邁過疫情考驗，廣州、佛山兩地的“同城”概念得到深化。但在近期土地市場的交易上，兩城卻上演了截然不同的走向。

這邊廂，被譽為“珠江新城最后一塊商業(yè)用地”的廣州珠江新城1宗地塊，由合景泰富以底價19.9億元競得。

那邊廂，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，向佛山禪城區(qū)歸還于2007年斬獲的嶺南天地項目7號及8號土地，獲得現(xiàn)金補償超26.5億元。

廣佛兩城，兩宗地塊，同為商業(yè)屬性，同是擱置多年，在“一進一退”的買賣間，道出了兩地在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分工的差異。

珠城“絕版”地塊落地，禪城2宗地塊退還

7月12日，合景泰富以199296萬元的總成交價拍下珠江新城僅有的“絕版”商地A4-3地塊，折合樓面價約28800元/平。

據(jù)了解，珠江新城A4-3地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容商務用地，宗地面積為6580平方米，可建設用地面積為5765平方米，計算容積率建筑面積69200平方米。

A4-3地塊位于黃埔大道與華夏路交匯處，西邊為保利克洛維商業(yè)中心，南邊有廣州市婦女兒童醫(yī)療中心，東邊為花城廣場，距離最近的地鐵APM線黃埔大道站只有約500米，在建的13號地鐵線二期花城廣場北站也在附近。周邊還有富力盈通、雅居樂中心、珠江城，以及正在建設中的粵海金融中心大廈等。

該地塊的按照招商要求頗為嚴格，除了對產(chǎn)業(yè)功能有所限定外，還要求項目建成后，競得人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積的 50%，建筑不能超過 168 米。

與廣州珠江新城相隔約30公里、廣佛地鐵線約21站距離的佛山祖廟，則上演不一樣的戲碼。

時間倒回至7月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分別與佛山市禪城區(qū)土地儲備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處訂立土地使用權(quán)儲備協(xié)議書，歸還嶺南天地項目7號及8號土地，現(xiàn)金補償26.53億元。

其中，7號土地包括一幅位于中國佛山市禪城區(qū)建設街東側(cè)，土地總面積約為8109.35平方米地塊，規(guī)劃作辦公及商業(yè)用途，交還代價為現(xiàn)金補償人民幣11.11億元。

8號土地包括一幅位于中國佛山市禪城區(qū)城門頭路南側(cè)，土地總面積約為16,385平方米地塊，規(guī)劃作辦公及商業(yè)用途，交還代價為現(xiàn)金補償人民幣15.42億元。

廣佛兩地的十多年停滯

有趣的是，廣佛近期買賣的兩宗地塊，均存在多年的歷史問題。

其中，珠江新城A4-3地塊此前命運多舛，被荒廢了十多年。

2001年6月，廣州國土局與廣州市政府駐深辦、廣州星球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》，珠江新城A4-3地塊以2.3億元的價格風光出嫁給星球公司。

按照原計劃，該地將打造成“星球大廈”，但因開發(fā)不順，而三次被淪為抵押物。最后星球地產(chǎn)因為無法償還債款，導致地塊被封，由政府收回并給予相應補償。

2005年5月，地塊被廣州中院查封，直到2021年才終于解封。此時，距珠江新城上一次出讓地塊已過去9年，也因此，該地塊被譽為“珠江新城最后一塊商業(yè)用地”。

而瑞安歸還的7號及8號土地，則追溯至2007年。

彼時瑞房通過旗下8家子公司以75.1億元成交價聯(lián)合競得項目地塊，樓面價約為5004.45元/平方米。

地塊位于佛山著名地標祖廟東華里片區(qū)，占地面積達65萬平方米，總建筑面積達150萬平方米。如此巨大的體量，使得嶺南天地成為當時廣東規(guī)模最大舊城改造項目。

按照計劃，嶺南天地項目預計總投資超過200億元，總體分五期開發(fā)，項目一期于2008年開始動工，建筑面積約17.57萬平方米。

其中商業(yè)部分，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期在2012年11月全面開放，二期在2013年對外開放。購物中心嶺南站NOVA則在2016年開業(yè)，東華里首期臨街區(qū)域在2019年逐步開放，以及全新商業(yè)空間嶺南天地·新里則在2020年9月開業(yè)。

此外，寫字樓嶺南天地商業(yè)大廈、馬哥孛羅酒店等部分亦在此期間陸續(xù)落成，再加上嶺南新天地打造的一系列高端住宅以及別墅樓盤推出，實際上，拋開7號及8號土地因地下設施管道等種種原因延遲拆除導致仍未開發(fā)，瑞安打造嶺南天地整個綜合體已非常成熟完善。

廣佛同城的命運異同

踏入大灣區(qū)時刻，廣佛同城早已邁入深度發(fā)展。從兩大地塊命運之異同，實質(zhì)道出了兩地在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分工的差異。

從城市規(guī)劃來看，廣州向著“東進”方向移動，珠江新城亦是這一背景下確立城市中央商務區(qū)的CBD“王者”地位。

而隨著珠江新城土地開發(fā)趨于完善和飽和，“寸土寸金”的地段讓一宗擱置多年的回爐地塊變得更為稀缺和備受關(guān)注，合景泰富拿地的背后的價值意義及對城市中心“重倉”意圖更為明顯。

同為城市中心，佛山禪城區(qū)祖廟則屬于老城區(qū)的中心，更趨向文旅消費為核心的城市功能定位。瑞安對嶺南天地的開發(fā)思路也是基于此，打造出文商旅的城市樣本。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，廣州更聚焦大商貿(mào)、大金融、大地產(chǎn)、總部經(jīng)濟等領(lǐng)域，珠江新城A4-3地塊建成后將致力于天河中央商務區(qū)總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，也看出城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

而佛山以第二產(chǎn)業(yè)為主，其后的“騰籠換鳥”，“退二進三”戰(zhàn)略也是依托其原有工業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)進行升級，并結(jié)合了廣佛之間的產(chǎn)業(yè)分工進行考慮。

瑞安亦在公告中點明，鑒于佛山近年持續(xù)的工業(yè)化及城市化，佛山市政府有意向重新指定回收土地之土地用途。

在此之前，嶺南天地項目7號及8號土地業(yè)態(tài)規(guī)劃包括寫字樓和公寓，寫字樓原本規(guī)劃兩棟430米和265米高的地標。

但近年來佛山寫字樓市場一直處于飽和狀態(tài)。據(jù)戴德梁行資料顯示，佛山寫字樓空置率在2019年第四季度就達到40.7%，空置率位居全國第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進一步攀升到43.8%。

有知情人士指出，這兩宗地塊未來擬改為商住用地重新出讓。而瑞安也表示，如政府重新指定土地用途屬商業(yè)上可行且具有吸引力，仍有意向參與拍賣。

加載廣佛同城的光環(huán)，兩城兩地的命運異同及雙城發(fā)展的差異化路線，影響著開發(fā)商的戰(zhàn)略布局和開發(fā)考量。