文/標準排名分析員 董馨

2020年，新力控股（2103.HK）實現總合約銷售額1137.36億元，較2019年的914.28億元同比增長24.4%；應占權益合約銷售額504.21億元，較2019年的451.09億元同比增長11.8%。

新力控股扎根于江西，區(qū)域深耕一直是新力控股所擅長的戰(zhàn)略，但隨著公司全國化布局逐漸完善，公司將布局重點逐步拓展至粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)、中西部核心城市以及中國其他高增長潛力地區(qū)。

2020年，新力控股現金短債比為1.24；凈負債率進一步降低3.4個百分點至63.6%；剔除預收款后的資產負債率為73%，雖略高于政策要求的70%，但較2019年已下降3個百分點，有所改善，“三道紅線”指標已有兩項達到國家政策要求。

此外，2020年新力控股無緣中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標準排名聯合發(fā)布的“2020中國綠色地產指數TOP30報告”，未來應加大綠色建筑開發(fā)力度，將綠色可持續(xù)發(fā)展理念融入到公司戰(zhàn)略和運營的每一個角落，積極響應國家關于綠色建筑發(fā)展的號召。

盈利能力有所改善

從盈利情況來看，2016-2020年新力控股的營業(yè)收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元、269.85億元、280.69億元，整體呈上升趨勢。歸母凈利潤分別為0.62億元、0.95億元、4.14億元、19.58億元、19.6億元。2020年公司歸母凈利潤與2019年相比略有提升，主要是由公司物業(yè)銷售和項目咨詢服務的收益增加所致。

2020年，新力控股的營業(yè)收入由物業(yè)銷售收入、項目咨詢服務收入、租金收入3項業(yè)務營業(yè)收入組成，分別占公司營業(yè)總收入的97.7%、2.2%、0.1%。

具體來看，新力控股的物業(yè)銷售收入主要來自銷售高周轉的住宅物業(yè)。2020年公司物業(yè)銷售收入為274.14億元，較2019年同期的268.07億元有所提升，同比增長2.27%，主要是由年內公司交付的物業(yè)平均售價有所增加所致。截至2020年年底，公司交付物業(yè)總建筑面積為249.13萬平方米，同比下降約7.7%，交付物業(yè)平均售價每平方米11004元（除稅后），較2019年同比增長約10.8%。2020年，公司已確認收入分布在江西省、大灣區(qū)、長三角地區(qū)、華中及華西核心城市及其他高增長潛力地區(qū)，分別占約67.6%、15%、7.9%、9.5%。

2020年公司項目咨詢服務收入為6.43億元，較2019年同期的1.69億元有所提升，同比增長279.78%，主要是由年內公司多個新項目涉及提供咨詢服務所致。

2020年公司租金收入為0.12億元，較2019年同期的0.09億元有所提升，同比增長32.72%，主要是由公司租出的投資物業(yè)增加所致。

2017-2020年新力控股的營收增速分別為135.77%、60.57%、220.65%、4.02%；歸母凈利潤增速分別為52.19%、335.21%、373.42%、0.13%。

2020年公司營收增速和歸母凈利潤增速均較2019年大幅放緩，且公司歸母凈利潤增速遠小于營收增速漲幅，出現增收不增利的情況。

2020年，新力控股的銷售成本為212.09億元，與2019年的189.86億元相比有所提升，同比增加11.71%，主要是由公司運營規(guī)模擴大和交付物業(yè)成本較2019年升高所致。

與此同時，2020年公司毛利由2019年的79.99億元同比下降14.24%至68.6億元，毛利率也由2019年的29.64%下降5.2個百分點至24.44%，毛利及毛利率下降主要是由公司交付物業(yè)土地成本較2019年升高所致。此外，2016-2018年，新力控股的毛利率分別為24.73%、33.72%、37.35%，公司毛利率自2018年達到近5年最大值后連年下滑，利潤空間不斷被壓縮。

2020年，新力控股銷售費用由2019年的10.77億元同比下降11.26%至9.56億元，主要是由公司有效成本控制減少銷售及分銷開支所致。管理費用由2019年的5.69億元同比增長1.94%至5.8億元，主要是由公司增加行政人員數量令員工成本增加所致。

2020年公司的凈利率雖由2019年的7.46%下降至7.26%，但2016-2018年公司凈利率分別為5.89%、5.31%、6.59%，均低于2020年公司凈利率，公司盈利能力有所改善。

區(qū)域深耕，均衡布局

2020年，新力控股實現總合約銷售額1137.36億元，較2019年的914.28億元同比增長24.4%；應占權益合約銷售額504.21億元，較2019年的451.09億元同比增長11.8%，主要是由公司平均銷售價格上升所致。實現應占權益合約銷售額建筑面積336.01萬平方米，較2019年的344.8萬平方米同比下降2.5%。應占權益合約平均售價每平方米15006元，較2019年的每平方米13083元同比增長14.7%。

新力控股扎根于江西，區(qū)域深耕一直是新力控股所擅長的戰(zhàn)略，但隨著公司全國化布局逐漸完善，公司將布局重點逐步拓展至粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)、中西部核心城市以及中國其他高增長潛力地區(qū)。

其中，江西省是公司的發(fā)源地，公司會把握現有優(yōu)勢繼續(xù)深耕當地市場，進一步強化市場地位。截至2020年年底，公司在江西省應占權益土地儲備面積為467萬平方米，占總應占權益土地儲備的30.7%，其中南昌占江西省應占權益土地儲備的76.6%。

粵港澳大灣區(qū)是國家重點發(fā)展地區(qū)，區(qū)內科技創(chuàng)新，經濟活動高速發(fā)展，同時高鐵、城鐵、深中通道等多項大型基建交通路網日漸完善，吸引大量人才流入，也將大大提升大灣區(qū)內城市價值和物業(yè)價值。截至2020年年底，公司在整個大灣區(qū)應占權益土地儲備面積為496萬平方米，占總應占權益土地儲備的32.6%；項目多位于核心及高增長地段如廣州、深圳、珠海、中山、惠州，地理位置優(yōu)越。

長三角地區(qū)為“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，處于國際重要貿易航線的優(yōu)越位置，在國家現代化建設與全方位開放中占有重要戰(zhàn)略地位。公司在2017年拓展至長三角區(qū)域，截至2020年年底，公司在長三角區(qū)域的應占權益土地儲備面積為306萬平方米，占總應占權益土地儲備的20.1%；項目多位于上海、蘇州、杭州、無錫、南京、溫州等核心城市。

與此同時，新力控股近年也在積極拓展中西部地區(qū)業(yè)務。截至2020年年底，公司在華中華西核心城市及其他高增長潛力地區(qū)的應占權益土地儲備面積為252萬平方米，占總應占權益土地儲備的16.6%。其中，武漢新力城和成都東園為公司在中西部地區(qū)的重點項目，2020年合計實現應占權益合約銷售額超28億元。

2020年，公司應占權益合約銷售額中，江西省貢獻的銷售占比為30.8%，大灣區(qū)占比為23.9%，長三角地區(qū)占比為28.7%，華中華西核心城市及其他高增長潛力地區(qū)占比為16.6%。從公司2020年銷售結構來看，新力控股正在減少對江西省的銷售依賴，加大大灣區(qū)、長三角等經濟活力地區(qū)的布局力度。

土地儲備方面，2020年新力控股總應占權益土地儲備達1521萬平方米，按可售面積計，85.6%的土儲分布在一二線城市，涉及39個城市，可滿足公司未來近三年的發(fā)展需求。

2020年，公司通過公開招拍掛、收并購、合資合營、產業(yè)合并勾地等多種拿地方式，取得優(yōu)質地塊共35幅，權益地價157.4億元，對應新增可售貨值近500億元。年內，公司收購土地的總規(guī)劃建筑面積為580萬平方米，應占權益規(guī)劃建筑面積為350萬平方米。項目分布在各個區(qū)域，其中6.5%在華中華西及其他區(qū)域，21.1%在長江三角區(qū)，50.9%在江西省，21.5%在大灣區(qū)，分布在21個城市，其中一二線城市新增土儲面積占比達78.6%

從一家單純依靠江西省收入的地區(qū)性房企蛻變成一家布局全國核心經濟城市的跨地域性全國綜合房地產開發(fā)企業(yè)，未來新力控股來自江西省之外市場的收益占比將會進一步提高，四大區(qū)域占比將會更加均衡。

今后，新力控股將繼續(xù)堅持城市及區(qū)域深耕戰(zhàn)略，將經營質量和效益放在同樣重要的位置上，并通過不斷優(yōu)化的投資方式和合作模式，進一步優(yōu)化公司的土儲結構。同時，鞏固江西市場地位，積極擴大全國市場的業(yè)務，繼續(xù)布局四大區(qū)域，以一二線城市為主、強三線城市發(fā)展為輔，以深耕的方式把四個區(qū)域做大，為公司品牌落地獲取更多的機會和發(fā)展空間。

拓展融資管道，優(yōu)化財務結構

自2019年正式登陸資本市場后，新力控股一直在努力改善負債情況，降低杠桿水平，保證公司財務安全。

從短期償債能力來看，2016-2020年新力控股的流動比率分比為1.24、1.1、1.14、1.18、1.24，2020年公司流動比率與2019年同期相比有所提升。2016-2020年新力控股的速動比率分比為0.41、0.28、0.34、0.39、0.47，2020年公司速動比率與2019年同期相比有所提升。

從長期償債能力來看，2016-2020年新力控股的資產負債率分別為86.01%、90.58%、93.48%、84.52%、80.27%，2020年公司資產負債率較2019年有所下降。

截至2020年年底，公司現金及銀行結余為175.35億元，同比增長約5.6%，現金短債比為1.24；凈負債率進一步降低3.4個百分點至63.6%；剔除預收款后的資產負債率為73%，雖略高于政策要求的70%，但較2019年已下降3個百分點，有所改善，“三道紅線”指標已有兩項達到國家政策要求。

此外，新力控股還在積極優(yōu)化和拓寬融資管道，在現有銀行合作的基礎上進一步擴大和深化與銀行的合作。公司已取得多家金融機構授信總額約907億元，其中約72%于2020年年底尚未動用。

2020年，新力控股開拓新的融資管道資產支持證券（ABS），并于2020年7月發(fā)行本金為4.9億元，票面利率為6%~7%的資產支持證券。于2020年10月發(fā)行本金為6.9億元，票面利率為7%~7.5%的資產支持證券。

與此同時，2020年新力控股成功發(fā)行3筆美元債。分別為2020年3月10日，公司發(fā)行本金額2.8億美元，票息率11.75%，于2021年到期的優(yōu)先票據。2020年6月18日，公司發(fā)行本金額2.1億美元，票息率10.5%，于2022年到期的優(yōu)先票據。2020年10月19日，公司發(fā)行本金額2.5億美元，票息率9.5%，于2021年到期的優(yōu)先票據。3筆美元債均獲得超額認購，發(fā)行利率逐步降低。

此外，2020年12月22日，新力控股附屬公司新力地產集團有限公司發(fā)行本金額為3億元的5年期公司債券，該債券于2020年12月20日在上海證券交易所公開上市，年利率為7%。

截至2020年年底，新力控股的融資構成中，信托融資比例進一步降低至26%，銀行占比51%，增設了離岸美元債渠道，離岸美元債占比16%，在岸人民幣公司債占比約7%。融資渠道通暢之后，2020年公司的加權平均債務成本由2019的9.2%略微下降至9.1%，公司各渠道新增的融資成本也創(chuàng)新低。

憑借穩(wěn)健的財務狀況和良好的信用前景，新力控股于2020年獲得四大國際評級機構認可。其中，國際評級機構惠譽、標準普爾、穆迪和聯合國際首次授予的國際長期發(fā)行人主體信用評級分別為“B+”，展望穩(wěn)定、“B”，展望穩(wěn)定、“B2”，展望穩(wěn)定和“BB–”，展望正面。同時，境內信貸評級機構聯合信用評級維持公司主體信用等級“AA+”，評級展望為穩(wěn)定，同時維持債項信用等級為“AA+”。

未來，新力控股將持續(xù)拓展全新融資管道，使融資多元化，降低融資成本。?

從營運能力來看，2017-2020年新力控股的存貨周轉率分別為0.17、0.14、0.38、0.43，2020年公司存貨周轉率與2019年相比有所提升，且高于房地產開發(fā)行業(yè)存貨周轉率平均值0.31。流動資產周轉率分別為0.18、0.16、0.37、0.36，2020年公司流動資產周轉率與2019年相比略微下降�？傎Y產周轉率分別為0.15、0.13、0.31、0.29，2020年公司總資產周轉率與2019年相比略微下降，但高于房地產開發(fā)行業(yè)總資產周轉率平均值0.21。

綠色建筑開發(fā)力度極其薄弱

根據標準排名監(jiān)測顯示，2019年新力控股獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是無錫新力帝泊灣（1-36號樓及配套地下室）項目，綠色建筑認證面積為24萬平方米。獲得綠色建筑三星級和運行標識的項目均為0。這也是新力控股無緣中國投資協(xié)會和新華社《環(huán)球》雜志、標準排名聯合發(fā)布的“2020中國綠色地產指數TOP30”的重要原因。

2020年，新力控股獲得綠色建筑二星級設計標識的項目是蘇州吳中云語鉑園（13～26號樓），綠色建筑認證面積為10.23萬平方米。獲得綠色建筑三星級和運行標識的項目均為0。

不過，由于新力控股2020年環(huán)境、社會和管治報告并未公示，因此公司2020年一星、二星、三星綠色建筑項目的具體情況，公司2020年綠色發(fā)展及環(huán)境保護方面的措施和成果均無從知曉，標準排名監(jiān)測數據與其公布數據是否存在出入也無法判斷。

為此，標準排名已向新力控股發(fā)出調研函詢問上述問題的具體情況，但截至發(fā)稿前未得到公司回復。

未來，加大綠色建筑開發(fā)力度，將綠色可持續(xù)發(fā)展理念融入到公司戰(zhàn)略和運營的每一個角落，降低公司發(fā)展為環(huán)境所帶來的負面影響，積極響應國家關于綠色建筑發(fā)展的號召，新力控股責無旁貸。

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