在上半年全國整體房產(chǎn)行業(yè)仍處于低位時，萬科提交了營收、凈利潤均呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長成績單，如期兌現(xiàn)了年初企穩(wěn)回升的承諾。其中，營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。

　　“業(yè)績增速走出低谷，上半年業(yè)績增長 10.6%。 上半年公司實現(xiàn)營收 2,069.2 億元，同比增長 23.8%；實現(xiàn)歸母凈利潤 122.2 億元，同比增長 10.6%。公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入增長 23.9%， 截至上半年末，公司合并報表范圍已銷未結(jié)合同金額為 6,672.7 億元。公司走出了 2021 年的業(yè)績低谷，并實現(xiàn)了業(yè)內(nèi)較高的半年度業(yè)績增長”，中信證券發(fā)布研報表示。

　　穩(wěn)健.安全放首位：上半年平穩(wěn)交付11.5萬套、交付滿意度達98.5%

　　對于萬科而言，不管整體經(jīng)營上還是房子交付上，穩(wěn)健、安全是第一位。

　　郁亮在8月31日的業(yè)績發(fā)布會上表示，萬科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營層面有一定的安全邊際。去年以來，萬科應(yīng)對工作也做得比較早、比較扎實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管上半年市場波動超出了所有人的預期，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

　　今年上半年，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負債率35.5%，連續(xù)21年低于40%；截止6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。1-8月，萬科境內(nèi)累計完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%；萬科有息負債總額中無抵質(zhì)押融資占比為96.2%。與此同時，萬科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

　　除了經(jīng)營上嵌入著“穩(wěn)健”、“安全”的基因，在房子的交付上，萬科更是如此。郁亮表示，客戶請放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量，上半年已經(jīng)平穩(wěn)交付了11.5萬套住宅。我們邀請客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項目進展情況。目前為止，70%的準業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場查看自己的房屋。今年萬科開始推進交房即交證工作，目前已實現(xiàn)35%的項目在交付的同時，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科克服疫情對施工的不利影響，上半年實現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

　　與此同時，報告期內(nèi)，萬科繼續(xù)扎實鍛煉產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)功，整體交付質(zhì)量滿意度98.5%。上半年，萬科加強產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標準，對全國56個重點項目進行產(chǎn)品力專項提升工作。此外，為方便客戶及時了解項目的質(zhì)量管控和工程進度，萬科通過邀請客戶參與建造質(zhì)量查驗、面對面交流會等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次， 整體交付質(zhì)量滿意度98.5%。

　　此外，萬科堅持量入為出，提升投資質(zhì)量。上半年獲取新項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米，從投資金額來看，一二線城市的占比達到95.6%，在手資源可滿足后續(xù)發(fā)展需要。截至6月底，在建項目和規(guī)劃中項目的總計容建筑面積約13722.8萬平方米。同時，萬科參與了一批舊城改造項目，按當前規(guī)劃對應(yīng)總計容建筑面積523.4萬平方米�！�

　　新業(yè)務(wù).新增長點：多元業(yè)務(wù)發(fā)展筑牢增長壁壘、為穿越周期創(chuàng)造可能

　　對萬科而言，郁亮認為安全只是底線要求。年初向股東報告的今年主要工作目標——“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中有升”，上半年已取得了一定成績，能不能繼續(xù)走下去，取決于背后的能力有沒有提升，肌肉有沒有長起來。對于萬科來說，“肌肉”除了上述提及的“開發(fā)端的交付能力、銷售能力”、“管理端的量入為出、謹慎安全”，還有經(jīng)營端的客戶服務(wù)能力、商業(yè)運營能力。

　　縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，當下，單純的房產(chǎn)開發(fā)其實已經(jīng)無法讓房企獲得穩(wěn)健長足發(fā)展，更何況，要在房產(chǎn)寒冬中穿越后周期，必須拿出市場認可的真本事。作為行業(yè)龍頭企業(yè)，萬科早就布局轉(zhuǎn)型，發(fā)展新業(yè)務(wù)，助力集團整體煥發(fā)新的活力與動力。今年上半年，萬科在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，其經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已進入快速發(fā)展階段，上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長30.6%。

　　其中，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入80.8億元，同比增長34.8%,商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長39.7%。萬物云境外上市的方案也已于7月獲得中國證監(jiān)會核準。

　　萬緯物流上半年實現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%，其中冷鏈倉儲業(yè)務(wù)同比增長94.7%。截止6月底，萬緯物流在全國47個城市運營管理157個自有項目，可租賃建筑面積1164萬平方米，服務(wù)客戶超過1200家。

　　長租公寓方面，上半年，克服疫情對招租的不利影響，整體出租率達到94.0%，實現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%。作為全國最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全國33個城市，共運營管理長租公寓20.99萬間，累計開業(yè)16.95萬間。

　　商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%，印力集團在滬杭新開業(yè)的商場首年NOI率達到6%。此外，印力繼續(xù)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，截至6月底，累計輸出管理項目達35個，管理面積231.3萬㎡。

　　郁亮表示，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場環(huán)境有壓力，也一定能熬過去。發(fā)布會上，郁亮提及萬科杭州亞運村項目，比賽期間承擔餐廳、健身中心、商業(yè)等多項功能，同時還要提供安保、保潔、運營工程維保等服務(wù)，賽后再轉(zhuǎn)換為集辦公、商業(yè)、住宅及小學等全方位配套的綜合體項目，作為TOD項目，不亞于目前國際先進水平。即使受到疫情影響，萬科在浙江的兩個綜合商場杭州奧體印象城和溫州印象城mega，首年NOI率也達到了6%，泊寓在浙江今年以來也實現(xiàn)了整體出租率95%，萬緯物流寧波物流園區(qū)為全浙江35%的進口食品提供了倉儲服務(wù)。萬科的城市綜合配套能力在高強度競爭市場當中經(jīng)受住了檢驗，也說明開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢。

　　對于萬科新業(yè)務(wù)的發(fā)展以及盈利貢獻，中金公司發(fā)布研發(fā)表示，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)可圈可點，城鄉(xiāng)生活服務(wù)體系初長成。2022上半年公司物業(yè)服務(wù)（含向萬科集團提供服務(wù)的收入）、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)收入（含非并表收入）143.5、18.6、14.8、40.1億元，同比增速分別為38.2%、39.1%、12.3%、10.4%，各項業(yè)務(wù)均在業(yè)務(wù)規(guī)�；蚪�(jīng)營模式上有所突破：①萬物云的城市空間整合服務(wù)已進入25個城市，統(tǒng)籌管理59個項目；②萬緯物流通過委托運營模式管理3個物流園區(qū)，開始探索輕資產(chǎn)模式；③泊寓在深圳、廈門和武漢等城市已有48個項目、4.1萬間房納入各地保障性租賃住房；④印力延續(xù)輕重并舉的拓展方式，累計輸出管理項目達35個。

　　“我們認為公司已經(jīng)初步構(gòu)建起涵蓋物業(yè)、倉儲、租賃和商業(yè)為一體的城鄉(xiāng)生活空間服務(wù)體系，伴隨著上述業(yè)務(wù)規(guī)模的逐步增長以及協(xié)同效應(yīng)的顯現(xiàn)，其對報表業(yè)績的貢獻將逐步由負轉(zhuǎn)正”，中金公司表示。

　　行業(yè)回暖.未來可期：管理層重申“市場筑底論”、券商紛紛看好

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積848812萬平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面積599429萬平方米，下降2.9%。房屋新開工面積66423萬平方米，下降34.4%。其中，住宅新開工面積48800萬平方米，下降35.4%。房屋竣工面積28636萬平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面積20858萬平方米，下降20.6%。另外，1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

　　盡管大環(huán)境艱難，但萬科依然重申了市場筑底的言論。郁亮在業(yè)績發(fā)布會上重申判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

　　郁亮認為，當前，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

　　同時，郁亮坦言，在當前的外部環(huán)境下，萬科也有壓力，也有部分經(jīng)營指標表現(xiàn)不盡如人意。但萬科一直很努力地保持身體機能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

　　除了萬科自身的研判和自信，外界也紛紛給出了對萬科的信心。

　　平安證券發(fā)布研報表示，短期來看，樓市壓力猶存，后續(xù)政策有望持續(xù)改善，提振地產(chǎn)板塊估值；中長期看，隨著部分激進型房企被迫出清、行業(yè)格局逐步改善，利潤率有望企穩(wěn)修復，而公司融資管控、品牌優(yōu)勢突出，穩(wěn)健經(jīng)營、居安思危的基因更契合未來行業(yè)發(fā)展趨勢，同時多元化布局打開新的增長空間，有望進一步擴大行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　申萬宏源發(fā)布研報表示，業(yè)績企穩(wěn)回升，多元穩(wěn)步成長，維持“買入”評級。近年來，持續(xù)的供給側(cè)調(diào)控已改變了房地產(chǎn)游戲規(guī)則，行業(yè)進入到管理紅利時代，考慮到公司穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表和運營管理方面能力，預計公司將在行業(yè)供給出清格局優(yōu)化背景下具有一定發(fā)展優(yōu)勢。

　　中信證券發(fā)布研報表示，雖然當前房地產(chǎn)市場的弱復蘇難言穩(wěn)固，但公司憑借良好的信用和以銷定產(chǎn)的策略，既保障了安全的資金鏈，又為今后的發(fā)展優(yōu)化了貨值結(jié)構(gòu)。

　　招商證券發(fā)布研報表示，中報業(yè)績實現(xiàn)兩位數(shù)正增長，往后看，公司竣工計劃與年初保持一致，全年收入增長確定性強；開發(fā)業(yè)務(wù)方面，銷售規(guī)模穩(wěn)定行業(yè)第二，投資目標聚焦于保障銷售去化；多元業(yè)務(wù)方面，四大業(yè)務(wù)均已具備輕資產(chǎn)管理輸出能力，長租近四分之一資產(chǎn)已納入保障房體系。綜合來看，考慮到行業(yè)政策優(yōu)化、未來競爭格局改善以及多元化業(yè)務(wù)逐步邁入收獲期，我們持續(xù)看好公司中長期價值，維持“強烈推薦”評級，目標價25.57元/股（對應(yīng)22年P(guān)E12x）

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