mǎn)足未來(lái)3-5年的發(fā)展。

【毛利率水平略有下降，負(fù)債結(jié)構(gòu)有優(yōu)化空間】奧園2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678億元，同比上升34.2%，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)170.1億元，凈利潤(rùn)70.5億元，歸母凈利潤(rùn)59.1億元。2020年毛利率25.1%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。截至2020年末，現(xiàn)金短債比1.34，長(zhǎng)短期債務(wù)比1.20，分別同比下降0.29與0.09；凈負(fù)債率同比上升7.8個(gè)百分點(diǎn)至82.7%，負(fù)債結(jié)構(gòu)和凈負(fù)債率水平有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

【全面布局境內(nèi)外市場(chǎng)，文旅與產(chǎn)業(yè)合作為主業(yè)賦能】建立奧園A+產(chǎn)品力體系；A+工坊基于標(biāo)準(zhǔn)化模式持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高質(zhì)高效產(chǎn)出；積極打造WELL健康宅體系。汲取境外市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，全面打通境外當(dāng)?shù)劂y行的融資渠道，同時(shí)，將國(guó)際優(yōu)秀高端項(xiàng)目的產(chǎn)品理念輸入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

01

銷(xiāo) 售

2021年可售貨值2200億

全年目標(biāo)1500億元

2020年中國(guó)奧園全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1330億元，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1288萬(wàn)平方米，分別同比上升12.7%與10.2%，完成2020年1320億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。銷(xiāo)售全口徑及權(quán)益口徑業(yè)績(jī)規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三十，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率42.9%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持高質(zhì)量發(fā)展。

2021年合同銷(xiāo)售目標(biāo)約1500億元，相對(duì)于2020年實(shí)際完成的合同銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目標(biāo)增長(zhǎng)率12.8%；總可售貨源約2200億元，去化率達(dá)到68%即可完成全年目標(biāo)。

從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，奧園經(jīng)過(guò)“布局—聚焦—深耕”三步走的戰(zhàn)略完成全國(guó)化布局。2020年在持續(xù)深耕大灣區(qū)的基礎(chǔ)上，華南、華東、中西部三大區(qū)域均衡發(fā)展，銷(xiāo)售金額占比分別為24%、31%、31%，30家城市公司均實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售50億元以上。2021年奧園預(yù)建立25家城市公司優(yōu)化架構(gòu)，力求實(shí)現(xiàn)核心城市公司年銷(xiāo)售100至200億元、非核心城市公司年銷(xiāo)售50億元的目標(biāo)，形成“中心城市輻射周邊衛(wèi)星城”的戰(zhàn)略布局。

02

投 資

城市更新加速轉(zhuǎn)化

舊改模式貢獻(xiàn)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

2020年奧園新增土地投資建筑面積2015萬(wàn)平方米，較2019年同比上升25%，權(quán)益比59%，權(quán)益地價(jià)451億元，新增可售貨值超2426億元。其中收并購(gòu)項(xiàng)目占比57%，城市更新加速轉(zhuǎn)化，城市更新項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)合作占比16%。奧園積極整合優(yōu)勢(shì)資源，與區(qū)域龍頭加大合作，在保持合理土地成本及穩(wěn)定利潤(rùn)率的前提下，多渠道并進(jìn)、積極擴(kuò)儲(chǔ)。

截至2020年末，奧園分布95個(gè)境內(nèi)外城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5718萬(wàn)平方米，較2019年同比上升27%，權(quán)益比71%，總貨值約6208億元，考慮城市更新項(xiàng)目后總貨值可達(dá)12938億元，總可售資源充裕且可以滿(mǎn)足未來(lái)3-5年的發(fā)展。

從新增土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看，奧園聚焦粵港澳大灣區(qū)，全面布局華東、華南、中西部核心區(qū)、環(huán)渤海區(qū)等四大核心區(qū)域。四大核心區(qū)域建筑面積分布均衡，均占比25%上下；權(quán)益地價(jià)華南區(qū)域占比40%，位居第一；2020年新增項(xiàng)目的城市能級(jí)進(jìn)一步提升，一二線(xiàn)城市的投資占比73%，一二線(xiàn)深耕效果顯著。

從舊改模式來(lái)看，城市更新納入國(guó)家十四五規(guī)劃。奧園擁有城市更新項(xiàng)目60余個(gè)，均處于不同更新階段，預(yù)計(jì)額外提供可售資源6730億元，其中大灣區(qū)占比高達(dá)97%。具體來(lái)看，目前奧園已在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)多個(gè)百億貨值舊改項(xiàng)目，如廣州番禺氮肥廠項(xiàng)目貨值約125億元，目前已全部轉(zhuǎn)化；珠海翠微村項(xiàng)目作為珠海規(guī)模最大的城中村，總建面168萬(wàn)平方米，可售貨值175億元，現(xiàn)已簽訂土地出讓協(xié)議，待分期轉(zhuǎn)化。2020年，城市更新轉(zhuǎn)化貨值約382億元，占年內(nèi)新增貨值2426億元的16%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年轉(zhuǎn)化可售貨值可達(dá)1600億元。

03

財(cái) 務(wù)

毛利率水平略有下降

負(fù)債結(jié)構(gòu)有優(yōu)化空間

奧園2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678億元，其中物業(yè)銷(xiāo)售收入645億元，分別同比上升34.2%與33.9%。從結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)和盈利水平來(lái)看，2020年奧園實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)170.1億元，凈利潤(rùn)70.5億元，分別同比上升13%與35%；歸母凈利潤(rùn)59.1億元，較2019年的42億元同比上升41%，核心凈利潤(rùn)48.6億元，同比上升18%。

2020年，奧園實(shí)現(xiàn)毛利率25.1%，較2019年同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.7%。毛利率下降一方面在于奧園主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，加大一二線(xiàn)核心城市的土儲(chǔ)布局，去化三四線(xiàn)城市，售價(jià)方面壓力較大；另一方面，已售未結(jié)項(xiàng)目1960億元中不包括高毛利的舊改與城市更新項(xiàng)目。2021年伴隨舊改、轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的推進(jìn)，毛利率可能有回升的空間。

截至2020年末，奧園持有現(xiàn)金700億元，同比上升2.9%�，F(xiàn)金短債比為較2019年的1.63下降至1.34，長(zhǎng)短期債務(wù)比也從1.29下降至1.20，債務(wù)結(jié)構(gòu)均有一定的優(yōu)化空間。凈負(fù)債率較2019年上升7.8個(gè)百分點(diǎn)至82.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年的81%下降至78%。為了“三道紅線(xiàn)”全部達(dá)到綠檔，2020年奧園加快項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)、加大回款力度；提升資金利用率，以降低有息負(fù)債與財(cái)務(wù)成本。

此外，2020年奧園平均借貸成本從2019年的7.50%下降至7.20%。奧園精準(zhǔn)把握市場(chǎng)窗口，2020年1月與4月與東亞銀行、中信銀行(601998,股吧)等9家商業(yè)銀行完成兩輪三年期境外銀團(tuán)貸款，合計(jì)約2.8億元，年利率為HIBOR/LIBOR+4.30%。2020年兩次發(fā)行境內(nèi)公司債合計(jì)37.2億元，三次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)合計(jì)14.85億美元。

04

多元化

全面布局境內(nèi)外市場(chǎng)

文旅與產(chǎn)業(yè)合作為主業(yè)賦能

全年升級(jí)A+產(chǎn)品力。奧園于2019年3月制定三年產(chǎn)品戰(zhàn)略，建立奧園A+產(chǎn)品力體系，包括居住家、鄰里家、匠心家、服務(wù)家、城市家五個(gè)部分，貫徹“構(gòu)筑健康生活、營(yíng)造智慧社區(qū)”的產(chǎn)品理念；A+工坊基于標(biāo)準(zhǔn)化持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高質(zhì)高效產(chǎn)出；協(xié)同奧園健康，打造WELL健康宅體系，2020年獲54項(xiàng)境內(nèi)外大獎(jiǎng)，目前10個(gè)項(xiàng)目取得WELL中期認(rèn)證。

作為進(jìn)軍境外市場(chǎng)的房企之一，奧園以實(shí)現(xiàn)境外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的本土化為目標(biāo)，積極打響國(guó)際化品牌，全面打通境外當(dāng)?shù)劂y行的融資渠道，與澳洲聯(lián)邦銀行、西太平洋(601099,股吧)銀行等合作，完成開(kāi)發(fā)全周期。同時(shí)，還將國(guó)際優(yōu)秀高端項(xiàng)目的產(chǎn)品理念輸入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，為境內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目賦予能量。

文旅與產(chǎn)業(yè)合作賦能地產(chǎn)主業(yè)。奧園（英德）心花小鎮(zhèn)作為大灣區(qū)文旅新地標(biāo)，占地約70萬(wàn)平方米，融合主題樂(lè)園、科普教育、休閑度假、生態(tài)人居等于一體，是亞洲最大巧克力文化展示基地。奧園美谷與奧園智谷等作為產(chǎn)業(yè)合作的產(chǎn)物，積極把握產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)機(jī)遇，拓展城市更新與一二線(xiàn)重點(diǎn)城市，為地產(chǎn)主業(yè)積極賦能。

排版丨太陽(yáng)

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