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買房干貨和樓市分析后續(xù)將第一時(shí)間在視頻號(hào)更新！

大灣區(qū)中哪個(gè)城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最快？說出來你可能真的出乎意料！

過去這幾天，廣東省第一季度各市的GDP數(shù)據(jù)出爐。

一個(gè)過去被視作“扶不起的阿斗”的城市，竟然神奇地獨(dú)占鰲頭。

這個(gè)阿斗說的就是——中山。

整個(gè)第一季度，中山的GDP增速在大灣區(qū)城市中名列第一，達(dá)到了28.89%，放在整個(gè)廣東省，也只比陽江低一些。

圖源：data居士

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大家向來喜歡用數(shù)據(jù)說話，現(xiàn)在數(shù)據(jù)擺在面前，中山的經(jīng)濟(jì)顯然已經(jīng)開始復(fù)蘇。

但凡事總要多問個(gè)為什么？現(xiàn)在中山的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的復(fù)蘇，真的是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的前兆嗎？

之前有好幾次收到粉絲留言讓我分析一下中山，這說明中山這座樓市熱度未減的城市依然有很多人關(guān)注，雖然之前寫過幾次中山，但今天順著GDP這個(gè)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)做一下解構(gòu)，順便對(duì)當(dāng)下的中山發(fā)展做一下分析還是很有必要。

作為一個(gè)比較了解中山這座城市的人，我可以很確定地下一個(gè)結(jié)論：單從當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)來看，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇頂多算是“復(fù)辟”走老路，和所謂轉(zhuǎn)型“創(chuàng)新”沒有什么關(guān)系。

從數(shù)據(jù)本身看，中山現(xiàn)有的增長一方面是去年疫情以來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

上一年第一季度由于疫情，中山的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很低，2020年中山整個(gè)第一季度的GDP只有597億。經(jīng)過這一年的恢復(fù)，中山在今年1-2月份規(guī)模以上工業(yè)增加值增長達(dá)到了61.9%，出口總額同比去年增長了67.9%。

從這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，中山的實(shí)體產(chǎn)業(yè)在數(shù)字上增長是非常明顯的。

但嚴(yán)格意義上說，這頂多算是恢復(fù)，因?yàn)槟媒衲甑臄?shù)據(jù)和疫情前的2019年第一季度的數(shù)據(jù)相比，中山的GDP增長非常有限：

2019年第一季度中山的GDP達(dá)到741億；

2021年第一季度為769億

兩年過去，中山的GDP幾乎平行發(fā)展。雖然有疫情影響，但真要拿這當(dāng)借口，顯得就有些自欺欺人。

就拿東莞來比較，2019年第一季度東莞的GDP為1966億，今年第一季度達(dá)到2358億。增長率接近20%！和中山相比，那真是差距巨大。

這說明什么？

說明中山這第一季度的經(jīng)濟(jì)增長，只是恢復(fù)到了原有的水平，談不上真正意義上的增長，更談不上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)步！

另一方面，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)沒有改變。

仔細(xì)去查GDP增長背后的數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)非常有意思的現(xiàn)象，在大灣區(qū)9個(gè)城市中，中山第一季度同比去年投資增長率是大灣區(qū)城市中最高的。但消費(fèi)的增速卻是最低。

這很直觀地說明了一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)性問題：中山第一季度的增長更多呈現(xiàn)為投資增長而不是消費(fèi)增長。

在投資領(lǐng)域，對(duì)于中山現(xiàn)有的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，能在短期內(nèi)快速增長的投資還能有什么？肯定還是房地產(chǎn)投資。

因此，依靠更多的房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和增長，就成為了中山當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。

后疫情時(shí)代，當(dāng)很多城市開始意識(shí)到原有的路徑不能再走下去的時(shí)候，中山卻是新瓶裝舊酒，看起來好像要轉(zhuǎn)型、要認(rèn)真起來了哈，實(shí)際上還是老樣子。

比數(shù)據(jù)更可怕的是現(xiàn)象。

勞動(dòng)節(jié)當(dāng)天，中山馬鞍島又一個(gè)新盤招商臻灣府開盤，從現(xiàn)場的圖片中就能看出來現(xiàn)場是有多么火爆！

圖源：中山房叔

更可怕的是帶來這些熱度的人多數(shù)是深圳人。

招商這次新盤開盤，和其他在馬鞍島的新盤一樣，都有深圳的看房團(tuán)的身影。

除此之外，我在銀行系統(tǒng)里工作的親戚和我說，靠近石岐東區(qū)以及火炬開發(fā)區(qū)的幾個(gè)新盤，買的人幾乎全都是深圳人。

所以說，房地產(chǎn)投資給中山經(jīng)濟(jì)增長作貢獻(xiàn)真不是信口雌黃，而更直白點(diǎn)說，現(xiàn)在是深圳人在給中山的GDP做貢獻(xiàn)。作為一個(gè)中山人，我真不知道我是應(yīng)該笑還是應(yīng)該哭。

雖然很扎心，但疫情過后，這就是臨近深中通道的馬鞍島、火炬開發(fā)區(qū)、南朗這幾個(gè)區(qū)域的樓市的現(xiàn)狀。

顯然，因?yàn)樯钪型ǖ�，深圳人已�?jīng)全面占領(lǐng)了中山東部組團(tuán)的新房市場。

那為什么深圳人能夠在中山樓市所向披靡？

原因很簡單，因?yàn)橹猩竭�是以前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑——靠房地產(chǎn)，壓根就沒想過攔住這些“洪水猛獸”，

本來限購政策就很松，銀行系統(tǒng)對(duì)此還睜一只眼閉一只眼，購房資格幾乎就是白給，所以才有之前新聞提到的1200元就能拿到購房資格的市場亂象。

不過幸運(yùn)的是，房住不炒的樓市基調(diào)被中山擱置了一會(huì)之后總算被強(qiáng)迫撿了回來。

比如現(xiàn)在中山銀行的房貸利率就普遍在提高，部分銀行首套貸款加點(diǎn)之后的利率年初是5%-5.05%，現(xiàn)在漲到5.7%，很快就會(huì)恢復(fù)到2019年5.8%-5.9%的水平。

但房住不炒是一方面，對(duì)于中山這座城市而言，更為根本的問題，還是如何解決現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴房地產(chǎn)的問題。

畢竟，以外部的投資資本帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)，本身就是不可持續(xù)的，何況這還是就容易被其他因素干擾和影響的房地產(chǎn)投資。

中山現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，會(huì)帶來3個(gè)大問題。

回顧過去，2015-2017年中山依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的這個(gè)階段，和現(xiàn)在中山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無本質(zhì)區(qū)別，都是在吃房地產(chǎn)大周期的發(fā)展紅利。

這導(dǎo)致一個(gè)第一個(gè)問題就是本地的經(jīng)濟(jì)興衰和房地產(chǎn)興旺緊密結(jié)合，你可以看到2015-2017年中山在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的大背景下，經(jīng)濟(jì)雖然有所下滑，但并沒有完全掉隊(duì)。一到房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬的2018-2019年，中山的經(jīng)濟(jì)就開始不景氣，2019年更是創(chuàng)歷史地跌到第9位，現(xiàn)在都還沒完全爬起來。

過度依賴房地產(chǎn)，除了不可持續(xù)，帶來的更大問題就是對(duì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的擠兌。大量經(jīng)營實(shí)體的人想貸款不給貸款，房貸反倒是輕而易舉，擠占了企業(yè)的資金空間；另一方面，利潤和資金都流向房地產(chǎn)行業(yè)，社會(huì)資本也被房地產(chǎn)行業(yè)占有，也就沒有人愿意投資實(shí)業(yè)了。

最后的問題，其實(shí)就是房價(jià)的問題，這也是過熱樓市必然會(huì)帶來的問題。

從正常的視角看，房價(jià)應(yīng)當(dāng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相匹配。

但對(duì)于已經(jīng)拋棄一大部分實(shí)業(yè)的中山而言，它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度本身基礎(chǔ)就很薄弱，現(xiàn)在靠著抱大腿房價(jià)先行，那房價(jià)能不虛高嗎？

像馬鞍島新盤的價(jià)格最低都是接近3萬/㎡的價(jià)格，火炬開發(fā)區(qū)已經(jīng)有新盤價(jià)格達(dá)到2.8萬/㎡-3萬/㎡之間了。

火炬開發(fā)區(qū)那發(fā)展程度，現(xiàn)在真的值得3萬/㎡的價(jià)格嗎？馬鞍島是有潛力，但全面3萬/㎡甚至沖擊4萬/㎡的價(jià)格，它配嗎？

因此，不是說中山真的毫無價(jià)值，而是現(xiàn)在中山的房價(jià)太脫離經(jīng)濟(jì)基本面了。

如果還不改變、對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)做出真正的調(diào)整。中山就此淪落恐怕就不是危言聳聽了

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