文/標(biāo)準(zhǔn)排名分析員 董馨

2020年是領(lǐng)地控股（6999.HK）跨越發(fā)展的重要里程碑起始節(jié)點(diǎn)，2020年12月10日，公司成功登陸香港聯(lián)交所主板，成為四川省內(nèi)第一家登陸港交所的房地產(chǎn)企業(yè)。

2020年，領(lǐng)地控股實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額221.34億元，同比增長44.8%；實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售建筑面積270萬平方米，同比增長 34.7%。

2020年領(lǐng)地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，凈負(fù)債率為90%，現(xiàn)金短債比為1.44，“三道紅線”指標(biāo)已降至黃檔。

盈利能力有所下降?

從盈利情況來看，2017-2020年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元、131.58億元，整體呈上升趨勢。歸母凈利潤分別為6.14億元、4.21億元、5.45億元、8.6億元。2020年公司歸母凈利潤與2019年相比有所提升，主要是物業(yè)銷售收益增加所致。

2020年，領(lǐng)地控股的營業(yè)收入由物業(yè)銷售收入、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入、酒店經(jīng)營收入、項(xiàng)目管理收入4項(xiàng)業(yè)務(wù)營業(yè)收入組成，分別占公司營業(yè)總收入的99%、0.6%、0.3%、0.1%。

具體來看，2020年領(lǐng)地控股的物業(yè)銷售收入為130.28億元，較2019年同期的74.52億元有所提升，同比增長74.81%，主要是由公司經(jīng)確認(rèn)的總建筑面積由2019年的88.58萬平方米增加至2020年的160.38萬平方米所致。

公司確認(rèn)建筑面積的增加主要是由公司已竣工及已交付物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量增加所致，尤其是于成都—重慶經(jīng)濟(jì)區(qū)和四川省。年內(nèi)，領(lǐng)地控股已確認(rèn)建筑面積的平均售價(jià)維持相對穩(wěn)定，為每平方米8123元。

2020年公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入為0.84億元，較2019年同期的0.71億元有所提升，同比增長19.08%，主要是由年內(nèi)公司投資物業(yè)的出租率增加所致。

2020年公司酒店經(jīng)營收入為0.41億元，較2019年同期的0.37億元有所提升，同比增長11.03%，主要是由公司管理酒店的入住率增加所致。

2020年公司項(xiàng)目管理收入為0.05億元，較2019年同期的0.08億元有所下降，同比下降41.32%，主要是由公司完成四川省廣安市現(xiàn)有住宅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所致。

2018-2020年領(lǐng)地控股的營收增速分別為-15.45%、67.66%、73.86%；歸母凈利潤增速分別為-31.44%、29.45%、57.91%。

2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年有所提升，但公司歸母凈利潤增速小于營收增速漲幅，出現(xiàn)增收不增利的情況。

2020年，領(lǐng)地控股的銷售成本為96.02億元，與2019年的54.66億元相比有所提升，同比增加75.67%，與物業(yè)銷售的增長大致相符。

與此同時(shí)，2020年公司毛利由2019年的21.02億元同比增長69.17%至35.56億元。公司毛利率也維持相對穩(wěn)定狀態(tài)，2020年公司毛利率為27.03%，而2019年公司毛利率為27.78%。

2020年，領(lǐng)地控股銷售費(fèi)用由2019年的4億元同比增長62.43%至6.5億元，主要是由第三方銷售代理貢獻(xiàn)的收益增加導(dǎo)致傭金增加所致。管理費(fèi)用由2019年的5.33億元同比增長7.61%至5.73億元，主要是由公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致管理層及行政人員成本的增加所致，2020年公司管理及行政人員的人數(shù)由2019年的1088人增長至2020年的1303人。

費(fèi)用增長的同時(shí)，2020年公司的凈利率也由2019年的8.87%下降至8.04%。而2017-2018年公司凈利率分別為12.15%、11.47%，均高于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所下降。

合約銷售穩(wěn)步增長

在合約銷售方面，盡管2020年市場諸多波動，領(lǐng)地控股仍實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額221.34億元，同比增長44.8%，為在港上市的川內(nèi)本土房企銷售第一名。

其中，京津冀地區(qū)、華中地區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)的合約銷售分別占公司2020年合約銷售總額的1.7%、8.5%、74.2%、5.4%。2020年，公司合約銷售并表占比為91%，合約銷售權(quán)益占比為75%，回款率達(dá)92%。年內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售建筑面積266萬平方米，同比增長 34.7%；實(shí)現(xiàn)合約平均銷售金額每平方米8318元，同比增長7.5%。

作為深耕西南的地產(chǎn)開發(fā)商，目前公司69%的土儲面積位于深耕區(qū)域的川渝經(jīng)濟(jì)帶，分布較多的城市有成都、樂山、眉山、綿陽和南充等。

2020年，領(lǐng)地控股的土地儲備總建筑面積為1654萬平方米，土儲貨值達(dá)1194億元，未售土儲貨值覆蓋本年合約銷售倍數(shù)為5.4倍。目前，領(lǐng)地控股在全國進(jìn)駐超30城，逾100個(gè)項(xiàng)目，形成以川渝經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、華中及京津冀地區(qū)為核心區(qū)域的全國化布局。

展望2021年，領(lǐng)地控股將繼續(xù)深耕在西南的房地產(chǎn)公司，充分發(fā)揮地域優(yōu)勢，以大西南為核心，圍繞成渝都市圈、城市群深入開發(fā)市場和客戶。以多元化業(yè)態(tài)，對產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域加大布局力度，做好城市深耕。在鞏固西南市場的同時(shí)，公司將穩(wěn)步拓展大灣區(qū)和持續(xù)維系華中區(qū)，形成一核兩翼的戰(zhàn)略部署。

“三道紅線”指標(biāo)已降至黃檔?

從短期償債能力來看，2017-2020年領(lǐng)地控股的流動比率分比為1.3、1.29、1.22、1.33，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。2017-2020年領(lǐng)地控股的速動比率分比為0.28、0.22、0.22、0.28，2020年公司速動比率與2019年同期相比有所提升。

從長期償債能力來看，2017-2020年領(lǐng)地控股的資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.35%、79.32%、85.59%、84.57%，2020年公司資產(chǎn)負(fù)債率較2019年略有下降。此外，2017-2020年，領(lǐng)地控股負(fù)債總額分別為120.05億元、225.97億元、359.9億元、508.03億元，2020年公司負(fù)債總額與2019年同期相比大幅提升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

從現(xiàn)金狀況來看，2020年領(lǐng)地控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為59.25億元，較2019年的31.78億元有所提升，同比增長86.44%。融資方面，2020年公司融資成本由2019年2.3億元同比增長33.%至3.1億元，主要是由公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致銀行及其他借款利息增加，部分被資本化利息增加所抵銷所致。

同時(shí)，2020年領(lǐng)地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，凈負(fù)債率為90%，現(xiàn)金短債比為1.44，“三道紅線”指標(biāo)已降至黃檔。

未來，領(lǐng)地控股將繼續(xù)遵循監(jiān)管要求，聚焦資金使用效率和效益，以現(xiàn)金流和利潤為管理導(dǎo)向，堅(jiān)持強(qiáng)化財(cái)務(wù)的安全性，保持流動性的充裕，進(jìn)一步拓寬融資渠道，降低公司融資成本。?

從營運(yùn)能力來看，2018-2020年領(lǐng)地控股的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.21、0.23、0.27，2020年公司存貨周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升，與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值持平。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.27、0.26、0.3，2020年公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.2、0.21、0.26，2020年公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2019年相比有所提升，且高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值0.2。

多元化產(chǎn)業(yè)布局、綠色發(fā)展數(shù)據(jù)待披露

目前，領(lǐng)地控股形成以房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、酒店管理三駕馬車協(xié)同發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)布局，為客戶提供完善生活服務(wù)，不斷增強(qiáng)企業(yè)品牌競爭力，實(shí)踐健康美好的未來范本。

在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制下，行業(yè)回歸產(chǎn)品力競爭。因此，在追求規(guī)模增長的同時(shí)，領(lǐng)地控股始終更聚焦于高質(zhì)量的同步發(fā)展。作為一家穩(wěn)步發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，公司品牌理念已經(jīng)向多元化的“健康生活更美好”逐步進(jìn)化，以客戶滿意度為重心，通過對產(chǎn)品設(shè)計(jì)力、建筑施工標(biāo)準(zhǔn)化，建筑材料綠 色化、物業(yè)服務(wù)全面化，全方位的進(jìn)行鍛造，最終將健康理念植入公司的產(chǎn)品中，形成以健康產(chǎn)業(yè)、健康住宅、健康生活三大維度的綜合布局。

2020年領(lǐng)地控股提出品質(zhì)提升客戶服務(wù)年，構(gòu)建“健康美好家”，具體包括“三享產(chǎn)品體系”和“五個(gè)到家服務(wù)體系”，從“健康、平安、幸福”三大維度構(gòu)建美好人居生活。此外，通過不斷迭代升級，領(lǐng)地控股已推出中心系、蘭字系、觀字系、天字系、悅字系、文旅系、產(chǎn)城系、特色小鎮(zhèn)系等多個(gè)產(chǎn)品系。

領(lǐng)地的商業(yè)服務(wù)運(yùn)營管理秉承客戶至上的理念，不斷匯聚行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，提供包括銷售物業(yè)運(yùn)營管理、房屋租賃等在內(nèi)的全生命發(fā)展周期特色服務(wù)，保障公司旗下商業(yè)高效運(yùn)營和資產(chǎn)增值。目前已服務(wù)管理包括成都?環(huán)球金融中心、成都?領(lǐng)地中心、領(lǐng)地?吉林環(huán)球貿(mào)易中心等全國幾十座城市的商業(yè)資產(chǎn)。

領(lǐng)地的酒店管理板塊包括成都領(lǐng)地希爾頓嘉悅里酒店、西昌隱居邛海度假酒店、桔子酒店?精選，引領(lǐng)眾多國際知名酒店品牌，締造健康人居生活方式。

如今，科技賦能成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的探索發(fā)展方向，領(lǐng)地通過可視化經(jīng)營數(shù)據(jù)，引導(dǎo)精細(xì)化管理優(yōu)勢，提升人均效能。現(xiàn)階段房地產(chǎn)領(lǐng)域在營銷過程中數(shù)字化運(yùn)用得較好，但在建造 過程中的數(shù)字化仍較落后。因此，公司在設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營全過程要實(shí)現(xiàn)數(shù)字化覆蓋，最終達(dá)成從 粗放型發(fā)展走向精密型發(fā)展的目標(biāo)。

在未來雖然地產(chǎn)總量可能會到頂，但依舊會出現(xiàn)業(yè)績、利潤逆勢上漲的優(yōu)秀房企。2021年，領(lǐng)地控股一定會堅(jiān)定于利潤、質(zhì)量、規(guī)模的同步發(fā)展策略，以精細(xì)化的管理模式，卓越的人均效能保障企業(yè)快速發(fā)展，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

在綠色建筑發(fā)展方面，據(jù)中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標(biāo)準(zhǔn)排名聯(lián)合發(fā)布的“2020中國綠色地產(chǎn)指數(shù)TOP30報(bào)告”顯示，2019年領(lǐng)地控股綠色建筑二三星面積為32萬平方米，綠色建筑一星面積為130萬平方米，位列第30名。

不過，由于領(lǐng)地控股2020年環(huán)境、社會和管治報(bào)告并未公示，因此公司2020年一二三星綠色建筑項(xiàng)目的具體情況，公司2020年綠色發(fā)展及環(huán)境保護(hù)方面的措施和成果均無從知曉。

標(biāo)準(zhǔn)排名監(jiān)測自全國住建部門的綠色建筑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，領(lǐng)地控股并未有項(xiàng)目獲得綠色建筑二三星級認(rèn)證。為此，標(biāo)準(zhǔn)排名已向領(lǐng)地控股發(fā)出調(diào)研函詢問上述問題的具體情況，但截至發(fā)稿前未得到公司回復(fù)。

在國家出臺政策鼓勵綠色建筑發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國家關(guān)于綠色發(fā)展的號召，走可持續(xù)發(fā)展道路。

如此來看，領(lǐng)地控股做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在綠色建筑發(fā)展上還有很長的路要走。

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