很多房企、物企積極布局新賽道，但也面臨著盈利及運(yùn)營(yíng)方面的相關(guān)挑戰(zhàn)。圖片來源/IC photo

近年來，在“房住不炒”的長(zhǎng)期政策定位下，各地限購(gòu)限售政策頻出，加之很多房地產(chǎn)企業(yè)受到負(fù)債承壓、利潤(rùn)率降低以及杠桿率下降等影響，房企不得不面臨一個(gè)核心問題——銷售增速開始放緩，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒂|碰“天花板”。

在此背景下，有先見之明的房企悄然開始對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整和改革，與此同時(shí)，積極擁抱與房、地相關(guān)的“藍(lán)海”業(yè)務(wù)。其中，物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)（特別是城市物業(yè)服務(wù)）以及大健康、文旅等成為熱門領(lǐng)域。不過，在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)（簡(jiǎn)稱“物企”）布局其他行業(yè)并非易事，面臨盈利及運(yùn)營(yíng)方面的相關(guān)挑戰(zhàn)。

搶灘下一個(gè)風(fēng)口，房企跨界布局物流地產(chǎn)

當(dāng)下，越來越多的房企瞄準(zhǔn)物流地產(chǎn)，將其作為一大增長(zhǎng)點(diǎn)。10月18日，遠(yuǎn)洋資本有限公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在大物流領(lǐng)域布局已久。截至2021年6月，遠(yuǎn)洋物流共管理42個(gè)項(xiàng)目，覆蓋17個(gè)城市，在管面積320萬(wàn)平方米。

10月12日，凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托（即“CLCT”）擬以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包。該資產(chǎn)包包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這意味著凱德中國(guó)信托首次進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)。

而萬(wàn)科是房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年，萬(wàn)科就涉足了物流地產(chǎn)。據(jù)萬(wàn)科2021年半年度報(bào)告披露，今年上半年，萬(wàn)科物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）的營(yíng)業(yè)收入為13.4億元，同比增長(zhǎng)64%。

根據(jù)中指院的監(jiān)測(cè)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商持續(xù)加大現(xiàn)代物流地產(chǎn)布局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”競(jìng)爭(zhēng)格局。其中較為主流的模式是房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)。

就物流地產(chǎn)的發(fā)展前景來看，來自中指院的一份研究報(bào)告指出，其一，物流行業(yè)的快速發(fā)展及中高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的不足，為物流地產(chǎn)提供了廣闊發(fā)展機(jī)遇；其二，物流地產(chǎn)盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務(wù)獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)及其他增值收益，據(jù)調(diào)查，一線城市物流地產(chǎn)需求旺盛，投資回報(bào)率普遍高于可比商辦類持有物業(yè)。

城市服務(wù)成為物業(yè)企業(yè)競(jìng)逐新賽道

事實(shí)上，不僅房企在布局“新藍(lán)�！�，與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的物業(yè)行業(yè)也在開辟新賽道。

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期面臨挑戰(zhàn)，其旗下的部分物企被母公司委以“戰(zhàn)術(shù)求生”的重任。在此背景下，不少物企除了發(fā)力規(guī)模擴(kuò)張外，也在業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新以及尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)方面不斷探索。其中，一大現(xiàn)象是，物企的業(yè)務(wù)邊界正進(jìn)一步拓展，從住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向城市公共服務(wù)這一新賽道。

在10月22日、23日舉辦的萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了城市服務(wù)板塊萬(wàn)物云城。據(jù)悉，去年10月，萬(wàn)科物業(yè)正式推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌——萬(wàn)物云城，并計(jì)劃在3年內(nèi)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。一年過去，萬(wàn)物云城已布局40個(gè)城市，并有望提前完成“3年百城”計(jì)劃。

頭部物企率先入局的還有碧桂園服務(wù)。碧桂園服務(wù)近年來從社區(qū)服務(wù)向城市綜合一體化服務(wù)延伸，發(fā)展城市公共服務(wù)、城市資源經(jīng)營(yíng)、城市數(shù)字治理三大核心業(yè)務(wù)。根據(jù)中指物業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋超150個(gè)城市。

遠(yuǎn)洋服務(wù)也在加緊布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)。10月19日，遠(yuǎn)洋服務(wù)與霸州市人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。依托各自優(yōu)勢(shì)資源積極推進(jìn)雙方在智慧城市運(yùn)維管理、智慧能源(600869,股吧)空間物聯(lián)網(wǎng)管理和智慧數(shù)字產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、公共事務(wù)服務(wù)、城市設(shè)施運(yùn)維管理等相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)合作。

來自中指物業(yè)研究院的一份報(bào)告指出，未來，隨著越來越多物企進(jìn)入城市服務(wù)這一領(lǐng)域，城市服務(wù)的邊界會(huì)進(jìn)一步延伸，逐步成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的全新獵場(chǎng)。

跨界布局的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

對(duì)于房企和物企來說，之所以多元布局，尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，其原因在于，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)或?qū)⒂|碰到“天花板”，有先見之明的企業(yè)隨之開始擁抱與房、地相關(guān)的“藍(lán)�！睒I(yè)務(wù)，而物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)（特別是城市物業(yè)服務(wù)）同大健康、文旅等一道成為熱門領(lǐng)域。

這些積極的市場(chǎng)參與者，除了緊貼政策導(dǎo)向而為之外，更重要的是它們也想抓住巨大的“藍(lán)�！笔袌�(chǎng)早早開展布局。以物流地產(chǎn)為例，來自世邦魏理仕發(fā)布的研究報(bào)告顯示，物流地產(chǎn)被47%的受訪投資者選為最青睞的投資標(biāo)的，自2016年起的歷年調(diào)查中首次排名第一。

城市服務(wù)方面，據(jù)紅杉資本預(yù)測(cè)，到2035年城市服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模逾2萬(wàn)億。盡管某些欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)化進(jìn)度較為緩慢，但已經(jīng)無(wú)法阻止城市服務(wù)項(xiàng)目一體化的必然趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已從地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)時(shí)代，這意味著，產(chǎn)業(yè)時(shí)代地產(chǎn)商需要從物理空間的開發(fā)，轉(zhuǎn)變到內(nèi)容的打造，即從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。

“物流地產(chǎn)和城市物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域都是當(dāng)前房企、物企所關(guān)注的，是時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)所在，必然會(huì)帶來業(yè)務(wù)方面的一些變化。而在具體的盈利模式方面，各大企業(yè)仍在探索中；此外，在運(yùn)營(yíng)管理方面，也必然考驗(yàn)企業(yè)的專業(yè)度�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

而對(duì)于城市物業(yè)服務(wù)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段其具有高門檻、高投資和低產(chǎn)出的特點(diǎn)，并不適合絕大部分物企去試水。江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)林志偉表示，就像小區(qū)物業(yè)服務(wù)一樣，城市服務(wù)在滿足物的功能需求時(shí)，還要具備物的使用行為管理能力，這需要強(qiáng)制管控。此外，服務(wù)是細(xì)分客群的深度滿足，精耕細(xì)作才是城市物業(yè)服務(wù)的未來。

新京報(bào)記者 張曉蘭