2021年，大量新商業(yè)空間攜新品牌入市，山東商業(yè)于不斷重構(gòu)中展現(xiàn)新貌。

山東商業(yè)地產(chǎn)于短暫沉寂后煥然新生，消費(fèi)擴(kuò)張與升級(jí)勢(shì)在必行，其商業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的創(chuàng)新力。

2022年開(kāi)年之際，贏商網(wǎng)特別策劃“印象山東”這一大型新聞選題，以“城市有度”“商圈有新”“品牌有道”“商業(yè)有型”“進(jìn)階有路”為關(guān)鍵詞展開(kāi)，從數(shù)據(jù)、客群畫(huà)像、商業(yè)選址、城市進(jìn)階等多個(gè)層面，全面解析2021年山東商業(yè)地產(chǎn)的改變與煥新。

商業(yè)有“型”

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三十年，從沿街商鋪、獨(dú)立百貨到購(gòu)物中心、城市綜合體，再到細(xì)分賽道中的奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)、文旅商業(yè)，以及現(xiàn)在正以嶄新姿態(tài)出現(xiàn)在大眾視野的新零售購(gòu)物中心……

山東商業(yè)地產(chǎn)雖起步稍晚，卻也已然從單一商業(yè)供給，進(jìn)入了“特征化”發(fā)展階段，針對(duì)商業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，開(kāi)始出現(xiàn)并深化出新的商業(yè)類(lèi)型。

以購(gòu)物中心為主，其他商業(yè)類(lèi)型多于青島起勢(shì)

從山東整體商業(yè)類(lèi)型布局來(lái)看，新一線城市青島分布類(lèi)型較多，在新增、升級(jí)已有商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，孕育出如新零售購(gòu)物中心等嶄新商業(yè)類(lèi)型，蘊(yùn)藏著更多商業(yè)可能；而其他二、三線城市主要以購(gòu)物中心為主，仍處在購(gòu)物中心的增量階段，且面臨著增量爆發(fā)期。

從具體商業(yè)類(lèi)型表現(xiàn)來(lái)看，十幾年前占據(jù)商業(yè)主場(chǎng)的獨(dú)立百貨開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)，目前主要分布在城市中的老商圈，且有升級(jí)改造成購(gòu)物中心或退圈趨勢(shì)；

在山東市場(chǎng)不停試探又屢遭挫敗的奧特萊斯火力仍在，且已開(kāi)始注重布局青島周邊區(qū)域及二、三線城市，如城陽(yáng)區(qū)青島首創(chuàng)奧特萊斯、于2022年1月開(kāi)業(yè)的濰坊首家?jiàn)W特萊斯——谷德錦·中百奧萊及2022年即將開(kāi)業(yè)的即墨區(qū)青島百聯(lián)奧特萊斯；

社區(qū)商業(yè)在商務(wù)部“推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)”的政策下熱度不減，醞釀著線上線下一體化的O2O模式及以差異化、特色化為核心的Minimarket業(yè)態(tài)，著力建設(shè)“城市一刻鐘便民生活圈”，有升溫態(tài)勢(shì)；

文旅商業(yè)打造優(yōu)勢(shì)明顯，2021年，濟(jì)南融創(chuàng)文旅城開(kāi)業(yè)，淄博也迎來(lái)華僑城歡樂(lè)山川文旅項(xiàng)目落地，預(yù)計(jì)2022年亮相；

城市綜合體雖少但精，金茂覽秀城、青島信聯(lián)天地等項(xiàng)目，將開(kāi)啟彰顯城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)力的城市綜合體新篇章。

拋卻“類(lèi)型”桎梏，融合與創(chuàng)新才是發(fā)展密鑰

從2021年山東已開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的主要類(lèi)型，無(wú)論在已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量中亦或是2022年擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量中都占據(jù)首位，且集中在5-15萬(wàn)方中型體量；而早期購(gòu)物中心則在數(shù)智化、消費(fèi)革新的大環(huán)境下面臨著升級(jí)調(diào)改，例如開(kāi)啟二期建設(shè)完成的青島萬(wàn)象城及正在進(jìn)行三期投建的青島海信廣場(chǎng)（開(kāi)業(yè)時(shí)間:2008-06-21、已簽約402個(gè)品牌）等。

但值得注意的是，隨著購(gòu)物中心的不斷升級(jí)和改造，商業(yè)類(lèi)型之間的界限也越來(lái)越模糊，兼?zhèn)漕?lèi)型特質(zhì)，以新的商業(yè)模式開(kāi)展的商業(yè)項(xiàng)目往往更能滿(mǎn)足消費(fèi)者日益變化的消費(fèi)需求。

——兼?zhèn)漕?lèi)型特質(zhì)，打開(kāi)運(yùn)營(yíng)新方式

除了購(gòu)物中心、文旅商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、奧特萊斯等先后興起的商業(yè)類(lèi)型外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市居民精神文化消費(fèi)占比逐漸增多，普通的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型和運(yùn)營(yíng)模式越來(lái)越難以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的精神需求。于是，有著文旅商業(yè)背景，同時(shí)包含一站式購(gòu)物中心的 “一日微度假”商業(yè)模式逐漸受到開(kāi)發(fā)商與投資商青睞，打造“商旅文”生態(tài)圈，其集文化、商業(yè)活力與精神娛樂(lè)為一體的特質(zhì)可在融創(chuàng)文旅在魯打造的青島東方影都、濟(jì)南融創(chuàng)文旅城以及華僑城在淄博全新推出的歡樂(lè)山川等項(xiàng)目中窺見(jiàn)一斑。

當(dāng)城市發(fā)展還遠(yuǎn)不能支撐起多個(gè)城市綜合體的構(gòu)建時(shí)，像“一日微度假”一樣兼?zhèn)渖虡I(yè)地產(chǎn)類(lèi)型的運(yùn)營(yíng)方式便不斷增多，同樣的還有奧特萊斯+購(gòu)物中心等運(yùn)營(yíng)方式，以期讓商業(yè)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出比達(dá)到最佳值。

——擺脫“同質(zhì)化旋渦”，新類(lèi)型是否可行？

不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代飛速發(fā)展，數(shù)字化變革已經(jīng)成為企業(yè)想在大數(shù)據(jù)時(shí)代取得紅利，占據(jù)一席之地的重要一關(guān)；同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化旋渦”越來(lái)越重，針對(duì)消費(fèi)者感受打造的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)成為構(gòu)建差異化的關(guān)鍵，而結(jié)合“數(shù)智化”與“體驗(yàn)感”的雙重加持下的新零售購(gòu)物中心無(wú)疑成為了商業(yè)地產(chǎn)中的一匹黑馬。

于山東而言，首家新零售購(gòu)物中心——迷姆新零售落地青島，目前仍在籌備中，正試圖以“線下體驗(yàn)+線上成交+網(wǎng)紅直播”的運(yùn)營(yíng)模式打破傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，塑造體驗(yàn)式科技商業(yè)綜合體。而它究竟是否能扎根于齊魯之地，前景尚未可知。

結(jié)語(yǔ)：

2021年，山東商業(yè)在疫情沖擊的尾潮下，依然迸發(fā)出了全面開(kāi)花的能量，并且在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、城市更新的推動(dòng)下，跨入了一個(gè)全新的發(fā)展周期。

2022，一個(gè)屬于山東商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代正迎面而來(lái)。