文/標(biāo)準(zhǔn)排名助理分析員 董馨

終審/惠吉華

2020年，中駿集團(tuán)（1966.HK）實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1015.37億元，同比增長(zhǎng)26.1%，正式邁進(jìn)“千億房企俱樂部”。

盡管公司規(guī)模不斷擴(kuò)張、合同銷售金額成功突破千億,卻也陷入了“增收不增利”的怪圈。

2020年在公司營(yíng)收增速大幅提升的同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)增速僅同比增長(zhǎng)8.35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營(yíng)收增速漲幅。此外，公司的毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。

雖然中駿集團(tuán)位列中國(guó)投資協(xié)會(huì)和標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國(guó)房企綠色信用指數(shù)TOP50”第36名，但更多憑借的是其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)信用指標(biāo)，中駿在綠色建筑發(fā)展方面仍比較薄弱。

邁進(jìn)“千億房企俱樂部”

2002年受新冠肺炎疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)面臨巨大的下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也受到極大的沖擊。

在錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境及國(guó)家政策堅(jiān)持房住不炒的背景下，中駿集團(tuán)采取靈活多變的營(yíng)銷策略以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。

針對(duì)綜合體項(xiàng)目銷售，公司采用大盤首開模式，并考慮中介分銷方式，依托項(xiàng)目等周邊配套優(yōu)勢(shì)，以加速去化、回籠資金為目標(biāo)，加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)促銷體系建立，精細(xì)設(shè)計(jì)促銷策略的針對(duì)性、實(shí)施時(shí)間性，重落地實(shí)效。

2020年內(nèi)，中駿集團(tuán)共有超過150個(gè)項(xiàng)目處于在售階段，分布在54個(gè)城市，主要集中在二、三及四線城市，其中37個(gè)為本年度所推出的新項(xiàng)目。

從城市劃分來看，合同銷售金額最多的六個(gè)城市包括北京、重慶、南京、廈門、昆明及泉州，這六個(gè)城市合同銷售金額占公司合同銷售金額的45.6%。

二線城市中以廈門、昆明及重慶的合同銷售表現(xiàn)最為突出，分別為183.52億元、54.36億元及53.56億元。廈門創(chuàng)本集團(tuán)單個(gè)城市合同銷售新高，占2020年整體合同銷售金額的18.1%。

三線城市中以泉州表現(xiàn)最為突出，合同銷售金額為53.28億元，占整體合同銷售金額的5.2%。

從區(qū)域劃分來看，由于公司在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈深耕已見成效，并在年內(nèi)于上海、杭州、蘇州及麗水等城市推出多個(gè)新盤，因此長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的合同銷售金額再創(chuàng)新高，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額383.98億元，占整體合同銷售金額的37.8%。

受益于多個(gè)廈門島內(nèi)新盤的合同銷售貢獻(xiàn)，包括天盈及天禧等項(xiàng)目，海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)合同銷售金額279.42億元，占整體合同銷售金額的27.5%。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈及海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈為公司合同銷售金額最多的兩個(gè)區(qū)域。

從城市級(jí)別劃分來看，中駿集團(tuán)在二線及三、四線城市的合同銷售金額再創(chuàng)新高，分別為573.06億元、349.13億元，分別占整體合同銷售金額56.4%、34.4%。

陷入“增收不增利”怪圈

盡管公司規(guī)模不斷擴(kuò)張、合同銷售金額成功突破千億,卻也陷入了“增收不增利”的怪圈，凈利潤(rùn)增速逐漸放緩、盈利能力有所下降。

從盈利情況來看，2016-2020年中駿集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為124.81億元、161.05億元、177.83億元、213.7億元、325.73億元；歸母凈利潤(rùn)分別為20.72億元、28.4億元、33.85億元、35.1億元、38.03億元，呈逐年上升趨勢(shì)。

中駿集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入由物業(yè)銷售收入、物業(yè)管理費(fèi)、租金收入及項(xiàng)目管理收入組成。

具體來看，2020年公司物業(yè)銷售收入為315.54億元，較2019年同期的204.53億元有所提升，同比增長(zhǎng)54.28%。

物業(yè)管理費(fèi)為5.32億元，較2019年同期的4.58億元有所提升，同比增長(zhǎng)16.09%，主要是由公司管理的物業(yè)數(shù)量及面積增多所致。

租金收入為3.15億元，較2019年同期的2.85億元有所提升，同比增長(zhǎng)10.69%，主要是由上海中駿廣場(chǎng)辦公樓及南安世界城購(gòu)物商場(chǎng)的租金增加所致。

項(xiàng)目管理收入為1.72億元，較2019年同期的1.74億元略有下降，同比下降1.4%，主要是由于為合營(yíng)公司提供的項(xiàng)目管理服務(wù)及其他物業(yè)相關(guān)服務(wù)下降所致。

2016-2020年中駿集團(tuán)的營(yíng)收增速分別為16.75%、29.04%、10.42%、20.17%、52.42%；歸母凈利潤(rùn)增速分別為125.58%、37.05%、19.2%、3.69%、8.35%。

2020年在公司營(yíng)收增速大幅提升的同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)增速僅同比增長(zhǎng)8.35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營(yíng)收增速漲幅，陷入了“增收不增利”的怪圈。

與此同時(shí)，中駿集團(tuán)的毛利率也呈逐年下降趨勢(shì)。2016-2020年，中駿集團(tuán)的毛利率分比為25.04%、34.06%、34.56%、27.57%、24.14%，自2018年達(dá)到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤(rùn)空間不斷被壓縮。

此外，由于2020年公司在售項(xiàng)目數(shù)目大幅增加導(dǎo)致公司銷售費(fèi)用由2019年的5.16億元同比增長(zhǎng)47.07%至7.59億元。同時(shí)，公司的管理費(fèi)用由2019年的16.16億元同比增長(zhǎng)29.56%至20.94億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用也由2019年的5.28億元同比增長(zhǎng)29.28%至6.83億元。

費(fèi)用高居不下的同時(shí)，2020年公司的凈利率也由2019年的18.7%下降至13.39%。而2016-2018年公司凈利率分別為19.51%、21.36%、20.57%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。

土儲(chǔ)可供未來2-3年發(fā)展

在土地儲(chǔ)備方面，2020年中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為3768萬平方米，應(yīng)占土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積2566萬平方米，分布于62個(gè)城市，總貨值達(dá)到4000億元，足夠支持集團(tuán)未來2-3年的發(fā)展。

去年，中駿集團(tuán)新增38個(gè)項(xiàng)目，分布在25個(gè)城市，包括上海、重慶、蘇州、鄭州、廈門、福州、昆明、泉州、南通及濰坊等，其中14個(gè)為新進(jìn)入城市。

2020年，中駿集團(tuán)堅(jiān)持推進(jìn)“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，除有利于布局世界城及長(zhǎng)租公寓外，也快速以低價(jià)獲取一線及二線城市副中心或地鐵上蓋的項(xiàng)目及三、四線城市中心優(yōu)質(zhì)住宅土地。

在“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略的主導(dǎo)下，中駿集團(tuán)“百城計(jì)劃”在2020年全面提速，共新增14個(gè)世界城購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目。

2020年，中駿集團(tuán)新增地上建筑面積1075萬平方米，總土地成本405.5億元，應(yīng)占土地成本322.81億元，平均土地成本每平方米3772元。

此外，中駿集團(tuán)在獲取土地前期，會(huì)通過嚴(yán)格的調(diào)研和測(cè)算，確保住宅的去化。

從營(yíng)運(yùn)能力來看，2016-2020年中駿集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.5、0.48、0.42、0.35、0.38。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.43、0.45、0.34、0.27、0.32�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.27、0.28、0.21、0.17、0.21。

三項(xiàng)指標(biāo)均在2020年較2019年有所提升，說明中駿集團(tuán)2020年存貨變現(xiàn)加快，資產(chǎn)流動(dòng)性有所改善。

降低融資成本

從短期償債能力來看，2016-2020年中駿集團(tuán)的流動(dòng)比率分比為1.35、1.2、1.15、1.14、1.19，2020年公司流動(dòng)比率與2019年同期相比有所提升。

2016-2020年中駿集團(tuán)的速動(dòng)比率分比為0.5、0.49、0.57、0.47、0.42，2020年公司流動(dòng)比率與2019年同期相比有所下降。

從長(zhǎng)期償債能力來看，2016-2020年中駿集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.25%、74.98%、78.19%、79.73%、77.05%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年略有下降。

此外，2020年中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔。

融資方面，在境外，2020年1月，中駿集團(tuán)增發(fā)于2024年4月到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行收益率為6.5%。此額外優(yōu)先票據(jù)與2024年四月到期的3.5億美元7.375%優(yōu)先票據(jù)合并為一個(gè)優(yōu)先票據(jù)。

2020年11月，公司發(fā)行于2025年5月到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面息率為7%。

在境內(nèi)，2020年7月中駿集團(tuán)發(fā)行于2024年7月到期的14.6億元境內(nèi)公司債券，票息率為5.5%。2020年10月，公司發(fā)行于2025年10月到期的20億元境內(nèi)公司債券，票息率為5.5%。以上所得資金用于公司現(xiàn)有債務(wù)再融資，并為未來的發(fā)展提供充裕的流動(dòng)性。

2020年公司現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余與短期債務(wù)的覆蓋率為1.7倍�？v使國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，中駿集團(tuán)仍能善用境內(nèi)及境外多元融資渠道降低融資成本，改善財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，2020年公司加權(quán)平均融資成本從2019年同期的6.7%微降至6.5%。

2021年2月，惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)有限公司首次授予中駿集團(tuán)「BB–」的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，展望「穩(wěn)定」。

綠色建筑發(fā)展薄弱

雖然中駿集團(tuán)高調(diào)宣稱，其始終關(guān)注公司營(yíng)運(yùn)及項(xiàng)目發(fā)展為環(huán)境帶來的影響，積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，發(fā)展綠色智慧建筑，努力將公司發(fā)展為環(huán)境帶來的影響降至最低，但是其在綠色建筑發(fā)展方面仍十分薄弱。

標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測(cè)顯示，2019年中駿集團(tuán)僅有泉州中駿?國(guó)金中心二期一個(gè)獲得綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目，認(rèn)證面積20.4萬平方米，獲得綠色建筑三星級(jí)和運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目均為0。

這也是中駿集團(tuán)無緣中國(guó)投資協(xié)會(huì)和新華社《環(huán)球》雜志、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國(guó)綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30”的重要原因。

2020年，中駿集團(tuán)獲得綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目是與新希望和融創(chuàng)三方合作的渝錦悅鹿角194畝項(xiàng)目（M40/02地塊），綠色建筑認(rèn)證面積約22.8萬平方米。

去年7月，住建部、國(guó)家發(fā)展改革委、教育部、工信部、人民銀行、國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和銀保監(jiān)會(huì)七部門聯(lián)合印發(fā)的《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》提出，到2022年，當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)到70%，既有建筑能效水平不斷提高，住宅健康性能不斷完善，裝配化建造方式占比穩(wěn)步提升，綠色建材應(yīng)用進(jìn)一步擴(kuò)大，綠色住宅使用者監(jiān)督全面推廣，人民群眾積極參與綠色建筑創(chuàng)建活動(dòng)，形成崇尚綠色生活的社會(huì)氛圍。

雖然綠色建筑發(fā)展薄弱，但是中駿集團(tuán)也在積極倡導(dǎo)鼓勵(lì)僱員實(shí)踐可持續(xù)辦公和生活方式，如無紙化辦公，使用電子通訊傳閱文件，減少一次性紙杯使用，重復(fù)利用資源等。

同時(shí)，該公司將節(jié)能作為公司環(huán)境管理重點(diǎn)，包括采購(gòu)高效能源產(chǎn)品和服務(wù)，協(xié)助實(shí)現(xiàn)公司整體節(jié)能目標(biāo)，并在辦公室范圍張貼宣傳海報(bào)，提醒員工節(jié)能。

2019年，中駿在總部落實(shí)了各項(xiàng)節(jié)能措施，包括安排巡檢、規(guī)定下班后無人加班區(qū)域的空調(diào)等電器均需關(guān)閉，以及為冬季電加熱設(shè)備加設(shè)定時(shí)開關(guān)等。

在水資源管理方面，中駿總部已安裝節(jié)水型龍頭和沖廁系統(tǒng)，同時(shí)提醒員工節(jié)水，公司還鼓勵(lì)主要承包商使用回收廢水，節(jié)約水資源。

為便于排水，中駿泰州項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上加入154根雨落管，使雨水由地面經(jīng)管道收集，流入地下雨田回用池。此設(shè)計(jì)除了能預(yù)防暴雨水浸風(fēng)險(xiǎn)外，同時(shí)能利用雨水代替城市供水，預(yù)期節(jié)省5%以上的城市供水量。

此外，公司還在路面雨水通道及斜坡等地方進(jìn)行綠化，使項(xiàng)目綠化面積達(dá)總面積的47.6%。

在綠建施工方面，公司在招標(biāo)及施工階段始終遵循綠建理念，優(yōu)先選用環(huán)保建筑材料，并在審核潛在供應(yīng)商時(shí)評(píng)估其環(huán)境管理表現(xiàn)作為篩選條件之一。公司還在施工期間實(shí)施多項(xiàng)防治措施，以控制排放及污染。

此外，公司還用回收的廢水來沖洗離場(chǎng)車輛；將廢棄物分類及標(biāo)簽存放，并按照規(guī)定申報(bào)及記錄建筑廢料的處置方式；采用低噪聲施工機(jī)械及工藝，加強(qiáng)施工設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，同時(shí)安裝隔聲屏，緩解噪音對(duì)附近居民的影響。

在智慧建筑設(shè)計(jì)方面，中駿集團(tuán)利用物聯(lián)網(wǎng)各移動(dòng)通訊技術(shù)等科技，將智慧建筑設(shè)計(jì)融入發(fā)展項(xiàng)目中。

公司計(jì)劃于未來將于旗下的商辦建筑中廣泛使用樓宇自動(dòng)感知功能，使建筑內(nèi)多處都設(shè)有感測(cè)溫度、濕度、光照度，以及感測(cè)二氧化碳、PM2.5及甲醛等氣體的空氣質(zhì)量傳感裝置。

希望未來中駿能夠加大綠色建筑開發(fā)力度，將可持續(xù)發(fā)展理念真正融入公司，降低公司發(fā)展為環(huán)境所帶來的負(fù)面影響，提升資源使用及運(yùn)營(yíng)效率，積極踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，樹立企業(yè)綠色健康良好品牌形象。

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