[ 有資質(zhì)的房企積極融資，多是為債務(wù)的“借新還舊”。這背后，今年四季度行業(yè)又一波償債高峰已然來臨。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年下半年、2023年和2024年仍將是房企的償債高峰期，其中10月又是今年的小高峰。 ]

　　 從信用風(fēng)險緩釋工具到擔(dān)保發(fā)債，隨著政策端不斷發(fā)力，房企融資出現(xiàn)了微幅回暖信號。中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，但環(huán)比上升13.3%，融資情況稍有好轉(zhuǎn)。

　　 近期，部分民營房企如旭輝、碧桂園、新城控股(601155)等，都完成發(fā)行中債增擔(dān)保中期票據(jù)。穆迪分析師許有為表示，境內(nèi)債券發(fā)行額自8月下旬以來有所回升，這些債券發(fā)行在一定程度上有助于提振境內(nèi)資本市場的信心。

　　 值得注意的是，今年四季度尤其是10月份，房企將迎來又一個償債小高峰�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，僅在2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模就達到1812億元，其中海外債約為617億元。

　　 穆迪在最新報告中表示，由于房地產(chǎn)銷售疲軟，且未來6~12個月有大量債券到期，房地產(chǎn)開發(fā)商將需要持續(xù)發(fā)行債券來緩解其流動性風(fēng)險。

　　 融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)

　　 2022年以來，為維護房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家多次出臺房地產(chǎn)紓困政策，在堅持“房住不炒”和防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的基礎(chǔ)上，支持房企的合理融資需求，并數(shù)次提到對民營企業(yè)融資支持。

　　 天風(fēng)證券(601162)表示，在支持主體和措施上，央行主要支持優(yōu)質(zhì)房企的融資，包括國有企業(yè)和頭部民企。在融資渠道上，并購金融服務(wù)和政策行專項貸成為重點支持的融資方式，并特別出臺了信用保護工具、全額擔(dān)保為房企債券提供增信。

　　 4月12日，滬深交易所在信用保護工具支持民營企業(yè)債券融資座談會上提出，支持市場各方發(fā)揮信用保護工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用，鼓勵市場機構(gòu)、政策性機構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。

　　 2022年8月起，中債增陸續(xù)為龍湖、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝提供全額擔(dān)保，所發(fā)債券均為3年期中票，發(fā)行規(guī)模10億～15億元，合計發(fā)行62億元；發(fā)行利率3.2%～3.3%，募集用途為項目建設(shè)、借新還舊、償還有息債務(wù)等。

　　 受此影響，房企整體融資形勢有所好轉(zhuǎn)，市場信心得到一定程度提振。

　　 據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%。從融資結(jié)構(gòu)來看，9月信用債規(guī)模占比47.3%，海外債占比0，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。

　　 從融資利率來看，9月房企融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環(huán)比下降0.44個百分點。受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進一步下降，其中信用債平均利率為3.21%，同比下降0.79個百分點。

　　 “8月，監(jiān)管指定中債增提供全額不可撤銷擔(dān)保，支持民企發(fā)行中票，得到企業(yè)和市場的積極響應(yīng)�！鄙鲜鲅芯吭罕硎�，9月先后有數(shù)家房企發(fā)行中票，另有多家房企在與中債增積極溝通，未來第二批房企有望發(fā)行中債增擔(dān)保中票。

　　 近日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司便發(fā)布了2022年第一期中期票據(jù)公告，發(fā)行規(guī)模6億元，期限3年，申購區(qū)間為3%~4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

　　 如果從今年第三季度看，天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，2022年7~9月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為1351.98億元，去年同期為1241.16億元，同比增加8.93%。

　　 融資規(guī)模較大的以國企為主，華潤置地近三月發(fā)債規(guī)模約130億元，此外保利發(fā)展、首開、中海、招商蛇口(001979)、中鐵建等今年來發(fā)債規(guī)模均在百億以上。融資情況較好的民企除了碧桂園、龍湖等示范性房企，濱江今年發(fā)債規(guī)模也達到45億元。

　　 償債小高峰來臨

　　 有資質(zhì)的房企積極融資，多是為債務(wù)的“借新還舊”。這背后，今年四季度行業(yè)又一波償債高峰已然來臨。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年下半年、2023年和2024年仍將是房企的償債高峰期，其中10月又是今年的小高峰。

　　 克而瑞表示，2022年10月將有41筆債券到期，剔除掉已提前贖回的部分后約為632億元，環(huán)比增加37.7%。其中，華夏幸福(600340)的1只公司債、藍(lán)光的1只中期票據(jù)、陽光城(000671)的1只中期票據(jù)已出現(xiàn)實質(zhì)性違約。

　　 從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模約為138.73億元。此外，世茂、金地、富力、合景泰富、卓越、金輝、綠地等房企均將有一定規(guī)模的公司債到期，其中富力達到57億元。

　　 雖然融資環(huán)境出現(xiàn)回溫，但已出險或資金緊張的房企很難實現(xiàn)再融資。

　　 10月6日，鴻坤地產(chǎn)便發(fā)布告稱，“鴻坤偉業(yè)14.75%N20221008”債券所有未償還本金連同應(yīng)計及未付利息將于2022年10月8日到期應(yīng)付。該公司預(yù)計不會在到期日支付應(yīng)付金額，債券將于10月10日在香港聯(lián)交所摘牌。

　　 10月3日，億達中國也公告稱，一筆345萬美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了本金違約，原因系宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場及金融環(huán)境等不利因素，加上多波疫情暴發(fā)，無法于付款日期支付該筆款項，并可能導(dǎo)致持有人要求加快還款。

　　 太平洋(601099)證券認(rèn)為，從發(fā)行數(shù)據(jù)上來看，今年民營房企發(fā)債規(guī)模各個月份較去年同期降幅都在80%以上，多數(shù)民營房企實質(zhì)上已經(jīng)沒有再融資能力。

　　 “公開債務(wù)本質(zhì)上對應(yīng)的是項目層面的資本金，如果無法實現(xiàn)借新還舊滾續(xù)的話，就只能寄希望于銷售回款。”太平洋證券稱，當(dāng)前行業(yè)面臨的癥結(jié)，便在于銷售端復(fù)蘇非常緩慢，但融資端擠兌不斷加速。

　　 穆迪方面也表示，受評開發(fā)商未來12個月的再融資需求依然高企，自2022年10月1日起的12個月內(nèi)，將有約282億美元的境內(nèi)債券和323億美元的境外債券到期或可回售。由于銷售疲軟，房企仍需發(fā)債來緩解流動性風(fēng)險。

　　 太平洋證券認(rèn)為，假設(shè)無法實現(xiàn)大范圍的債務(wù)展期，房企將被迫在短時間內(nèi)集中拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格的下跌會影響其他企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，金融機構(gòu)也可能需要在短時間內(nèi)計提大量減值。因此從防范系統(tǒng)性風(fēng)險的角度看，如果銷售復(fù)蘇持續(xù)緩慢，越來越多的房企或會出現(xiàn)二次展期，建議房企盡快開始談判一攬子的、切實可行的整體債務(wù)重組方案。