福建人通常是愛抱團的，他們有著強烈的家族觀念，會集齊所有力量，去干一件事。因此，一家多人做生意，一門出幾個富豪的事情，在福建屢見不鮮。
這其中，以在黃金十年的地產(chǎn)行業(yè)里尤甚。如從福建晉江走出來的三盛集團的林榮東、林榮濱兄弟，又如從福建莆田走出來的正榮地產(chǎn)歐宗榮、融信中國歐宗洪兄弟。
那些年，正榮、融信在內的閩系房企迅猛擴張，成為房企中不容小覷的存在。時光荏苒，當年的風光突然不再。
2022年2月11日，在債務違約的消息下，正榮地產(chǎn)當天股價大跌66%。截至3月18日，今年以來正榮地產(chǎn)重挫了82.75%。
而融信也傳出可能債務違約問題。一時之間，歐宗榮、歐宗洪面臨著前所未有的局面。
此外，在3月初，融信、正榮披露的今年前2個月的銷售數(shù)據(jù)同比均出現(xiàn)了較大下滑。
地產(chǎn)江湖告別黃金時代，正榮、融信這對莆田兄弟創(chuàng)辦的地產(chǎn)企業(yè)，又將如何度過？
01、兄弟創(chuàng)業(yè)
歐宗榮、歐宗洪的老家，位于福建莆田市東嶠鎮(zhèn)汀塘村。由莆田市往東南行至大約30公里，便到了兄弟倆出生的小村莊。
這里靠近大海，對面就是我國寶島臺灣。兄弟倆出生在距村口不遠處、一座土坯搭起的小院落，他們兄弟姐妹有六個。歐宗榮排行老二，歐宗洪排行老三。誰也不曾想到，這兩個從小村莊里出生的窮小子，竟然在多年后成了富豪榜上的�？�。
上世紀80年代，“要致富，先修路”的口號響徹大江南北。在社會已經(jīng)闖蕩數(shù)年的歐宗榮，意識到路橋工程有發(fā)展出路。1986年，在累積一定工程經(jīng)驗后，21歲的歐宗榮創(chuàng)辦了江西正榮市政工程有限公司。就在歐宗榮賺得第一桶金時，歐宗洪這一年只有15歲。
1995年，24歲的歐宗洪自立門戶，正式創(chuàng)立莆田市交通工程有限公司。這家公司，先后承包了福寧、福泉、京福、吉林江黃等十幾個高速公路部分路段的施工建設，也讓歐宗洪賺取了第一筆錢，年盈利千萬元。就在歐宗洪“獨”闖江湖的第二個年頭，也就是1996年，歐宗榮也迎來了人生的重大轉折點。
這一年，歐宗榮在江西宜春獲取了一塊地皮，由此進入房地產(chǎn)領域。歐宗榮投入1億多元，建成至今被當?shù)厝嗣褚詾榘恋摹摆M西第一街”。兩年后，歐宗榮整合了自己在江西、福建等地的8個全資子公司，成立了正榮集團。
歐宗榮地產(chǎn)事業(yè)順暢的同時，歐宗洪也緊隨其后，一腳踏進了房地產(chǎn)業(yè)。2000年，歐宗洪創(chuàng)辦莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，投資建設了莆田市當年的第一高樓“觀橋御景”樓盤。當時，在周邊房價不到500元/平方米的時候，“觀橋御景”硬是賣到了1400元/平方米，被莆田市民驚呼“天價”。
盡管“觀橋御景”項目讓歐宗洪名利雙收，但此時的歐宗洪仍未脫離家族的庇護，歐宗榮顯然比歐宗洪更加獨立。據(jù)南方周末報道稱，“觀橋御景”表面上看是歐宗洪的項目，但實際上主要是老大歐宗金在里面運作。歐宗金在上世紀初成立了福建歐氏投資集團，房地產(chǎn)也是其業(yè)務范圍之一。
2003年，從莆田房地產(chǎn)市場大賺一筆后，歐宗洪轉戰(zhàn)省會福州，成立福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（融信的前身）。在融信成立的前幾年，歐宗洪一直在福州開發(fā)大眾型樓盤，直到2007年上半年，全國樓市暴漲的到來。
這一年，歐宗洪干了一件令自己糟心的事。他大手一揮，買了一塊“地王”。然而，房地產(chǎn)政策突變的形勢下，融信賠錢又退了這塊地，最后損失7000萬元。而正榮也在2009年，因一直沒有支付2007年的土地款，地塊被政府無償收回。那一刻，正榮和融信的悲歡是相通的。
在歐宗洪因拍下地王、又退了地王，在業(yè)內口碑毀譽參半時，二哥歐宗榮以30億元的財富，在2007年胡潤百富榜上，排名第269名。這是他第二年上榜了。此時，無論是從公司的歷史、規(guī)模，或是個人的身家，歐宗洪與哥哥歐宗榮仍有較大差距。不過，所幸的是：熬過艱難的2008年，2009年，房地產(chǎn)市場再次熱了起來。
（2009年，某房地產(chǎn)展示交易中心）
歐宗洪趁機開發(fā)了人生第一個中高端樓盤，其位于福州西南部的大衛(wèi)城項目。大衛(wèi)城開盤的時候，特價房賣到每平方米8888元（周邊房子是1500元每平方米），這讓融信聲名鵲起。
隨后幾年，在福建人敢闖的個性下，在家族企業(yè)的幫扶下，在寬松的信貸政策下，歐宗榮、歐宗洪乘借著房地產(chǎn)的黃金十年，拉開了他們在房地產(chǎn)市場兇猛擴張的序幕。
02、狂飆突進
那些年，閩系房企可分為兩個派別：一派是穩(wěn)健型房企，即不追求規(guī)模、百強排名，持有很多優(yōu)質資產(chǎn)，比如三迪等；一派是采取“高杠桿、高周轉、高溢價”（簡稱“三高”）模式，沒有很多自持資產(chǎn)。融信和正榮所采用的正是“三高”模式。
正榮迅猛拿地始于2013年，那一年，正榮擬通過做大規(guī)模尋求上市，其斥資150億元先后在上海、福建南平、蘇州、南京、西安等地接連拍下10余地塊。其中，僅在當年10月份，就以73.46億元拿下四幅地塊。
歐宗榮攻城略地時，歐宗洪也沒閑著。融信也在2013年，進入中國最繁榮的一線城市。當年，歐宗洪同時派出兩支隊伍，分赴北京和上海，目標是“兩地必下其一”。很快，融信聯(lián)合綠地在上海拿下第一塊地。
各自為戰(zhàn)的融信和正榮，在此期間同時有了上市的計劃。不過，因規(guī)模不夠、大量關聯(lián)需要清理，融信的上市計劃推遲到了2015年。這一年，融信銷售額達到295.3億元，正榮銷售額達到306.3億元。
（福建省莆田市，正榮財富中心）
2016年，對歐宗洪來說，是個特殊的年份。這一年，令人意想不到的是，歐宗洪不僅像二哥歐宗榮一樣，將總部搬到了上海，還搶在正榮前面，成功登陸港交所。
隨后兩年，從393億元到707億元，融信銷售額跳躍的幅度，讓大多數(shù)同行望塵莫及。在莆田人看來，那幾年的歐氏兄弟可謂春風得意至極。
但快速的發(fā)展，也暗藏負債的危機。在正榮起步騰飛的2014年，它的凈負債率就超過1700%，當年的借貸成本曾高達12.5%。融信在2015年時遞交的招股書上顯示，當年3月，融信凈負債率曾高達1601.9%。外界敲響警鐘之時，兄弟倆的選擇仍然是規(guī)模。
2018年，狂奔中的正榮，終于如愿上市了（上市公司名為正榮地產(chǎn)）。這一年，即便房住不炒的政策定調了，正榮也沒有放慢前進的腳步，其新增土地儲備57幅的同時，正式加入千億房企俱樂部。同年，歐宗榮以330億元的財富，排名胡潤百富榜第79名，繼2017年，又一次成為莆田首富。這一年，歐宗洪憑借95億元的財富值，也出現(xiàn)在了榜單上。
雖然財富值比二哥歐宗榮遜色了不少，但歐宗洪在“另一扇門”上向兄長靠近。2019年，在一家權威機構發(fā)布的房企綜合實力榜單上，融信雖然比第十七名的正榮落后了三個名次，但這一年，其不僅首次進入了房企前二十強，還以1080億元的銷售額，邁過千億房企大關。
至此，歐宗洪算是用自己的方式，與哥哥歐宗榮站在了同一水平線上。然而，對于融信和正榮的發(fā)展，外界評價卻不甚樂觀。這其中的原因在于，如大多數(shù)閩系房企一樣，正榮和融信也是將杠桿政策運用到極致，以負債換資產(chǎn)。
以融信為例。通過公開數(shù)據(jù)來看，融信的資本運作邏輯，就是先對旗下的土地進行高估值，以增加凈資產(chǎn)，降低負債率，從而獲得高評級，便于再融資，如此往復。
這樣的發(fā)展方式，有點像自行車，必須“融資不斷、貨如輪轉”。一旦遇到市場受阻，銷售變緩，或政策風向中的任何一個，都將會遭遇困難。
2019年，房住不炒的主基調仍在延續(xù)，市場降溫、信貸政策收緊下，房企們的銷售增長率逐年下跌。正榮2019年的銷售增長率，從前一年的53.95%，驟降至21.02%，2020年更是降至8.57%。
融信顯然比正榮更糟心，其2018年的銷售額增長了73%，2019年這一數(shù)字驟降至16%。種種跡象表明，“三高模式”此時走不通了。
03、債務違約
“三高”模式行不通兩年后，正榮、融信雖然采取了降杠桿措施，將財務狀況控制在政策允許的范圍內（三道紅線的標準），但事情日后的走向證明：這僅僅是表面的平靜。
截至2021年年中，正榮的總負債為2033億元。其中，近200億元的短期債務，將在一年內到期。而融信2021年半年報顯示，其總負債高達1939.21億。
2022年2月11日，市場傳出消息，正榮一筆美元債將違約。利空消息下，當天正榮盤中一度下跌81.42%。正榮和歐宗榮在2月18日，如實向外界宣告“公司可能不足以解決于2022年3月5日即將到期的2億美元債”。
二哥歐宗榮的公司債務壓頂，歐宗洪的融信日子也不好過。
市場再起傳聞稱，融信一只利率為10.5%的4.88億美元債券，即將于3月1日到期。融信將對這只債券進行“展期”或“重組”。輿論風波下，融信開始積極自救。
2月25日，融信公告稱，已償還3月到期的美元債，本金加上利息，共2.87億美元。
面對債務違約風險，正榮、融信不同應對方式背后，是歐宗洪、歐宗榮兩兄弟截然不同的行事風格。身材精瘦的歐宗洪，低調而又不善言辭。一名接觸過歐宗洪的人士說，歐宗洪為人“耿直”，“對地產(chǎn)狂熱”，“想明白了，就會堅決去執(zhí)行的那種人�！�
歐宗洪不喜歡喝酒應酬，平時基本是家里、公司、會所三點一線。在會所，主要是健身、會客。與弟弟歐宗洪相比，歐宗榮對于生活品質更加有追求。不少與歐宗榮打過交道的人士向媒體描述過，其外貌英俊，人很精干，注重個人魅力與企業(yè)形象，是三兄弟中最喜歡和媒體打交道的一個。
不過，3月4日，正榮發(fā)布公告稱，將延遲2月21日到期優(yōu)先票據(jù)展期同意截止日期，至倫敦時間3月11日下午4時。除此之外，正榮高管還向媒體透露今年上半年將完成30-40億元的資產(chǎn)盤活處置。
即便如此，歐宗榮、歐宗洪未來的路仍不樂觀。同樣是在3月初，融信、正榮前后腳披露了今年前2個月的銷售數(shù)據(jù)。融信148.35億元的合約銷售額，同比下降38.69%。而正榮114.26億元的合約銷售金額，同比下跌53.56%。
銷售額雙雙下滑背后，是兩家房企掉入相同債務困境的現(xiàn)實。截至2021年6月，正榮一年內應償還的債務達203.4億元。融信約有13億美元債和85億元人民幣的境內債，將于2022年內到期或可贖回，2月25日公告償還的，就是其中的一筆。
高負債的水面下，是兄弟倆令人堪憂的現(xiàn)金流。截至2021年6月底，正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為約350億元，融信中國則為約212億元。
融信、正榮未來何去何從？IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴市界，從目前來看，主動或者被動去杠桿、降負債和實現(xiàn)縮表，才是正榮和融信的必選之路。只有在縮表過程中，實現(xiàn)徹底轉型和平穩(wěn)落地，他們也才能絕地逢生。
“閩系房企習慣高周轉和押周期的時代，在行業(yè)質變和轉型的時候，就已經(jīng)結束了。以前的那些打法和理念，都已經(jīng)不適應已經(jīng)發(fā)生質變的新時代了。”
03、歐氏二代
今年，歐宗榮58歲，歐宗洪51歲了。兩家公司的傳承任務，很顯然放在了歐氏二代身上。而歐氏一代正面臨的巨大壓力，也正傳導至二代接班人。
早在多年前，歐宗榮、歐宗洪就未雨綢繆，將他們的兒子推上了前臺。
歐宗洪的大兒子歐國飛，出生于1992年，他與父親歐宗洪一樣低調，極少在媒體前露面。歐國飛2015年就開始參與融信的相關業(yè)務，在一線的基層和管理崗呆過，曾推動融信在香港上市。
擔任了融信助理總裁后，歐國飛2019年6月起又兼任了融信第二事業(yè)部（含上海、江蘇、山東地區(qū)業(yè)務）總裁的職務。第二事業(yè)部在融信的地產(chǎn)版圖中舉足輕重。
歐宗洪曾表示，他不認為公司財富是個人資產(chǎn)，希望孩子同樣擁有創(chuàng)造財富的能力，但不希望孩子未來生活奢侈。與歐國飛不同的是，歐宗洪另一個兒子歐國鵬則高調得多，他同樣出現(xiàn)在融信系公司中，其形象更符合大眾眼里富二代的樣子。
在新浪微博認證為“融信集團董事”的“OGP歐國鵬”賬號，曾曬出過豪車的圖片。有一年，歐國鵬曾駕豪車出入校內，被青島農(nóng)業(yè)大學校友在微博上熱議。后來，歐國鵬將微博刪除，只留下一條“感謝團隊，一起進步”的工作動態(tài)。
與歐宗洪不同的是，歐宗榮為兒子鋪路，更多是人盡其才。他有三個兒子，大兒子歐國強畢業(yè)于北京大學，主修金融學；二兒子歐國耀畢業(yè)于中國人民大學，主修新聞學；三兒子歐國偉，畢業(yè)于上海交通大學，主修國際經(jīng)濟與貿(mào)易。
三個兒子在歐宗榮的安排下，各司其職：大兒子歐國強扎根福州大本營，二兒子歐國耀發(fā)展慈善事業(yè)，三兒子歐國偉負責闖蕩全國市場。
雖然三個兒子都很優(yōu)秀，但從歐宗榮對“接班人”的布局來看，天平的兩端主要是長子歐國強和三子歐國偉。歐國強和歐國偉兩人，在2017年9月20日，一同被獲委任為正榮地產(chǎn)（正榮旗下上市公司）的非執(zhí)行董事。
（福建省莆田市，正榮地產(chǎn)展覽）
二兒子歐國耀則擔任正榮公益基金會的法人代表。歐國耀個性勤儉低調，不開豪車，也不買名貴衣服，為人樸實，甚至有些特立獨行。在歐宗榮看來，二兒子這樣的個性，很適合做慈善：“不要覺得哥哥弟弟都在賺錢，慈善是在花錢，如果把慈善做好了，你比我還厲害，把錢花好是一件很不容易的事�！�
不過，隨著時間的推移，歐宗榮地產(chǎn)王國“接班人”的天平，傾向了老三歐國偉。歐國偉成為了正榮地產(chǎn)的董事。在業(yè)內看來，老三歐國偉“接班人”的勝算越來越大，其負責了正榮非常重要的投資和資本等板塊，而且成績顯著，深得歐宗榮的賞識。
這些年年報發(fā)布會上，站在總裁黃仙枝旁邊的，正是歐國偉。老大歐國強則逐漸淡出地產(chǎn)業(yè)務。2020年6月，歐國強宣布退任正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事。2021年4月7日，正榮地產(chǎn)控股（正榮旗下的非上市公司）又發(fā)布公告稱，歐國強退出公司董事會。
不過，正榮的股權安排中，則突出了長子歐國強的地位。正榮由歐宗榮和歐國強各持股91.9%和8.1%。
至此，歐氏“二代”上位的格局已然清晰。
正榮、融信風雨飄搖之中，考驗歐氏二代們的時刻到了。
（作者 | 陶婷 編輯 | 韓忠強）
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