文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員 董馨

2020年，世茂集團（0813.HK）實現(xiàn)合約銷售額3003.1億元，同比增長15.5%，完成年度銷售目標(biāo)。實現(xiàn)累計合約銷售面積1712.6萬平方米，同比增長16.8%。

面對監(jiān)管機構(gòu)對房企政策不斷加大的監(jiān)管力度，世茂集團謹(jǐn)慎融資并主動降低負(fù)債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。2020年世茂集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，凈負(fù)債率降至50.3%，現(xiàn)金短債比為1.16，“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔。

雖然世茂集團位列中國投資協(xié)會和標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國房企綠色信用指數(shù)TOP50”第24名，但更多憑借的是其穩(wěn)健的財務(wù)信用指標(biāo)，其在綠色建筑發(fā)展方面仍比較薄弱。

物業(yè)管理收入同比增長130.8%

從盈利情況來看，2016-2020年世茂集團的營業(yè)收入分別為592.86億元、704.26億元、855.13億元、1115.17億元、1353.53億元，呈逐年上升趨勢。歸母凈利潤分別為51.72億元、78.4億元、88.35億元、108.98億元、126.28億元，2020年公司歸母凈利潤與2019年相比有所提升。

世茂集團的營業(yè)收入由物業(yè)銷售收入、物業(yè)管理收入、商業(yè)運營收入及酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入4項業(yè)務(wù)營業(yè)收入組成。

具體來看，2020年公司物業(yè)銷售收入為1261.33億元，較2019年同期的1052.91億元有所提升，同比增長19.8%。

從區(qū)域劃分來看，海峽發(fā)展區(qū)、浙江區(qū)、蘇滬區(qū)、華北區(qū)、西部區(qū)、山東區(qū)、華中區(qū)的銷售額分別占公司物業(yè)銷售收入的33%、18.6%、16.2% 、11.1%、9.2% 、8.2% 、3.7%。

2020年公司物業(yè)管理收入為62.35億元，較2019年同期的27.01億元同比增長130.8%，主要是由物業(yè)管理服務(wù)及項目管理費收入大幅增加所致。2020年是世茂服務(wù)控股有限公司第一個“三年發(fā)展規(guī)劃”的收官之年，通過不斷變革與突破，實現(xiàn)連續(xù)有質(zhì)量的高速增長。2020年，世茂服務(wù)收入為50.3億元，同比增長101.9%。2018-2020年三年間世茂服務(wù)收入及凈利潤在分別實現(xiàn)94.3%及122.7%的復(fù)合增長率，居行業(yè)領(lǐng)先地位。在管建筑面積及合約建筑面積也取得大幅增長，2020年世茂服務(wù)在管建筑面積及合約建筑面積分別為1.46億平方米及2.01億平方米，與2019年相比分別同比增長114.4%及99.4%。

2021年，世茂服務(wù)將開啟第二個“三年戰(zhàn)略規(guī)劃”，以“美好生活智造者”為理念，圍繞社區(qū)的用戶、資產(chǎn)、城市開展服務(wù)，打造基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)和智慧城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)，形成“1+1+X”業(yè)務(wù)體系。

世茂服務(wù)的業(yè)務(wù)體系聚焦基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，通過“內(nèi)生+外延”做大規(guī)模，同時做優(yōu)質(zhì)量和效率。另外，圍繞用戶和資產(chǎn)布局高潛力賽道打造專業(yè)化能力，驅(qū)動增值服務(wù)發(fā)展。

未來，世茂服務(wù)將致力滿足各地方政府對城市服務(wù)的需求，同時探索向政府和企業(yè)提供更深度的服務(wù)，以布局智慧城市服務(wù)這一賽道。

酒店經(jīng)營方面，截止2020年年底，世茂酒店布局核心城市，擁有27家（含籌建）國際品牌酒店，121家（含籌建及輸出管理）自主品牌酒店。其中2020年新簽約酒店32家，其中一二線城市酒店22家，占比達(dá)69%。

此外，截至2020年底公司自持酒店已開業(yè)的有24家，包括上海外灘茂悅大酒店、上海佘山世茂洲際酒店及廈門康萊德酒店等，擁有客房數(shù)量逾7600間。

2020年公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入為14.47億元，較2019年同期的20.97億元同比下降31%，主要是由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致國際旅客減少所致。后疫情時代，國內(nèi)酒店市場形成了內(nèi)循環(huán)為主題的雙循環(huán)市場新格局，世茂積極調(diào)整運營思路，二季度業(yè)績開始穩(wěn)步復(fù)蘇，公司下半年酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入降幅較2020年上半年已大幅度收窄，全年接待客流超過660萬。2021年，長沙世茂希爾頓酒店及長春蓮花山茂御酒店將陸續(xù)開業(yè)，預(yù)計酒店業(yè)務(wù)的收入將會持續(xù)穩(wěn)步提升。

2020年公司商業(yè)運營收入為15.38億元，較2019年同期的14.28億元同比增長7.7%，租金收入增長 1.1%。世茂集團致力于打造不同類型的商業(yè)標(biāo)桿項目，經(jīng)過多年的發(fā)展，公司目前已進駐30多個城市，擁有60多個（含籌建）商業(yè)及主題娛樂項目。

2020年，縱使大環(huán)境遇冷，世茂旗下多個商業(yè)項目出租率實現(xiàn)逆勢上揚，部分項目整體出租率高達(dá)95%。新落成的深圳世茂前海中心和長沙世茂環(huán)球金融中心先后迎來多家知名企業(yè)入駐。2020年下半年，青島世茂52+及長沙世茂52+先后迎來正式開業(yè)，以豐富業(yè)態(tài)、多品牌的商業(yè)綜合體賦能城市生活。

2016-2020年世茂集團的營收增速分別為2.69%、18.79%、21.42%、30.41%、21.37%；歸母凈利潤增速分別為-15.43%、51.6%、12.68%、23.35%、15.88%。

2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年有所放緩，且歸母凈利潤增速小于營收增速漲幅，出現(xiàn)增收不增利的情況。

2020年，世茂集團的銷售成本為956.85億元，與2019年的773.86億元相比有所提升，同比增加23.6%，與銷售增長一致。其中，土地成本及建筑成本為847.94億元，資本化借貸成本為62.98億元，酒店、商業(yè)運營、物業(yè)管理和其他直接經(jīng)營成本為38.85億元。

與此同時，世茂集團的毛利率也呈現(xiàn)出下降趨勢。2016-2020年，世茂集團的毛利率分比為27.58%、30.43%、31.51%、30.61%、29.31%，自2018年達(dá)到近5年最大毛利率后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。

2020年，世茂集團銷售費用由2019年的28.25億元同比增長56.34%至44.16億元，管理費用由2019年的43.81億元同比增長25.51%至54.99億元。在費用增長的同時，2020年公司凈利率由2019年的14.69%下降至14.36%，盈利能力有所下降。

合約銷售額高質(zhì)量增長，審慎補充優(yōu)質(zhì)土地儲備

2020年，世茂集團實現(xiàn)合約銷售額3003.1億元，同比增長15.5%，完成年度銷售目標(biāo)。實現(xiàn)累計合約銷售面積1712.6萬平方米，同比增長16.8%，平均銷售價格為每平方米17536元。

為確保量價均衡穩(wěn)健發(fā)展，公司根據(jù)市場走勢策略性調(diào)整供貨及開發(fā)計劃。2020年公司在建面積達(dá)5773萬平方米，竣工的總樓面面積約為987萬平方米，較2019年同期的951萬平方米上升4%，整體可售貨值去化率達(dá)63%，實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

2021年，世茂集團將推出約2037萬平方米的可售面積，連同2020年年底約1059萬平方米的可售面積，公司2021年可出售總面積約為3096萬平方米。此外，公司計劃在建面積約6000萬平方米，竣工總樓面面積約1150萬平方米，保持有質(zhì)量的持續(xù)增長態(tài)勢。

土地儲備方面，隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，一二線城市整體將保持平穩(wěn)，三四線城市下行壓力增加，考慮到城市分化加劇，世茂集團持續(xù)深耕核心城市群，重點布局在具備較高經(jīng)濟發(fā)展水平及需求旺盛的一二線及強三四線城市。

2020年，公司通過多元購地策略，增加土地儲備1535萬平方米。從土地總價來看，一二線及強三四線城市的占比超過91%。從土地成本來看，新增土地儲備的平均樓面地價為每平方米5916元。

截至2020年年底，世茂集團旗下?lián)碛?34個項目，分布于全國逾100個核心城市，擁有8175萬平方米（權(quán)益前）的優(yōu)質(zhì)土地，平均土地成本為每平方米5188元。

在補充土地儲備時，世茂集團秉持一貫穩(wěn)健的態(tài)度，審慎而積極。2020年上半年，土地市場因疫情成交驟降，世茂積極把握機遇，增加土地儲備1232萬平方米，占全年新增土地儲備80%。隨著疫情受控及在較寬松的貨幣環(huán)境下，土地市場在下半年持續(xù)升溫，地價居高不下，公司在補充土地儲備方面更趨審慎。

2020年年報顯示，公司已在全國熱點區(qū)域擁有總貨值逾13800億元，其中粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域的總可售貨值分別為3950億元和3450億元。優(yōu)質(zhì)的土地儲備及相對合理的土地成本，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了扎實良好的基礎(chǔ)。

“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔

從短期償債能力來看，2016-2020年世茂集團的流動比率分比為1.6、1.64、1.54、1.38、1.42，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。2016-2020年世茂集團的速動比率分比為0.58、0.66、0.51、0.46、0.44，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所下降。

從長期償債能力來看，2016-2020年世茂集團的資產(chǎn)負(fù)債率分別為66.32%、68.54%、72.12%、75.25%、74.14%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年有所下降。

面對監(jiān)管機構(gòu)對房企政策日益收緊及不斷加大的監(jiān)管力度，世茂集團謹(jǐn)慎融資并主動降低負(fù)債率，增厚股本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。2020年世茂集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，凈負(fù)債率降至50.3%，現(xiàn)金短債比為1.16，“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔。

2020年，世茂集團以先舊后新方式配售股份，取得69億港元，并獲國際知名長線基金領(lǐng)投。5月，完成引入戰(zhàn)略投資者并于10月分拆世茂服務(wù)于香港聯(lián)交所主板獨立上市，成功募集超過100億港元。

與此同時，公司發(fā)揮在債券市場上的融資優(yōu)勢，2020年共發(fā)行143億元公司債券，均屬長期債券，其中上海世茂建設(shè)有限公司發(fā)行的5年期債券利率為3.2%，再創(chuàng)新低。在境外市場流動性相對寬松的情況下，公司把握時機發(fā)行長債。7月發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù)3億美元，利率為4.6%。2021年1月，發(fā)行8.72億美元的10年期優(yōu)先票據(jù)，利率為3.45%，創(chuàng)公司境外發(fā)債期限最長、利率最低紀(jì)錄。

此外，世茂集團在原有資源基礎(chǔ)之上，持續(xù)拓展融資合作伙伴。2020年，公司與約60家境內(nèi)外金融機構(gòu)保持緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，包括與多家大型銀行建立總對總合作關(guān)系，保障公司的按揭貸款。

得益于公司良好的發(fā)展及多元化的融資渠道，公司2020年綜合融資成本為5.6%，維持行業(yè)較低水平。此外，穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾分別上調(diào)公司Ba1及BB+的評級展望至正面，惠譽國際維持投資級評級。

未來，世茂集團將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策，適應(yīng)監(jiān)管新環(huán)境，強化風(fēng)險管控，保持融資優(yōu)勢和健康的資本結(jié)構(gòu)。

從營運能力來看，2016-2020年世茂集團的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.36、0.39、0.36、0.36、0.35，2020年公司存貨周轉(zhuǎn)率與2019年相比略有下降，但高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值0.3。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.33、0.34、0.33、0.35、0.33，2020年公司存貨周轉(zhuǎn)率與2019年相比略有下降�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.23、0.25、0.25、0.26、0.26，2020年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年持平，但高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值0.21。

應(yīng)加大綠色建筑開發(fā)力度

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測自全國各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的數(shù)據(jù)顯示，2019年世茂集團獲得綠色建筑二星級設(shè)計標(biāo)識是南京世茂天譽府1-3號樓和蘇州常熟觀溪和園1-17號樓，綠色建筑認(rèn)證面積為36.19萬平方米，獲得綠色建筑三星級和運行標(biāo)識的項目均為0。這也是世茂集團無緣中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30”的重要原因。

2020年，世茂集團獲得綠色建筑二星級設(shè)計標(biāo)識的項目是蘇州常熟世茂?商務(wù)中心廣場B、C、D幢、武漢世茂龍灣八期1-10號樓、荊門龍山中央商務(wù)區(qū)1號地塊1-7號住宅樓、荊門龍山中央商務(wù)區(qū)4號地塊1-8號住宅樓和荊門龍山中央商務(wù)區(qū)5 號地塊 13、14 號辦公建筑，綠色建筑認(rèn)證面積為149.55萬平方米。

世茂集團2020年年報中社會責(zé)任部分顯示，公司作為中國城鎮(zhèn)化進程的深度參與者，積極探索和應(yīng)用綠色建筑，為城市賦能。截至2020年年末，綠色建筑總面積達(dá)6463.6萬平方米，同比增長28%。

由于世茂集團2020年可持續(xù)發(fā)展報告尚未公示，因此公司2020年一二三星綠色建筑項目具體情況，公司綠色發(fā)展及環(huán)境保護方面的措施和成果現(xiàn)無從知曉。標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測數(shù)據(jù)與其公布數(shù)據(jù)是否存在出入也無法判斷。

標(biāo)準(zhǔn)排名就此向世茂集團發(fā)出調(diào)研函詢問上述問題的具體情況，但截至發(fā)稿前未得到公司回復(fù)。

未來，加大綠色建筑開發(fā)力度，積極響應(yīng)國家關(guān)于綠色建筑發(fā)展的號召，世茂集團責(zé)無旁貸。

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