5月，房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y規(guī)模繼續(xù)下降，融資利率較為穩(wěn)定；信用債融資顯著下降，綠色債券成為海外債融資新模式；傳統(tǒng)融資模式累計(jì)融資額均下跌，ABS成唯一正增長(zhǎng)渠道。

融資概況 ：融資總額持續(xù)下降，行業(yè)平均利率環(huán)比小幅上升

中指研究院監(jiān)測(cè)，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環(huán)比下降20.13%，單月融資規(guī)模自3月以來(lái)持續(xù)下降。行業(yè)平均利率為5.69%，同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)，較上月上升了0.29個(gè)百分點(diǎn)。2021年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資8577.48億元，同比減少10.15%；5月單月融資占比15.52%。累計(jì)融資額和單月融資額的下滑，表明在房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍未放松的情況下，信貸資金控制了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和速度，但融資利率波動(dòng)幅度不大，表明行業(yè)當(dāng)前資金供求較為穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

融資結(jié)構(gòu)：信用債發(fā)行大幅下降；ABS累計(jì)融資額呈正增長(zhǎng)

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，5月信用債占比25.07%，海外債占比19.30%，信托融資占比41.27%，ABS融資占比14.35%。本月信用債發(fā)行大幅下降，不及上月發(fā)行量的一半，是造成總?cè)谫Y幅度下滑的主要原因。信托融資額與上月相比差別不大，成為本月融資主力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

具體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降22.29%，環(huán)比下降54.39%；海外債融資同比上升55.28%，環(huán)比上升74.05%。信托規(guī)模同比下降32.86%，環(huán)比小幅上升2.73%。ABS融資同比上升12.21%，環(huán)比上升1.18%。

從歷史記錄來(lái)看，5、6月份信用債處于全年的低谷位置，周期性因素疊加持續(xù)收緊的融資環(huán)境造成信用債發(fā)行下滑較快。上半年信用債融資窗口期已過(guò)，房企可開始著手籌劃下半年發(fā)行工作。

海外債融資增速較高，主要由于本月多家房企發(fā)行了綠色債券，融資占比達(dá)44.6%，是上月綠債融資額的近4倍。綠色債券由于具有融資成本偏低、政策支持力度大、市場(chǎng)認(rèn)可度高等優(yōu)點(diǎn)，越來(lái)越多的房企采用這一渠道替代傳統(tǒng)海外債模式進(jìn)行融資。在6月10日的陸家嘴(600663,股吧)論壇上，央行行長(zhǎng)易綱明確表示，未來(lái)將完善綠色金融標(biāo)準(zhǔn)體系，激勵(lì)金融部門加大對(duì)綠色產(chǎn)業(yè)的資金支持。可以預(yù)見，未來(lái)綠色債券的重要性將得以顯著提升，成為房企融資新渠道。

從累計(jì)融資額來(lái)看，2021年1-5月，信用債融資2712.10億元，同比下降6.55%；海外債融資1624.54億元，同比下降17.95%；信托融資2821.35，同比下降18.39%；ABS融資1419.49，同比上升17.56%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

5月，上交所平臺(tái)顯示當(dāng)月有31單ABS項(xiàng)目狀態(tài)為“終止”，其中約有8單為涉房ABS。據(jù)統(tǒng)計(jì)，終止的項(xiàng)目基本在2020年發(fā)起，受疫情影響，相應(yīng)的回復(fù)時(shí)限和終止時(shí)限自2021年1月18日起計(jì)算，因此出現(xiàn)了5月底集中終止的現(xiàn)象，實(shí)屬正常。2021年1-5月，上交所發(fā)行的涉房類ABS約230單，融資總額占所有發(fā)行市場(chǎng)的41.35%，因此此次集中終止事件不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)ABS發(fā)行造成明顯影響。

幾種融資渠道對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，信用債、海外債直接影響有息負(fù)債的規(guī)模及結(jié)構(gòu)，受當(dāng)前“三道紅線”的約束，房企對(duì)于發(fā)行債券較為慎重；在現(xiàn)行監(jiān)管政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)信托的規(guī)模則一直處于下降態(tài)勢(shì)。而ABS融資一直在穩(wěn)步發(fā)展，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，今年以來(lái)，唯有ABS的累計(jì)融資額同比上升，在5月底發(fā)行的公募REITs更是受到市場(chǎng)追捧，多單受到超額認(rèn)購(gòu)。房企ABS由于具有可以盤活資產(chǎn)、加速資金回籠、表內(nèi)處理相對(duì)靈活等優(yōu)點(diǎn)，已成為房企重要的融資渠道；特別是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS，既可以延長(zhǎng)賬期，又不會(huì)增加有息債務(wù)、不占用發(fā)債額度，頗受房企青睞，今年以來(lái)融資規(guī)模已超ABS總?cè)谫Y半數(shù)。

融資利率：信用債、信托下降，海外債小幅上升

從融資利率來(lái)看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.96%，同比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.47個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6.38%，同比上升2.24個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.48個(gè)百分點(diǎn)。信托融資平均利率為7.17%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比小幅下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。ABS融資平均利率為3.52%，同比下降2.17個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從累計(jì)數(shù)額來(lái)看，2021年1-5月累計(jì)融資總額的平均利率為5.75%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)，高于5月單月0.06個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債累計(jì)平均利率為4.47%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，高于單月0.52個(gè)百分點(diǎn)；海外債累計(jì)平均利率為6.48%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)，高于單月0.1個(gè)百分點(diǎn)；信托累計(jì)平均利率為7.27%，同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)，高于單月0.1個(gè)百分點(diǎn)；ABS累計(jì)平均利率為4.33%，同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，高于單月0.81個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從融資利率變化可以看出，今年以來(lái)融資平均利率呈下降趨勢(shì)，其中海外債利率下降較快。融資成本偏低的綠色債券占比較高、境外融資環(huán)境較為寬松等原因是海外債利率降幅較大的主要原因；此外，由于年初部分房企出現(xiàn)違約事件，投資人為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)更偏好信用級(jí)別高的債券，而高評(píng)級(jí)債券的融資成本相對(duì)較低，從結(jié)構(gòu)上拉低了海外債的平均利率。5月單月各項(xiàng)利率低于累計(jì)利率，表明當(dāng)前融資市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定階段。