房地產(chǎn)市場繼續(xù)火爆，今年一季度樓市銷售創(chuàng)新高，全國平均房價(jià)破萬。 調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，公積金貸款相關(guān)政策也在收緊，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，有10個城市的公積金個貸率告急，除了此前觸及紅線的貴陽之外，還包括南通、合肥、宿州、欽州、蕪湖、洛陽、衢州、柳州和福州。

貴陽率先掛起“免戰(zhàn)牌”

近期全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策以偏緊為主，一個重要表現(xiàn)就是公積金貸款相關(guān)政策在收緊。此類收緊動作，幾乎都和公積金流動性不足的問題有關(guān)，同時(shí)也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現(xiàn)透支的現(xiàn)象。疫情期間，全國部分重點(diǎn)城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進(jìn)而出現(xiàn)無錢可提可貸的風(fēng)險(xiǎn)。此類問題和風(fēng)險(xiǎn)需要密切關(guān)注。住房公積金市場的穩(wěn)健運(yùn)行，本身也是落實(shí)房住不炒、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場的重要保障。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境中，房地產(chǎn)政策更應(yīng)該有“滴水不漏”的效應(yīng)，住房公積金市場的日常運(yùn)行需要更為密切的監(jiān)測。只有這樣，才能真正規(guī)范住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，進(jìn)而防范住房公積金資金的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

4月14日，貴陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于啟動住房公積金流動性風(fēng)險(xiǎn)三級響應(yīng)的通知》，將于4月15日起執(zhí)行。包括調(diào)整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，控制“商轉(zhuǎn)公”貸款規(guī)模等。貴陽市住房公積金管理中心稱，近年來，該市住房公積金個人住房貸款率持續(xù)超過95%以上，住房公積金流動性已嚴(yán)重不足。

有專家表示，貴陽市去年就存在的公積金發(fā)放貸款和繳存金額不匹配矛盾，以及連續(xù)走高的新房價(jià)格，都加劇了貴陽市住房公積金的流動性風(fēng)險(xiǎn)。本次貴陽實(shí)施的三級響應(yīng)措施，屬于較為全面的收緊性條款，將有效壓降公積金貸款購房規(guī)模，并為樓市降溫。再加上貴陽市發(fā)文進(jìn)一步放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件，相信貴陽住房公積金流動性不足的問題將得到有效緩解。

公積金收緊的調(diào)控手段主要有5種

借鑒貴陽今年3月份發(fā)布的政策，即《貴陽市住房公積金流動性風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》，對個貸率進(jìn)行三級分類，如下：

1）個貸率低于85%為一級響應(yīng)，屬于流動性過剩，應(yīng)實(shí)施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。

2）個貸率在85%（含）—95%之間為二級響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施穩(wěn)健的住房公積金使用政策。

3）個貸率在95%（含）以上為三級響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施適度收緊的住房公積金使用政策。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，目前個貸率超過95%的城市有：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。目前，這10個城市的公積金告急，需要重點(diǎn)監(jiān)測和嚴(yán)管。從其和房地產(chǎn)交易市場的關(guān)系看，此類城市普遍屬于樓市相對熱的城市，如南通、合肥等。而從公積金相對應(yīng)的政策看，此類城市應(yīng)該實(shí)施適度收緊的公積金使用政策。

除了此類公布一季度末數(shù)據(jù)的城市外，海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)還顯示，根據(jù)部分公布2020年末個貸率數(shù)據(jù)的城市，部分城市數(shù)據(jù)如下：南陽（57%）、深圳（71%）、長治（79%）、武漢（90%）、三門峽（90%）、渭南（91%）、資陽（91%）、煙臺(95%)和無錫（106%）。從數(shù)據(jù)可以看出，部分城市去年年底個貸率明顯偏高，如無錫就已進(jìn)入三級響應(yīng)階段。而部分城市數(shù)據(jù)較為反常，如深圳。不過這恰說明了一個問題，即深圳公積金貸款市場的問題并不大，市場躁動更多源于違規(guī)資金如經(jīng)營貸的進(jìn)入。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，公積金流動性不足的問題，會使得公積金的貸款出現(xiàn)各類壓力。從公積金貸款可持續(xù)和平穩(wěn)性的角度出發(fā)，公積金貸款市場確實(shí)需要積極管控和引導(dǎo)。近期全國部分城市紛紛收緊了公積金貸款等政策，形成了非常好的政策效應(yīng)和市場預(yù)期。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金收緊的調(diào)控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關(guān)業(yè)務(wù)、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。

（作者：葉麥穗 編輯：曾芳）

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