文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員 董馨

2020年，合景泰富（1813.HK）實現(xiàn)銷售金額1036億元，同比增長20%，成功實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。

2020年在公司營收增速提升的同時，歸母凈利潤增速卻呈現(xiàn)出負(fù)增長態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的窘境。此外，公司的毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。

雖然合景泰富位列中國投資協(xié)會和標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國房企綠色信用指數(shù)TOP50”第32名，但更多憑借的是其財務(wù)指標(biāo)，其在綠色建筑發(fā)展方面仍比較薄弱。

實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型

2020年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，房企營銷面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。合景泰富直面政策及市場環(huán)境帶來的新挑戰(zhàn)，在營銷方面結(jié)合實際形勢，積極求變，突破創(chuàng)新，在嚴(yán)峻的形勢下找到新的方向。

公司開拓“一合好房”在線營銷平臺，鼓勵客戶在線購房，足不出戶安心置業(yè)，讓客戶在線了解公司旗下所有房源動態(tài)。同時，公司積極利用及增加快手、抖音等直播平臺及垂直媒體的引流效果，成功舉辦了“618合意購房節(jié)”、“合景泰富-雙11天貓好房購房節(jié)”等創(chuàng)新營銷活動，以創(chuàng)新便捷的在線營銷模式，關(guān)注客戶的購房需求，解決疫情期間的置業(yè)屏障。

2020年公司實現(xiàn)銷售金額1036億元，同比增長20%，成功實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)。按銷售金額貢獻(xiàn)劃分，目前在售的130個項目中，36%來自粵港澳大灣區(qū)，36%來自長三角區(qū)域；按城市等級劃分，88%來自一二線城市。

伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，合景泰富在持續(xù)拓展業(yè)務(wù)邊界的同時，亦不斷尋求內(nèi)部管理的變革創(chuàng)新。公司走在行業(yè)數(shù)字化改革的前端，大力推動企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。公司與IBM牽手，并于2020年6月完成了SAP系統(tǒng)的全面搭建，成功落地了一個覆蓋公司各模塊、全流程和全業(yè)態(tài)的智慧企業(yè)平臺，實現(xiàn)了公司數(shù)字科技創(chuàng)新及生態(tài)構(gòu)造，標(biāo)志著企業(yè)邁向了數(shù)字化的全新階段。SAP系統(tǒng)不僅搭建了公司財務(wù)共享平臺，優(yōu)化了企業(yè)資金管理方式，還實現(xiàn)了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業(yè)運(yùn)營、規(guī)模提升和多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

2020年，公司的一合APP也完成了全面升級，從單一的在線會員服務(wù)平臺，發(fā)展為跨生態(tài)的會員服務(wù)平臺，成為公司生態(tài)會員流量聚合入口，推進(jìn)多個業(yè)態(tài)在線服務(wù)及融合，讓會員透過一個APP即可享用公司各業(yè)態(tài)在線應(yīng)用。通過內(nèi)部融合、外聯(lián)共生，高效協(xié)同，一合APP持續(xù)創(chuàng)新煥發(fā)公司各項可復(fù)用的企業(yè)級能力，為用戶持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)豐富的服務(wù)。

未來，合景泰富將繼續(xù)深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，強(qiáng)健公司科技骨骼，實現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。

盈利能力下降

從盈利情況來看，2016-2020年合景泰富的營業(yè)收入分別為84.95億元、110.88億元、69.12億元、239.42億元、297.42億元，2020年公司營業(yè)收入與2019年相比有所提升。歸母凈利潤分別為34.65億元、36.2億元、40.35億元、98.06億元、66.77億元，2020年公司歸母凈利潤與2019年相比大幅下降。

合景泰富的營業(yè)收入由物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店營運(yùn)三項業(yè)務(wù)營業(yè)收入組成。具體來看，2020年公司物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為284.87億元，較2019年同期的227.62億元有所提升，同比增長25.15%，主要是由于已交付總建筑面積由2019年177.12萬平方米增長至2020年215.52萬平方米；平均銷售價格由2019年每平方米12851元增長至2020年每平方米13217元所致。

2020年公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)營業(yè)收入為8.01億元，較2019年同期的6.27億元有所提升，同比增長27.78%，主要是由于已出租投資物業(yè)的可出租總建筑面積增加所致。酒店營運(yùn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為4.54億元，較2019年同期的5.53億元有所下降，同比下降17.87%，主要是于新冠肺炎疫情意外爆發(fā)的負(fù)面影響所致。

2016-2020年合景泰富的營收增速分別為1.86%、30.52%、-37.66%、246.38%、24.23%；歸母凈利潤增速分別為1.42%、4.48%、11.47%、142.99%、-31.91%。

2020年在公司營收增速提升的同時，歸母凈利潤增速卻呈現(xiàn)出負(fù)增長態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的窘境。

2020年，合景泰富的銷售成本為203.83億元，與2019年的164.96億元相比有所提升，同比增加23.56%，主要是由于物業(yè)銷售的已交付總建筑面積總數(shù)增加所致，每平方米的土地成本也由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

與此同時，合景泰富的毛利率也呈現(xiàn)出下降趨勢。2016-2020年，合景泰富的毛利率分比為34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%，自2017年達(dá)到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。

此外，由于2020年公司銷售傭金隨著收入迅速增長而增加導(dǎo)致公司銷售費(fèi)用由2019年的10.06億元同比增長21.46%至12.22億元。同時，公司的管理費(fèi)用由2019年的15.51億元同比增長0.63%至15.61億元。

費(fèi)用增長的同時，2020年公司的凈利率也由2019年的38.95%下降至22.27%。而2016-2018年公司凈利率分別為38.37%、30.42%、52.94%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。

深耕兩大區(qū)域，聚焦城市更新

合景泰富自成立以來，始終深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域。目前，兩個區(qū)域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為58%及70%。同時，公司在重點(diǎn)城市以點(diǎn)狀分布，布局以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的西南區(qū)域。

2020年，公司綜合運(yùn)用招拍掛、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等多種模式獲取新項目，成功在廣州、杭州、蘇州、成都、嘉興、徐州、南通、鹽城、天津、昆明等城市共獲取21個項目。公司新增項目合計總建筑面積為332萬平方米，總土地成本為236億元。其中，權(quán)益建筑面積為276萬平方米，權(quán)益土地成本為194億元，補(bǔ)充總可售貨值約700億元。按總可售貨值計算，新購置土地所在區(qū)域仍以粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域為主，分別占比41%和50%；一二線城市占比達(dá)80%。新增土地權(quán)益比達(dá)82%，并表比例達(dá)93%，均有所提升。

截至2020年年底，公司旗下共有175個項目，分布于內(nèi)地及香港共41個城市，擁有土地儲備共計總建筑面積約為2442萬平方米，權(quán)益建筑面積約1663萬平方米，總可售貨值約5300億元，足夠公司3～5年發(fā)展所需。

如今，我國大型城市已從增量時代逐步進(jìn)入存量時代，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長模式。2020年，合景泰富在城市更新方面加速推進(jìn)，憑借優(yōu)異的產(chǎn)品質(zhì)量和綜合體運(yùn)營經(jīng)驗布局大灣區(qū)內(nèi)廣州、深圳、佛山、東莞等重要城市，推動城更項目。目前，公司已中標(biāo)兩個舊村改造項目的合作主體資格，包括廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市增城區(qū)石下村。已啟動拆遷三個舊村改造項目，分別為位于廣州市黃埔區(qū)的南崗村、雙沙村和紅衛(wèi)村。

目前，合景泰富已在廣州、佛山、深圳、東莞持續(xù)推進(jìn)34個城市更新項目，以實際行動為粵港澳大灣區(qū)城市群的蓬勃發(fā)展再添活力，全面提升舊改區(qū)域的輻射力和影響力。

2021年，公司將推出位于廣州、蘇州、成都、重慶等核心城市的全新項目。穩(wěn)健的土地投拓、基于大灣區(qū)、長三角布局及一二線城市優(yōu)質(zhì)充足的可售貨值以及城市更新將為公司補(bǔ)充大灣區(qū)核心城市中心城區(qū)一小時經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)質(zhì)土儲，將合力支撐公司銷售規(guī)模持續(xù)增長。

融資渠道多元化

從短期償債能力來看，2016-2020年合景泰富的流動比率分比為1.58、1.65、1.33、1.18、1.14，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。2016-2020年合景泰富的速動比率分比為0.63、0.9、0.71、0.61、0.47，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。

從長期償債能力來看，2016-2020年合景泰富的資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.32%、79.07%、82.78%、82.16%、76.78%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有所下降。

此外，2020年合景泰富剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%，凈負(fù)債率降至61.7%，現(xiàn)金短債比為1.8，根據(jù)“三道紅線”管控，踩中“一道紅線”。

在融資方面，合景泰富一直保持較強(qiáng)優(yōu)勢。2020年，合景泰富融資成本下降0.2個百分點(diǎn)至6.2%。同時，公司總借款規(guī)模進(jìn)一步下降，銀行授信充足，境內(nèi)外多重融資渠道暢通。此外，2020年公司成功發(fā)行3筆美元債，累計發(fā)行金額為9億美元。具體包括2020年1月發(fā)行7年到期的3億美元債，利率為7.4%；8月發(fā)行的5年到期的2億美元債，利率為5.95%；11月發(fā)行的5.25年到期的4億美元債，利率為6.3%。多元化融資渠道使得公司債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

從營運(yùn)能力來看，2016-2020年合景泰富的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.16、0.18、0.11、0.29、0.28，2020年公司存貨周轉(zhuǎn)率與2019年相比略有下降，且低于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值0.3。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.15、0.15、0.08、0.21、0.23，2020年公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比略有提升。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.09、0.1、0.05、0.13、0.14，2020年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比略有提升，但低于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值0.2，說明合景泰富2020年存貨變現(xiàn)較慢，資產(chǎn)流動性一般。

亟待補(bǔ)綠色建筑發(fā)展短板

雖然合景泰富宣稱，其在發(fā)展新項目時都有將綠色建筑理念加入并實踐在設(shè)計及建造過程中，積極爭取中國綠色建筑認(rèn)證，務(wù)求在各過程中實踐低碳生產(chǎn)及營運(yùn)，締造健康并可與自然共生的項目產(chǎn)品，但是其在綠色建筑發(fā)展方面仍十分薄弱。

標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年合景泰富獲得綠色建筑認(rèn)證面積19.08萬平方米，無緣中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30”榜單。2020年合景泰富獲得綠色建筑二星級設(shè)計標(biāo)識的項目是景商領(lǐng)峰花園一期二期三期、KXC-K2-4房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目和合景天峻華府，綠色建筑認(rèn)證面積僅為17.5萬平方米。

雖然綠色建筑發(fā)展薄弱，但是合景泰富在氣體排放及廢棄物管理方面，對于項目產(chǎn)生的廢棄物都進(jìn)行嚴(yán)格的處理，務(wù)求對環(huán)境造成最低影響。公司項目內(nèi)的所有餐廳均使用天然氣(12T)爐具，并確保相關(guān)排放符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

在廢水處理方面，項目內(nèi)的餐飲行業(yè)商戶所制造出來的廢水必須通過商戶的隔油隔渣池進(jìn)行處理，再排放至項目的匯總隔油池，總隔油池的廢水會經(jīng)過三階段的隔油濾渣處理程序后才會排放至市政管道。此外，公司會聘請專業(yè)清掏公司于每兩個月對總隔油池進(jìn)行清掏維護(hù)，并根據(jù)實際情況增加清掏次數(shù)。

在污水處理方面，項目地面樓層的污水會直接通過已鋪設(shè)好的污水管道排放至市政管道，地下樓層的污水會另外通過特別設(shè)置的提升裝置排放至市政管道，公司所有項目的污水排放均通過國內(nèi)市區(qū)政府環(huán)保審核，利用市政管道集中到污水處理廠處理。另外，公司會將收集到的雨水通過管道直接排入市政雨水管網(wǎng)，不會滲漏到任何污水，公司部分項目所收集到的雨水會作灌溉、清潔等用途。

在家居廢棄物方面，公司設(shè)有回收計劃，有專業(yè)的外部公司負(fù)責(zé)回收分類并進(jìn)行運(yùn)送處理。公司在每座大廈均貼有海報及在社區(qū)入口和園區(qū)主干道懸掛相關(guān)宣傳標(biāo)語以推廣回收和綠色生活，打造社區(qū)的環(huán)保氛圍，同時還設(shè)有不同類型的回收箱，例如舊衣物、廢紙、金屬、塑膠等。

希望未來合景泰富能夠加大綠色建筑開發(fā)力度，將綠色低碳理念環(huán)環(huán)鑲嵌到項目的建設(shè)、規(guī)劃、設(shè)計、供應(yīng)鏈、施工、管理中等，積極響應(yīng)國家關(guān)于綠色建筑發(fā)展的號召，樹立綠色健康的品牌形象。

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