6月28日，萬科在深圳大梅沙召開了2021年度股東大會、2022年第一次A股類別股東大會及2022年第一次H股類別股東大會。在此次股東大會上，萬科管理層對于公司業(yè)績、現(xiàn)金分紅、戰(zhàn)略定力、股份回購等多個問題進行了回應和解答。

　　除了上述問題外，萬科管理層也提到了未來的工作目標，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，“從兩三年的時間跨度來看，我們大體上是想實現(xiàn)三個效果，一是業(yè)績一定要止跌回穩(wěn)，把這種跌勢給止住。二是開發(fā)要繼續(xù)維持在第一陣營的行業(yè)地位。三是在行業(yè)里能夠率先從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務并重。”

　　談市場形勢：短期內(nèi)市場已經(jīng)觸底，恢復仍需時間

　　年度股東大會正式開始后，祝九勝向股東匯報公司經(jīng)營狀況。

　　報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528.0億元，同比增長8.0%。權(quán)益凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。開發(fā)業(yè)務累計實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米，在全國43個城市市場的排名位列前三，其中20個城市排名第一。物業(yè)服務、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營業(yè)務的收入增速分別達到32.1%、68.9%、13.9%和20.6%。

　　2021年，公司財務和資金狀況保持穩(wěn)健，連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，期末貨幣資金1493.5億元，對于短期債務的覆蓋倍數(shù)為2.5倍。凈負債率29.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率68.4%，現(xiàn)金短債比達到1.5，公司“三道紅線”監(jiān)測指標持續(xù)滿足“綠檔”要求。

　　同時，得益于財務結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，信用評級的持續(xù)穩(wěn)定，三道紅線的持續(xù)改善，在報告期內(nèi)萬科各融資渠道暢通，年末存量融資的綜合融資成本下降至4.11%。

　　不過，調(diào)控加劇、規(guī)模見頂、業(yè)績下滑、利潤下跌、轉(zhuǎn)型艱難，行業(yè)大縮表的背景下，萬科形勢同樣嚴峻，凈利潤下降，銷售規(guī)模負增長……如此之下，未來形勢如何？

　　萬科董事會主席郁亮表示，從上半年商品房銷售情況大概可以判斷，短期市場已經(jīng)觸底。因政府調(diào)整政策、疫情延遲需求回補及行業(yè)高峰力度的加大等上升因素，6月份環(huán)比有比較明顯的提升。不過他也表示，恢復仍然需要時間。

　　郁亮認為，目前上升因素中除政策外，其他很多因素是短期作用，從底部慢慢往上走需要時間。同時，目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進入新的發(fā)展階段，所以我們不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

　　除對當下市場研判外，郁亮以前線考察為例給外界尤其是投資者傳遞自己“信心”，“如果放在社會中去，我們的行業(yè)一定不是最艱難的，所以沒有任何理由躺平。”他表示，地產(chǎn)行業(yè)有兩大優(yōu)點，一是10萬億級的市場，雖然行業(yè)進入新的發(fā)展階段之后，規(guī)�？赡苡兴�回落，但是仍然是一個10萬億級別的市場。二是行業(yè)有千年的歷史，常做常新、常做常有。面向未來，這10萬億的市場里面，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務還是能夠找到新的市場機會。

　　談多元化：單一的住宅開發(fā)可能已不滿足時代要求

　　提出“收斂聚焦”近三年后，在行業(yè)大縮表的背景下，萬科2021年繼續(xù)堅持“城市配套服務商”戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務、物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營等多元業(yè)務板塊實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。

　　其中，在物業(yè)服務板塊，萬物云實現(xiàn)了社區(qū)+商企+城市空間的協(xié)同驅(qū)動，成為覆蓋“住、商、城”的全域空間服務公司。2021年實現(xiàn)營業(yè)收入240.4億元，同比增長32.1%；全國一、二線城市的在管項目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平方米，同比增長35.9%。

　　除外，物流倉儲、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營等多元業(yè)務已開始為萬科貢獻利潤。2021年，萬科管理租賃住宅的收入28.9億元，同比增長13.9%，整體NOI5.25億，較20年增長3.46億。泊寓在2020年已實現(xiàn)了現(xiàn)金流層面的盈利。商業(yè)運營（含非并表項目）及物流倉儲服務則分別實現(xiàn)營收76.22 億元及31.6億元，分別同比增長20.57%、68.9%。

　　此次股東大會上，萬科的多元化問題也被多次問及。

　　有投資者詢問，2008年我們看到的是專業(yè)的萬科，現(xiàn)在看到的是逐漸多元化的萬科，多元化業(yè)務收入占比達10%左右，未來3-5年多元化的占比幅度大概能到多少？

　　“對于萬科來說，戰(zhàn)略上的調(diào)整，尤其是2012年，基于單一的住宅開發(fā)可能已不滿足時代要求，做城市配套服務商從大的趨勢來說判斷是準確的�！庇袅粱貞�道。他解釋稱，人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展形態(tài)乃至城市商品房存量均發(fā)生變化，靠單一的住宅開發(fā)肯定是不夠的。不過萬科開發(fā)經(jīng)營服務板塊結(jié)構(gòu)今后應該不會有大的改變。

　　對于此，祝九勝也較為詳細地闡釋了萬科在經(jīng)營服務業(yè)務的戰(zhàn)略規(guī)劃，“萬物云要持續(xù)內(nèi)生穩(wěn)健增長，計劃實現(xiàn)住宅物業(yè)收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為家增長45%。物流倉儲營業(yè)收入保持35%以上的增長，進一步完善倉網(wǎng)布局，領(lǐng)跑冷鏈業(yè)務，服務好客戶，不斷提高項目經(jīng)營效率和效益。租賃住宅鞏固租賃住房“產(chǎn)策、建造、運營一條龍”的能力優(yōu)勢，擴大租賃住房的管理規(guī)模，保持行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先，保持運營效率的行業(yè)領(lǐng)先地位。印力要保持收入和項目營運利潤增長，不斷鞏固輕資產(chǎn)拓展的優(yōu)勢，擴大新一代產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢�！�

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